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工业改造|工业改造项目如何创新融资方式？

近年来，工业房地产开发已成为房地产市场的新宠。在房地产融资监管不断紧张的新形势下，传统的项目融资模式极大地受到限制，创新的融资模式已成为工业房地产开发成败的首要问题。作者现在整理了这类项目新融资模式的学习笔记，供您参考。

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股权（ 债权）模式

由于财务报表的要求和避免“明股实债”监管的现实考虑，在传统股权融资方式的基础上，通过私募股权基金渠道叠加资产管理计划进行模式创新。

1、资金通过资产管理计划借助私募股权基金渠道，通过股权投资进入项目公司进行项目开发建设。

2、资金方的信用增强和安全措施包括项目土地抵押、项目收益质押、业主及关联公司履约担保、资产管理计划差后投资者、项目公司股息权限制、资金账户共同管理等。

3、股权投资模式包括原股东出资、项目公司股权转让、项目公司增资等。增资不增加注册资本。

4、资金方的退出方式包括业主股权回购、项目资产出售、项目公司清算等。

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代建 债权模式

该模式适用于大型综合工业园区的发展，类似于“EPC PPP模式中的运行模式或BOO模式。

1、业主一般为政府平台公司，受政府委托开发建设工业园区。业主设立项目公司进行具体运营。

2、代理建设单独设立自己的SPV公司垫资建设。对项目公司形成债权。项目公司将项目土地抵押给代理建设单位作为债权担保。

3、为确保资金安全和后期运营控制，代理建设方将要求受让人转让项目公司的部分股权。股权转让的本质是增加债权信用的措施。在具体操作过程中，应合理设置股权转让条件和回购条件。

4、业主需要代建方继续补充融资的，需要在前端嵌套资产管理计划。例如：公司注册垫资验资。

租赁保理模式

租赁保理业务的核心是应收租金的转让。租赁保理融资主要适用于小微公园，是指运营商将公园所有或部分承租人的应收租金收益权在未来特定时间内转让给保理公司。保理公司取得应收账款管理和收益权后，将应收账款收益权打包给银行或其他金融机构质押贷款或再转让。

1、园区经营者将将承租人未来一定时期内的租金收益转让给保理公司，并承诺租金补充和债权回购，保理公司将向经营者提供融资。承租人应按时向保理人支付租金。

2、运营商的母公司或关联方、第三方为运营商债务向保理商提供物保或人保等增信措施。

3、保理人可以将租金收益权质押给金融机构进行再融资。

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(适用于所有房地产开发项目破产重组程序)

共益债权融资注册资本垫资费用。

共益债权融资是指以破产案件中认定为优先补偿的共益债权为基础资产，直接借款或嫁接金融产品的融资方式。主要用于破产重组过程中预计重组成功的项目融资，特别适用于销售前景良好的房地产开发项目，仅因资金链断裂而中途停工。

1、法律依据：《破产法》第四十二条规定，债务人继续经营应当支付的劳动报酬、社会保险费用和由此产生的其他债务为共同利益债务。第四十三条规定，破产费用和共同利益债务应当随时由债务人的财产清偿。共同利益债务融资的本质是为破产重组提供相对优先的融资支持。

2、共益债务融资的基本经营模式是直接或设立SPV，通过桥梁借贷或阶段性融资将资金融入目标公司重组启动资金。在实践中，也有通过“共益债权收益权”证券化的资产（ABS）为企业重组提供辅助融资模式的途径。

3、共益债务融资实施方案要求债权人大会通过重组方案表决，破产案件管辖法院裁定确认债权投资性质为共益债务。公司注册资金垫资。

5、投资者的退出方式主要是在重组期间销售现金流来偿还债务。重组期间的现金流分配可以采用“分层分配”和“比例分配”两种形式。交易安排必须确保销售收款分配顺序，共同利益债权具有绝对优先分配权，优于所有其他优先债务。公司注册资金垫资服务。

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