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还没还完房贷，也可以卖房过户！

3月30日，自然资源部、中国银行业和保险监督管理委员会发布了《关于协调房地产“抵押转让”方便企业服务的通知》，全面部署了协调房地产“抵押转让”。这是提高服务水平、降低制度交易成本、满足人民对高质量、高效保护财产权需求的重要措施。

“带押过户”是什么？

带押过户:

居民在申请抵押房地产转让登记时，可以完成转让、再抵押、发放新贷款等手续，无需提前归还旧贷款、注销抵押登记。

过去，居民在出售房屋时，需要提前结清银行贷款，终止抵押贷款。为了在短时间内偿还抵押贷款，卖方往往需要筹集各种资金，甚至借助高息、高风险的“过桥资金”。借用“过桥资金”，出售房屋的成本将显著增加。据业内人士介绍，二手房领域的“过桥资金”成本一般在过桥资金的1%左右。使用“抵押转让”后，可以节省所有费用。

推出“带押转让”业务是国家便民惠民的重要举措，是进一步降低交易风险和成本、振兴二手房资源、推动房地产市场活跃的重要创新政策。

自然资源部自然资源确认登记局副局长赵燕表示，《民法典》第四百零六条明确规定，抵押人可以在抵押期间转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响

事实上，民法典第四百零六条作为“带押过户”法律基础，早在2021年1月就生效了。同年4月，自然资源部发布了《关于做好房地产抵押登记的通知》，更新了房地产抵押登记的有关规定，指出当事人在办理抵押登记时，要求明确是否有禁止或限制房地产转让的协议；在抵押期间转让的，双方和抵押权人应当共同申请转让登记；否则，在抵押期间转让的，只需转让双方申请转让登记。

因此，严格来说，“带押过户”不是“新政策”，而是中国法律的制度衔接和实施。

北京“带押过户”模式

四条件五流程三优势

3月31日，北京市银行业和保险监督管理局、中国人民银行业务管理部、北京市规划自然资源委员会、北京市住房和城乡建设委员会联合发布《关于推进个人股票住房交易“带押转让”的通知》，正式启动股票住房交易“带押转让”模式。

通知明确规定，住房交易双方可以在原抵押权未解除的情况下办理住房所有权转让登记，有效克服了传统交易成本高、时间长、流程复杂等问题，有效提高了城市居民的住房交易、登记和金融服务水平。

北京“带押过户”模式有三大优势：

兼容的跨银行贷款。买方可以选择卖方抵押的银行办理贷款，也可以选择其他银行办理贷款，也可以直接购买贷款未结清的住房，无需贷款，方便居民更灵活地选择购房方式。

最大限度地降低交易成本。《通知》明确规定，第三方机构在办理北京市住房交易“带押转让”时，无需提供担保或其他服务。银行不得因办理“带押转让”向客户收取额外的担保费或服务费。

多部门协调提高交易便利性。北京房地产登记中心可实现“一入口、两项业务、合并受理、同时登记”的住房转让登记和抵押变更登记。买卖双方需要的共同材料不需要重复提交，实现一站式处理。同时，相关部门通过北京金融综合服务网络向银行提供数据交互服务，促进不同银行的在线信息传输，降低沟通协调成本。

北京市民在办理“带押过户”业务时，除满足个人二手房再交易住房贷款条件外，还应满足四个条件：

本市个人存量住房交易；

在管辖范围内的商业银行设立交易住房，只存一次有效抵押；

交易卖方未结清贷款为个人住房商业贷款，或已结清公积金贷款且无相应抵押登记的组合贷款；

交易买方全款或办理个人住房商业贷款购房。

同时，根据《关于协调做好房地产“带押转让”便利企业服务的通知》，“带押转让”主要适用于银行业金融机构未结算的抵押贷款，抵押贷款目前无逾期。

北京办理“带押过户”有五个流程：

签订销售合同，同意“带押过户”；

办理房屋网签；

向银行申请“带押过户”；

办理“带押过户”登记手续；

银行贷款的发放和结算。

值得注意的是，如果是同行贷款，买卖双方向银行申请“抵押转让”，签订相关协议，约定首付监管账户；买方申请贷款，银行按照市场原则独立审批。如果首付和贷款金额之和不足以结清卖方贷款，卖方需要向银行弥补差额；买方将首付款交给约定的监管账户。

如果是跨银行贷款，买卖双方向银行申请“抵押转让”，与双方贷款银行签订协议，约定首付监管账户、卖方贷款银行收款账户；买方申请贷款，买方贷款银行按照市场原则独立批准，如首付和贷款金额之和不足以结清卖方贷款，卖方需要通过北京金融综合服务网络交互信息（未接入北京金融综合服务网络的银行通过事先约定交互信息）；买方将首付款交给约定的监管账户。

对于北京启动二手住房“抵押转让”模式，专家表示，目前北京购房家庭，超过70%是通过贷款，推出“抵押转让”业务，许多家庭将受益，新措施可以减轻买卖双方的财务压力，降低住房交易的资本风险，也将缩短住房交易周期。

我国将全面推进

房地产“带押过户”

自然资源部和中国银行业和保险监督管理委员会提出，各地要在现有工作的基础上，深入探索，以“三个扩张”全面推进“带押过户”：推动省会城市和计划单列市率先实现，逐步扩大到其他市县；推动同一银行业金融机构率先实现，逐步扩大到跨银行业金融机构；推动住宅房地产率先实现，逐步扩大到工业、商业等房地产，最终实现区域范围、金融机构、房地产类型“带押转让”的全覆盖。

两个部门要求地方政府根据当地实际情况确定合适的处理模式。目前，在实践探索中，地方政府主要形成了抵押组合、新旧抵押分段、抵押变更等“抵押转让”模式。

新旧抵押结合模式：通过借新贷、还旧贷无缝衔接，实现“带押转让”。

买卖双方与相关贷款人达成协议，约定发放新贷款、偿还旧贷款的时间和方式，房地产登记机构合并转让登记、新抵押首次登记、旧抵押注销登记。

新旧抵押分段模式：借新贷款，转让后还旧贷款，实现“带押转让”。

买卖双方与相关贷款人达成协议，约定发放新贷款、偿还旧贷款的时间和方式、房地产登记机构合并转让登记、第一次新抵押登记等，卖方结清贷款后及时办理旧抵押注销登记。

抵押变更模式：通过抵押变更实现“抵押转让”。

买卖双方与相关贷款人达成协议，约定房地产登记机构合并转让登记、抵押转让登记、变更登记。

数据统计显示，目前，全国15个省、100多个城市已经开展了“带押转让”，其中天津、山西、山东、江苏、浙江、福建、湖北等省已全面开展。

浙江以“不动产登记”登记 全省金融信贷总是以多跨协调机制为基础，加快多部门系统、数据共享和业务协调的实施，开展“带押过户”；

杭州分为“同行抵押转让”和“跨行抵押转让”，但要求房地产在银行等金融机构、公积金中心设立抵押，目前只有一个有效抵押，贷款购买（即暂时不支持全额购买），买卖双方需要提前征得原抵押权人、意向抵押权人的同意；

广州采用“抵押变更模式”，即买卖双方与贷款人达成协议，同意抵押变更、房地产登记机构合并转让登记、抵押转让登记、变更登记，强调在尊重市场自治的前提下，有效实现抵押变更和转让程序；

深圳实行“顺位抵押”(“转移登记”) 抵押变更登记 合并办理抵押设立登记，按顺序设立新的抵押）和转让 结合抵押“双预告登记”模式，优化业务流程，实现二手房交易更高效、更方便；

成都推出了股票住房“抵押转让”、“套餐”登记新模式，提供各种登记组合，满足各申请人的需求；江苏、重庆、济南等地引入预告登记，银行根据预告登记结果批准发放贷款，进一步确保交易安全。

此外，许多地方还提到了第三方公证机构对“带押过户”的加持。

济南在“带押过户”中引入公证“提存账户”。买方可以通过将房款转入提存账户获得房屋。如果过户有问题，房款可以原路返还；

深圳还引进了公证处，对各方的资金流动有一定的保护机制，降低了一方违约造成的风险；

无锡开创了政府监管和全过程免费的先例。买方还将贷款资金全额存入监管账户，然后办理房地产转让、卖方原抵押变更和买方新抵押设立合并，最终返还卖方贷款，卖方收到余额，取消抵押登记；

广州最新发布的政策也明确规定，可引入公证、担保等第三方机构，确保资金安全，防范和控制跨行间二手房产权转让后银行抵押权失败、交易未达成的风险。

帮助“带押过户”

二手房流通

从政策本身的角度来看，“抵押转让”不仅减轻了房东筹集资金提前偿还贷款的压力，而且大大缩短了二手住房交易期，对提高二手住房交易效率具有积极意义。

目前，从实施二手房“带押转让”的实践来看，2022年第三季度是“带押转让”的密集时期。深圳、苏州、福州、合肥、宁波等热点城市于9月完成了首次“带押转让”业务。

数据显示，部分城市“带押过户”落地前后二手房交易面积明显增加。以青岛为例，自2022年5月首次“带押过户”完成以来，二手房交易面积明显增加。截至2023年3月，青岛二手房交易面积约75.45万平方米，较2022年5月增长300%以上。

深圳和苏州是2022年9月1日完成的第一个“抵押转让”。从这两个城市全年二手房交易情况来看，深圳二手房交易面积从9月开始下降，截至2023年2月，二手房交易面积24.21万平方米，已上升至去年6月的高点；苏州二手房交易面积从10月开始下降，截至2023年2月，二手房交易面积41.69万平方米，相对稳定。

自2022年9月南京、合肥、宁波完成首次“带押转让”以来，二手房整体成交面积变化不大。

由此可见，“带押过户”确实在一些城市提振了二手房市场。

今年2月，各大城市二手房成交量达到新高，结果上市量没有下降反而增加。

上海上市量超过10万套，处于历史高位；2月份二手房交易近2万套，是近五年同期最高的。

北京上市量超过10万套，处于历史高位；2月份网上签约二手房1.53万套，同比增长80%以上。

成都二手房挂牌量连续几个月增加；2月份二手房成交量达到1.9万套，成交量达到11年来新高。

武汉二手房挂牌量超过20万套；2月份新房成交量达到7年来单月新高。

目前，在房地产市场降温的背景下，二手住房市场的活动非常关键。然而，“抵押转让”并不一定能加快二手住房的流通和交易。毕竟，“抵押转让”本身只作用于交易环节，确实能刺激二手住房交易活跃的城市更加活跃；对于二手住房难以流通的城市，“抵押转让”也无能为力。

因此，可以预见，“带押过户”最大的受益者主要是一线城市和强二线城市。

简而言之，随着二手住房“抵押转让”模式的引入或政策措施，也突出了“抵押转让”在实施中仍有一定的优化空间，特别是对风险控制尤为重要。

上海光大律师事务所高级合伙人徐军认为，根据不同的“抵押转让”模式，卖方贷款银行和买方贷款银行存在不同的风险，如房地产产权转让完成后，如果卖方贷款银行债权因买方或其他原因未能偿还，卖方贷款银行抵押未取消，但房屋产权人已由卖方变更为买方，如买方不合作，可能会给卖方贷款银行行使抵押权造成一定的障碍。同时，对于买方来说，如果卖方在房屋转让后无法偿还其银行贷款，因为卖方贷款银行仍然享有房屋抵押权，卖方贷款银行仍然可以通过司法渠道拍卖和出售房屋，这将影响买方对房屋的所有权。

无论如何，“带押过户”的全面推进，确实提高了二手房交易效率，缩短了交易期限。短期来看，对二手房市场有一定的提振作用，尤其是对于“卖一套再买一套”的改善性换房需求，“带押过户”有助于降低二手房置换成本。

(图片来自网络，版权归原作者所有)

还没还完房贷，也可以卖房过户！

3月30日，自然资源部、中国银行业和保险监督管理委员会发布《关于协同做好房地产“带押转让”便利企业服务的通知》，全面部署协同做好房地产“带押转让”工作。这是根据《民法典》的明确规定，提高服务水平、降低制度交易成本、满足人民群众高质量、高效保护财产权需求的重大举措。

“带押过户”是什么？

带押过户:

居民在申请抵押房地产转让登记时，可以完成转让、再抵押、发放新贷款等手续，无需提前归还旧贷款、注销抵押登记。

过去，居民出售房屋时，需要提前结清银行贷款，解除房屋抵押贷款。为了在短时间内还清抵押贷款，卖方通常需要通过多种方式筹集资金，甚至借助高利率和高风险的“过桥资金”。借用“过桥资金”，出售房屋的成本将显著增加。据业内人士介绍，二手房领域的“过桥资金”成本一般在过桥资金的1%左右。使用“抵押转让”后，可以节省所有费用。

推出“带押转让”业务是国家便民惠民的重要举措，是进一步降低交易风险和成本、振兴二手房资源、推动房地产市场活跃的重要创新政策。

自然资源部自然资源确认登记局副局长赵燕表示，《民法典》第四百零六条明确规定，抵押人可以在抵押期间转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响

事实上，民法典第四百零六条作为“带押过户”法律基础，早在2021年1月就生效了。同年4月，自然资源部发布了《关于做好房地产抵押登记的通知》，更新了房地产抵押登记的有关规定，指出当事人在办理抵押登记时，要求明确是否有禁止或限制房地产转让的协议；在抵押期间转让的，双方和抵押权人应当共同申请转让登记；否则，在抵押期间转让的，只需转让双方申请转让登记。

因此，严格来说，“带押过户”不是“新政策”，而是中国法律的制度衔接和实施。

北京“带押过户”模式

四条件五流程三优势

3月31日，北京市银行业和保险监督管理局、中国人民银行业务管理部、北京市规划自然资源委员会、北京市住房和城乡建设委员会联合发布《关于推进个人股票住房交易“带押转让”的通知》，正式启动股票住房交易“带押转让”模式。

通知明确规定，住房交易双方可以在原抵押权未解除的情况下办理住房所有权转让登记，有效克服了传统交易成本高、时间长、流程复杂等问题，有效提高了城市居民的住房交易、登记和金融服务水平。

北京“带押过户”模式有三大优势：

兼容的跨银行贷款。买方可以选择卖方抵押的银行办理贷款，也可以选择其他银行办理贷款，也可以直接购买贷款未结清的住房，无需贷款，方便居民更灵活地选择购房方式。

最大限度地降低交易成本。《通知》明确规定，第三方机构在办理北京市住房交易“带押转让”时，无需提供担保或其他服务。银行不得因办理“带押转让”向客户收取额外的担保费或服务费。

多部门协调提高交易便利性。北京房地产登记中心可实现“一入口、两项业务、合并受理、同时登记”的住房转让登记和抵押变更登记。买卖双方需要的共同材料不需要重复提交，实现一站式处理。同时，相关部门通过北京金融综合服务网络向银行提供数据交互服务，促进不同银行的在线信息传输，降低沟通协调成本。

北京市民在办理“带押过户”业务时，除满足个人二手房再交易住房贷款条件外，还应满足四个条件：

本市个人存量住房交易；

在管辖范围内的商业银行设立交易住房，只存一次有效抵押；

交易卖方未结清贷款为个人住房商业贷款，或已结清公积金贷款且无相应抵押登记的组合贷款；

交易买方全款或办理个人住房商业贷款购房。

同时，根据《关于协调做好房地产“带押转让”便利企业服务的通知》，“带押转让”主要适用于银行业金融机构未结算的抵押贷款，抵押贷款目前无逾期。

北京办理“带押过户”有五个流程：

签订销售合同，同意“带押过户”；

办理房屋网签；

向银行申请“带押过户”；

办理“带押过户”登记手续；

银行贷款的发放和结算。

值得注意的是，如果是同行贷款，买卖双方应向银行申请“抵押转让”，签订相关协议，并就首期付款监管账户等事项达成一致；如果买方申请贷款，银行将根据市场化原则独立批准。如果首期付款和贷款金额之和不足以结清卖方贷款，卖方应向银行补足差额；买方应将首期付款交给约定的监管账户。

如果是跨银行贷款，买卖双方向银行申请“抵押转让”，与双方贷款银行签订协议，约定首付监管账户、卖方贷款银行收款账户；买方申请贷款，买方贷款银行按照市场原则独立批准，如首付和贷款金额之和不足以结清卖方贷款，卖方需要通过北京金融综合服务网络交互信息（未接入北京金融综合服务网络的银行通过事先约定交互信息）；买方将首付款交给约定的监管账户。

对于北京启动二手住房“抵押转让”模式，专家表示，目前北京购房家庭，超过70%是通过贷款，推出“抵押转让”业务，许多家庭将受益，新措施可以减轻买卖双方的财务压力，降低住房交易的资本风险，也将缩短住房交易周期。

我国将全面推进

房地产“带押过户”

自然资源部和中国银行业和保险监督管理委员会提出，各地要在现有工作的基础上，深入探索，以“三个扩张”全面推进“带押过户”：推动省会城市和计划单列市率先实现，逐步扩大到其他市县；推动同一银行业金融机构率先实现，逐步扩大到跨银行业金融机构；推动住宅房地产率先实现，逐步扩大到工业、商业等房地产，最终实现区域范围、金融机构、房地产类型“带押转让”的全覆盖。

两个部门要求地方政府根据当地实际情况确定合适的处理模式。目前，在实践探索中，地方政府主要形成了抵押组合、新旧抵押分段、抵押变更等“抵押转让”模式。

新旧抵押权组合模式：通过借新贷、还旧贷无缝衔接，实现“带押过户”。

买卖双方与涉及的贷款人达成协议，就发放新贷款、偿还旧贷款的时间和方式达成协议。房地产登记机构应当合并办理转让登记、新抵押权首次登记和旧抵押权注销登记。

新旧抵押分段模式：通过借新贷、过户后还旧贷，实现“带押过户”。

买卖双方与相关贷款人达成协议，约定发放新贷款、偿还旧贷款的时间和方式、房地产登记机构合并转让登记、第一次新抵押登记等，卖方结清贷款后及时办理旧抵押注销登记。

抵押变更模式：通过抵押变更实现“抵押转让”。

买卖双方与相关贷款人达成协议，约定房地产登记机构合并转让登记、抵押转让登记、变更登记。

数据统计显示，目前，全国15个省、100多个城市已经开展了“带押转让”，其中天津、山西、山东、江苏、浙江、福建、湖北等省已全面开展。

浙江以“不动产登记”登记 全省金融信贷总是以多跨协调机制为基础，加快多部门系统、数据共享和业务协调的实施，开展“带押过户”；

杭州分为“同行抵押转让”和“跨行抵押转让”，但要求房地产在银行等金融机构、公积金中心设立抵押，目前只有一个有效抵押，贷款购买（即暂时不支持全额购买），买卖双方需要提前征得原抵押权人、意向抵押权人的同意；

广州采用“抵押变更模式”，即买卖双方与贷款人达成协议，同意抵押变更、房地产登记机构合并转让登记、抵押转让登记、变更登记，强调在尊重市场自治的前提下，有效实现抵押变更和转让程序；

深圳实行“顺位抵押”(“转移登记”) 抵押变更登记 合并办理抵押设立登记，按顺序设立新的抵押）和转让 结合抵押“双预告登记”模式，优化业务流程，实现二手房交易更高效、更方便；

成都推出了股票住房“抵押转让”、“套餐”登记新模式，提供各种登记组合，满足各申请人的需求；江苏、重庆、济南等地引入预告登记，银行根据预告登记结果批准发放贷款，进一步确保交易安全。

此外，许多地方还提到了第三方公证机构对“带押过户”的加持。

济南在“带押过户”中引入公证“提存账户”。买方可以通过将房款转入提存账户获得房屋。如果过户有问题，房款可以原路返还；

深圳还引进了公证处，对各方的资金流动有一定的保护机制，降低了一方违约造成的风险；

无锡开创了政府监管和全过程免费的先例。买方还将贷款资金全额存入监管账户，然后办理房地产转让、卖方原抵押变更和买方新抵押设立合并，最终返还卖方贷款，卖方收到余额，取消抵押登记；

广州最新发布的政策也明确规定，可引入公证、担保等第三方机构，确保资金安全，防范和控制跨行间二手房产权转让后银行抵押权失败、交易未达成的风险。

帮助“带押过户”

二手房流通

从政策本身的角度来看，“抵押转让”不仅减轻了房东筹集资金提前偿还贷款的压力，而且大大缩短了二手住房交易期，对提高二手住房交易效率具有积极意义。

目前，从实施二手房“带押转让”的实践来看，2022年第三季度是“带押转让”的密集时期。深圳、苏州、福州、合肥、宁波等热点城市于9月完成了首次“带押转让”业务。

数据显示，部分城市“带押过户”落地前后二手房交易面积明显增加。以青岛为例，自2022年5月首次“带押过户”完成以来，二手房交易面积明显增加。截至2023年3月，青岛二手房交易面积约75.45万平方米，较2022年5月增长300%以上。

深圳和苏州是2022年9月1日完成的第一个“抵押转让”。从这两个城市全年二手房交易情况来看，深圳二手房交易面积从9月开始下降，截至2023年2月，二手房交易面积24.21万平方米，已上升至去年6月的高点；苏州二手房交易面积从10月开始下降，截至2023年2月，二手房交易面积41.69万平方米，相对稳定。

自2022年9月南京、合肥、宁波完成首次“带押转让”以来，二手房整体成交面积变化不大。

由此可见，“带押过户”确实在一些城市提振了二手房市场。

今年2月，各大城市二手房成交量达到新高，结果上市量没有下降反而增加。

上海上市量超过10万套，处于历史高位；2月份二手房交易近2万套，是近五年同期最高的。

北京上市量超过10万套，处于历史高位；2月份网上签约二手房1.53万套，同比增长80%以上。

成都二手房挂牌量连续几个月增加；2月份二手房成交量达到1.9万套，成交量达到11年来新高。

武汉二手房挂牌量超过20万套；2月份新房成交量达到7年来单月新高。

目前，在房地产市场降温的背景下，二手住房市场的活动非常关键。然而，“抵押转让”并不一定能加快二手住房的流通和交易。毕竟，“抵押转让”本身只作用于交易环节，确实能刺激二手住房交易活跃的城市更加活跃；对于二手住房难以流通的城市，“抵押转让”也无能为力。

因此，可以预见，“带押过户”最大的受益者主要是一线城市和强二线城市。

简而言之，随着二手住房“抵押转让”模式的引入或政策措施，也突出了“抵押转让”在实施中仍有一定的优化空间，特别是对风险控制尤为重要。

上海光大律师事务所高级合伙人徐军认为，根据不同的“抵押转让”模式，卖方贷款银行和买方贷款银行存在不同的风险，如房地产产权转让完成后，如果卖方贷款银行债权因买方或其他原因未能偿还，卖方贷款银行抵押未取消，但房屋产权人已由卖方变更为买方，如买方不合作，可能会给卖方贷款银行行使抵押权造成一定的障碍。同时，对于买方来说，如果卖方在房屋转让后无法偿还其银行贷款，因为卖方贷款银行仍然享有房屋抵押权，卖方贷款银行仍然可以通过司法渠道拍卖和出售房屋，这将影响买方对房屋的所有权。

无论如何，“带押过户”的全面推进，确实提高了二手房交易效率，缩短了交易期限。短期来看，对二手房市场有一定的提振作用，尤其是对于“卖一套再买一套”的改善性换房需求，“带押过户”有助于降低二手房置换成本。

(图片来自网络，版权归原作者所有)

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