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抵押贷款政策进入高频调整期 股票房掀起了“提前还贷潮” ——市场发展分析及展望自2023年以来
作者｜李万赋「荣360大数据研究院360大数据研究院」
自春节以来，各城市开始进入抵押贷款利率高频调整期，许多城市将抵押贷款利率降至4%以下，包括许多省会城市和重点二线城市。目前，中国第一套住房贷款的最低利率已达到3.7%。事实上，这一轮抵押贷款利率的下调主要是第一套住房贷款利率政策动态调整机制的实施。
1月5日，中国人民银行、中国银行业和保险监督管理委员会联合发布通知，决定建立首套住房贷款利率政策动态调整机制。新建商品房销售价格环比同比下降3个月的城市，地方政府可以按照城市政策的原则，分阶段维持、降低或取消当地第一套住房贷款利率政策的下限。对于已经分阶段下调或取消当地第一套住房贷款利率下限的城市，如果新房价格在后续评估期间连续三个月同比上涨，从下季度开始恢复全国第一套住房贷款利率下限。个人二套房政策仍保持现状。
第一套住房贷款利率动态调整机制的建立实际上是以往政策的延续。业内人士认为，从2022年底前的阶段性放松，到动态调整机制的建立，以及稳定经济的后续“一号文件”，都重视住房消费的提振，逐步释放支持刚性需求、提振房地产市场信心的信号。
半数城市房贷利率突破下限，各城市二套房利率普遍执行4.9%
根据荣360数字科技研究院对全国42个重点城市房贷利率的监测数据，2023年2月，全国首套房贷平均利率为4.07%，较2022年底下降9BP，同比下降132BP；第二套房贷款平均利率为4.94%，连续四个月保持利率水平不变(见图1)。
此外，在荣360数字科技研究院监测的42个城市中，2023年2月抵押贷款利率下降22个，其中11个城市首套房贷利率环比下降20BP以上。除成都外，都是满足突破抵押贷款下限要求的城市。南宁降幅最大，首套房贷利率从4.1%降至3.7%，40BP降至40BP。
在42个重点城市中，至少有一半的城市首套住房贷款利率突破了全国住房贷款的下限。南宁和珠海的第一套住房贷款利率最低，为3.7%。此外，在一些三四线城市，个别银行也按3.7%执行；厦门、哈尔滨、福州、长春等10多个二线城市的第一套住房贷款利率为3.80%；贵阳、惠州、中山等地首套住房贷款利率降至3.9%；昆明、大连等地首套住房贷款利率为3.95%。
与第一套房贷款利率频繁下调不同，大多数城市的第二套房贷款利率保持不变。除北京、上海、西安、厦门外，其他城市均实行第二套房贷款利率4.90%。
首付比例跟进下降，很多地方优化了认房认贷政策
1月初，住房和城乡建设部相关负责人表示，应大力支持购买第一套住房，降低首付比例和利率；购买第二套住房，合理支持旧、小、多子女家庭；原则上不支持购买三套以上住房，也就是说，不给投机者留出空间进入市场。
除抵押贷款利率外，2023年初，许多城市还降低了第一套房和第二套房的首付比例。东莞、佛山已取消全区商品房“限购令”，第一套房贷款首付比例最低仅为20%，第二套房贷款首付比例最低为30%。太原的一些银行也将首套房首付比例降至20%。海口、无锡、苏州、长沙、成都等地的第二套房首付比例最低可达40%。
在确定住房套数方面，各地也在优化认房认贷政策。不同的住房数量识别标准会对适用于购房的抵押贷款政策产生不同的影响，本质上有利于改善住房需求的释放。自2022年以来，郑州、佛山、贵阳、太原等50多个城市实施了“贷款”政策，即第一套住房贷款结算后，购买第二套房地产可以实施第一套住房贷款政策，降低了住房置换用户的房地产门槛。
许多地方的抵押贷款年龄上限延长，“接力贷款”等产品重返江湖
近日，各地房贷政策陆续放宽。2月13日，南宁“住房抵押贷款年龄可延长至80岁”的消息迅速引起市场热议。但根据银行的反馈，这句话被误读了。事实上，这是“贷款人的年龄” 贷款期限放宽至不超过80岁，即50岁以下的人可以贷款30年，但贷款人的年龄上限没有改变，最大年龄不得超过70岁。不仅如此，上述政策的实施需要银行抵押贷款用户满足其他条件。
事实上，在当前的抵押贷款市场环境下，南宁地区实施上述政策具有一定的现实意义，可以在一定程度上满足部分中老年人的购买和养老金需求。
南宁之后，杭州、宁波、成都、北京等地出现了房贷年龄延长的消息。据相关消息，杭州有两家城市商业银行将贷款年龄延长至75岁。目前，大多数银行实施的政策不超过65岁或70岁；宁波有两家银行最近调整了抵押贷款政策，将“年龄” 年限之和提升至最高80岁；成都部分银行的房贷年龄可延长至85岁，建行最高可贷至90岁，但是，通过子女和父母共同还款来延长贷款期限；北京的一些银行还将借款人的贷款“年龄” 年限放宽到80-85岁。一些国有银行甚至表示，他们最多可以达到95岁，但他们对购房者有很高的要求，需要孩子的担保，借款人的养老金和担保人的月收入应该是每月支付的两倍。
事实上，随着年龄的延长，创新抵押贷款产品最近也频繁出现，本质上是多个还款人的联合贷款，不仅可以提高购房者的贷款金额，提高还款能力，还可以降低贷款违约的风险。总的来说，在市场上，“接力贷款”已经回到了河流和湖泊，并得到了升级。
除了抵押贷款产品本身的创新外，住房公积金贷款ABS也在2016年5月被住房和城乡建设部停牌后重返市场。
“提前还贷潮”在各地上演，个人住房贷款余额下降
2月初，中国人民银行发布《2022年第四季度金融机构贷款投资统计报告》。报告显示，2022年底，个人住房贷款余额38.8万亿元，同比增长1.2%，比去年年底低10个百分点，环比下降1.57%。此外，根据2022年财务统计报告，2022年居民中长期贷款和短期贷款分别较上年少增加3.33万亿元和7600亿元。其中，居民的中长期贷款主要是个人抵押贷款。这表明，在2022年新增个人住房贷款金额减少的同时，从第四季度开始，购房用户开始聚集起来提前偿还抵押贷款，抵押贷款还款规模大幅增加，导致个人住房贷款余额下降。
总的来说，“提前还贷潮”在很多地方掀起，主要有以下三个原因。
首先，自2022年以来，新的抵押贷款利率大幅下降，而股票抵押贷款利率仍然很高。房地产市场相对较低，一些地区已经偿还了几年的抵押贷款，甚至相当于购买同样的新房子。用户对未来不确定性的担忧越来越多。
第二，自2022年以来，金融市场的投资业绩并不理想，收入也不够稳定，赢得抵押贷款利率基本上已经成为一种奢望。其中，一些抵押贷款用户近年来积累了一些闲置资金，但他们遭受了找不到高质量的可配置资产的困境。
第三，部分地区放宽了“认房认贷”政策。第一套结算后，第二套房贷可以首付和利率执行。
在此基础上，监管部门召开专题会议，要求银行加快积压申请处理，提前提供还款服务。同时，监管部门还专门发布了风险提示，提醒消费者警惕非法中介诱导，认识到非法使用商业贷款替代抵押贷款的风险，保护其合法权益。2月底，监管部门相关负责人表示，从市场反映和了解的角度来看，提前还款数量显著增加，处理期限缩短，提前还款困难问题逐渐缓解。
此外，房地产市场也逐渐出现了改善的迹象。根据国家统计局披露的最新数据，在连续下跌12个月后，全国70个城市的新房价指数终于在1月份停止下跌。另一个积极的变化是，房价上涨的城市数量急剧增加。上海、合肥、宁波、成都、湛江的新房价格上涨排名前五，排名前三的城市都位于长三角地区，这也意味着该地区新房市场的修复和复苏势头强劲，率先复苏。与此同时，二手房市场也出现了复苏的迹象，尤其是以北京、深圳、上海为代表的热点城市，居民的购房热情也在逐渐焕发。
春节前后，重庆、江苏、昆明、辽宁、广东、内蒙古、上海、河南等地将促进住房消费作为新年的重要工作。住房消费在各地的地位都在提高。下一步，预计将进一步加强首付比、首套住房识别等需求方的住房政策。未来，随着需求接力和进一步积极政策的支持，“提前还款潮”的热度可能会略有下降。
(责任编辑:刘强)
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