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律师解读！重庆办理第一个二手房“带押转让”

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近日，重庆农村商业银行成功发放了重庆首笔“抵押转让”二手住房抵押贷款，实现市民在不恢复抵押贷款的前提下，完成转让、抵押贷款、新贷款的发放，使二手住房交易改变了以往流程复杂、早期成本高的外观。继此前深圳、济南等地的“公证提存”之后，“双预告”、“带押过户”、“无过桥资金”、“无纸化、一网控制”一度成为二手房交易政策高效便捷的代名词。

“抵押转让”二手住房抵押贷款业务主要针对卖方本身在银行抵押贷款的基础上，还款、取消原抵押贷款、转让、新抵押贷款、贷款等环节，一次性处理，解决原二手住房交易过程中的资金预付款、繁琐的程序问题，降低交易难度和风险。

因此，该政策首先以“转让通知、抵押通知”双通知登记的形式解决了实践中房屋抵押限制交易的问题。事实上，“双通知”登记是否能一次性保护多个交易主体的权利，谁是该政策下真正的大赢家？作者认为，有必要逐一解释该政策背后所引用的法律、法规和理论基础。

一、预告登记是什么？

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根据《中华人民共和国民法典》第二百二十一条的规定，当事人可以按照协议向登记机关申请预告登记，以保证未来物权的实现。预告登记后，未经预告登记权利人同意处置不动产的，不具有物权效力。预告登记后，债权自房地产登记之日起90日内消除或者未申请登记的，预告登记无效。”

预告登记的立法初衷是使登记请求权具有物权效力，并能对后续处置与请求权内容相同的房地产物权产生对抗效力。从而解决了不良开发商在实践中追求最大利益的问题，保护了买方的交易安全和对卖方的交易信任，以及双预告政策中的转让预告。

双预告片中的另一个预告片——抵押预告片主要针对买方寻求贷款的银行。如果他们率先贷款偿还原贷款，他们将在取消原抵押权后办理抵押登记。在此期间，由于时间长、程序繁琐等诸多因素，抵押权最终无法登记，导致银行权益受损。

最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典> 第五十二条有关担保制度的解释作出了相关解释：当事人办理抵押预告登记后，预告登记权利人要求优先赔偿抵押财产。经审查，未办理建筑物所有权首次登记、预告登记的财产与建筑物所有权首次登记时的财产不一致，抵押预告登记无效，导致不符合抵押登记条件的，人民法院不予支持；经审查已办理建筑物所有权第一次登记，且预告登记无效的，人民法院应当予以支持，并认定抵押权自预告登记之日起设立。当事人办理抵押通知登记，抵押人破产，经审查抵押财产为破产财产，通知登记权利人主张抵押财产优先赔偿，人民法院应当在受理破产申请时支持抵押财产的价值范围内，但在人民法院受理破产申请前一年内，债务人对无财产担保的债务设立抵押通知登记。

二、双预测“带押过户”政策对各方主体权利的影响

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从以上分析可以看出，双预告“带押过户”的主要核心要义体现在两个方面：

一是通过转让预告和抵押预告，首先锁定交易主体，避免“一房多卖”的交易安全问题；其次，保证买方贷款银行在不成为唯一抵押权人的情况下率先放贷。

二是简化房地产登记流程，由原流程办理(未解除抵押登记不能办理转让登记)改为一次性办理(办理双预告后即可办理转让登记)。

因此，后者是该政策能够有效实施的前提。前者是在此基础上更全面地保障交易安全，“带押转让”政策的支持主要得益于《民法典》的出台。武汉大额资金过桥。

抵押物需要交易的，《物权法》第一百九十一条规定，“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当提前向抵押权人偿还债务或者存款。转让价格超过债权金额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人为清偿债务而消除抵押权的除外。”

民法典第四百零六条规定：“抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押物转让的，抵押权不受影响。抵押人转让抵押财产的，应当及时通知抵押权人。抵押权人可以证明抵押财产转让可能损害抵押权的，可以要求抵押人提前向抵押权人偿还债务或者存款。转让价格超过债权金额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。因此，无论是早期的“公证存款”，还是现行的“带押转让”，都是对《民法典》立法的有效实践。

据悉，目前办理二手房双预告“带押过户”主要分为四个步骤：

1.买卖双方签订相关合同，买方贷款银行批准；上海大额过桥垫资公司。

2.买卖双方在线办理转让预告和抵押预告；

3.买卖双方现场办理转让登记(同时，系统自动将抵押预告登记转为抵押登记)；过桥资金风险大吗。

4.抵押登记后，登记机构将信息推送给金融机构，实现购房款结算。大额过桥。

在此过程中，买卖双方在现场办理转让登记时，抵押预告登记将转为抵押登记，购买款项的结算需要在抵押登记簿上的信息推送到金融机构后结算。也就是说，原贷款银行在房款结算前已经取消了抵押权，而买方贷款银行只有在抵押权生效后才进行贷款，实际上并没有承担任何风险。重庆第一个成功办理二手房双预告“带押转让”的市民，从办理转让登记到结算房款，只花了一个半小时就完成了所有流程，对原贷款银行没有影响。想象一下，政府部门与金融机构之间的业务协调能力能否在后续全面实施后保持这一效率，是原贷款银行评估风险的关键。

三、办理双预告“带押过户”风险防范

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据报道，重庆市规划自然资源局负责人表示，二手房双预告“带押转让”将在全市深入实施，在这一政策红利下，必将吸引大量买家。无论是买卖双方，在这种新的交易方式下，首先要保证前置程序没有问题，即买卖合同的有效签订和买方贷款资格的严格审查。在一些限购城市，还需要提前检查买方的购房资格是否有限。其次，我们需要提前了解相应银行的相关业务流程和规则，以及是否要求同一银行、买方贷款合同的相关条款（贷款期限、利率、还款方式等）。是否按照卖方的标准签署值得注意，以避免最终贷款或房屋结算不成功。

与此同时，近年来，国家贷款利率一直在下降。随着“抵押转让”政策的自由化，一些商业银行和小型贷款公司开始借此机会推出“抵押转让”和低息贷款转让等商业产品。需要注意的是，目前成功处理的只是与银行的交易，如何深化后续推广尚不清楚，贷款转让是否能完全适用该政策，最明显的区别是房屋没有交易转让，即所有权的变化。因此，建议群众不要轻易试水。如果他们有点粗心，他们可能会陷入高额“过桥资金”和“常规贷款”的泥潭。

当今社会房地产企业雷电事件频发，未完工房地产日益增多，未来房地产市场日益萧条，人们逐渐关注二手住房市场，现在政府和银行协调实施简单高效的二手住房交易方式，必然会将二手住房销售推向新的高潮。买卖双方贷款的银行都需要严格执行交易条件，有效防范风险，而不仅仅依靠政策的支持。只有兼顾效率和规范，我们才能成为最终的赢家。

本文作者

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【LIUYI BANK FINANCING】客户经理刘先生

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