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你对上海动迁房的过户交易了解多少？应该注意什么？
你对上海搬迁房屋的转让交易了解多少？我们应该注意什么？
【税务笔谈】按
在上海中环以外的地区，搬迁房屋交易占据了房屋交易市场的一半。它不仅给“拆迁”带来了丰富的财富，而且支持了中介机构，滋养了一些律师。任何交易，混合人性，都将面临风险。本期结合我们在实践中遇到的案例和咨询，讨论您对上海搬迁房屋转让交易的了解和不了解。
[律师意见]
1、搬迁房屋的质量相对较差。为什么交易量还这么大？
答：因为相对便宜，也免征增值税，个人所得税较低。也有一些“拆迁”突然变成了“拆迁”，不适应，渴望实现，卖得更便宜。在实践中，我们真的遇到了很多“赌博、毒药”和“社会人士”，在得到拆迁房屋后，骨折出售房屋。也许这就是法律限制移动房屋上市交易时间的原因之一。
2、政策规定“三年内不得转让或抵押搬迁房屋”。三年内购买搬迁房屋无效吗？
答:购房协议有效，但这三年内不能转让。这方面的案例很多，不要解释太多。
3、由于购买3年内的搬迁房屋不会面临协议无效的风险，买方可以毫无顾忌吗？
答：虽然协议有效，但不能转让所有权，也不能在网上签字。三年后，房东可以卖掉一套房子或申请抵押贷款。此外，如果三年太长，房东也可能因债务问题而被查封或执行。上述风险对买方来说是致命的，这可能意味着“钱和房子是空的”。
4、这三年是从小产证办理时间开始计算的吗？
答：非也。根据政策，只要搬迁房屋满足以下条件之一，就可以办理转让：（1）房东取得小产证满3年；OR(二)房地产开发企业取得大产证满3年，被动居民家庭签订拆迁补偿安置协议满3年。有一种人们理解的误解，认为搬迁房屋只能等到小产权证书满3年才能转让，结果要求房东协助转让，发现房东已经卖掉了房子或抵押贷款。因此，在购买搬迁房屋时，我们不仅要了解取得小产证的时间，还要了解房东签订搬迁协议的时间。这样，房东就可以在满足转让条件的第一时间通知房东协助办理转让手续。
5、买卖搬迁房不是免税吗？为什么我卖的搬迁房要交增值税和个人所得税？
答：只有一手搬迁房屋才能享受税收优惠政策，即免征增值税和附加税，1%的个人所得税核定征收（只有满五人才能免征）。因此，如果您手中的搬迁房屋已多次倒置，您将不享受上述税收优惠政策，并根据普通商品房进行处理。
6、这里搬迁房“满五唯一”，满五年是从哪一年开始计算的？
答:根据政策，购房时间按以下时间“先”的原则确定满五年:房屋产权证注明日期或契税完税证注明日期。
7、给儿子搬迁安置房，再卖，能享受免征增值税等税收优惠政策吗？
答：根据第五点，只有一手移动房屋转让才能享受税收优惠政策，赠与房屋，已有交易记录，应按普通商品房处理。
8、继承搬迁安置房，再出售，能否享受免征增值税等税收优惠政策？
答：第五点所述，法定继承房屋，虽然免征个人所得税、契税，但需要修复新的产权证书，视为转让交易记录，应按普通商品房处理。
9、签订搬迁协议后，父母去世，继承人办理转让手续后，是否享受一手搬迁安置房的税收优惠政策？
答：与第8点不同，这里继承转让的情况并不是取代原来的手动房屋产权证书，而是在父母没有时间申请手动房屋产权证书时，已经死亡，子女凭法院或公证机关的文件办理转让，此时，移动房屋的形式只有一个产权证书。然而，税法注重实质而不是形式。虽然搬迁房屋只办理了一次产权证，但搬迁房屋原本是父母的安置，是父母的产权。父母去世后，子女直接继承转让所有权。在法律上，它仍然被视为一种转让交易行为。此时，继承的搬迁房屋仍不属于一手搬迁房屋，不享受相关税收优惠政策。而且在实践中，税务局一般会检查:
(一)被拆迁人在《拆迁补偿安置协议》中是否与产证完全一致；
(2)或产证中产权人是否与《配套商品房供应单》(俗称“五联单”)完全一致；
(3)或者被拆迁人是否与产证中的一人(可以是被拆迁人和被拆迁人的直系亲属(3代以内)、或者原户籍在被拆迁地，这三种情况得到认可)一致，产权证书附件页面有“注明配套商品房，自登记之日起5年(3年)内不得转让或出租”字样；
判断交易房屋是否享受一手搬迁税收优惠政策。
10、买方在签订搬迁房屋销售协议时应注意哪些事项？
答：（1）确认卖方是否有权处置房屋，注意检查房屋征收补偿协议，确认房屋安置对象和被拆迁房屋的性质（公共房屋或私人房屋或宅基地房屋）。为避免纠纷，所有被拆迁安置对象应在销售协议上签字。被拆迁安置对象死亡的，应当咨询律师和尽职调查安置对象的所有继承人，让所有继承人在销售协议上签字。
（2）了解房屋征收补偿协议的签订日期、搬迁房屋大产证的办理日期和搬迁房屋小产证的办理日期，便于限售期终止后第一时间办理转让。
(3)考虑到限售期长，买方可以约定较高比例的违约金，增加卖方的违约风险，避免卖方因房屋大幅上涨而后悔。
(4)搬迁房屋交付后，及时与卖方办理房屋交接手续，制作房屋交接文件并签字，实际占用房屋。
（5）确认房屋可以转让后，立即通知卖方办理转让。如果卖方故意拖延或拒绝，应尽快联系律师，启动诉讼程序，查封房屋，避免卖方“一房两卖”或抵押房屋。
PS:查封房屋非常非常重要。在实践中，我们经常遇到“钱房两空”的情况，因为查封不及时。
（6）如果卖方年龄较大，建议在签订协议时让卖方所有继承人签字确认，或留下卖方继承人的联系方式和身份证信息，避免转让时间长达3年，卖方死后无法联系卖方继承人办理转让。
11、购买搬迁安置房，公证销售协议可以规避上述风险吗？
答：不。公证只是加强了交易双方签署的交易协议的证明，除此之外，没有任何意义。此外，在三年的销售期内，绝大多数公证机关拒绝办理合同公证事宜。
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