上海长宁房产抵押律师咨询电话-长宁律师提示:二手房买卖，这样“避雷”→

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长宁律师提示：二手房买卖，这样“避雷”→

上海新华律师事务所律师吴晓林表示，《民法典》增设了居住权制度，这是中国法律首次明确“居住权”。

该制度作为一种关系到公民日常生活的新事物，不仅在宏观层面完善了住房安全体系，而且在微观层面保障了弱势群体的基本生存需求，在一定程度上有效地解决了法律层面的社会矛盾。

然而，在吴晓琳律师接手的案件中，二手房买家会不小心“踩雷”，遇到买了房子却无法居住的情况，导致与居住权人和卖家发生纠纷。

典型案例

余某和丈夫婚后买了一套房子，房子以丈夫和儿子王某的名义登记。

2014年，俞的丈夫去世后，他的儿子王卖掉了房子，买了一所新房子。房子是以他儿子王的名义登记的。

2017年5月，俞和儿子儿媳签署了《儿女心语》，儿子王承诺母亲俞在房子里有永久居住权。

然而，俞脾气倔强，与儿子和女儿平日关系淡薄。他的儿子和女儿还有另一个住处。俞认为，儿子后面买的房子的部分购房款来自当年房子的销售款，儿子王承诺2017年5月在房子里有永久居住权，有权在房子里设立居住权。此外，基于赡养义务，他还有权享有女儿房子的居住权。

因此，俞将儿子和女儿告上法庭，要求确认他在儿子和女儿的房子里享有居住权，并要求儿子和女儿在每个法定节假日参观。

经审理，法院依法作出判决：原告余享有被告王所有上海社区住房的居住权；被告王、余女儿在每个法定节假日拜访原告余。

案件生效后，余某向法院申请强制执行王某在上海某小区所有房屋享有的居住权。

法院受理执行案件后，上海市某区房地产登记中心依法协助办理居住权登记。

案例解析

《民法典》实施后，出现了一批判决设立、确认居住权、执行居住权的案件，其中之一。

根据《民法典》的有关规定，设立居住权的方式包括合同和继承，在司法实践中也由法院判决设立。居住权本质上是一种有用的物权，具有排他性的效力，可以对抗善意的第三方（包括买方）。因此，是否有居住权，居住权的具体情况将直接影响买方的权益。

在这方面，吴晓林律师特别提醒居民，在二手房屋销售前，除了核实房屋现状、处罚、抵押、租赁、户籍等基本情况外，还需要关注房屋是否有居住权，这与买房的目的能否实现有关。

查询居住权的主要方式：

1)房屋所在地房地产登记中心查询居住权登记情况

2)仔细询问和调查中介和卖方，看房时注意房屋的使用

3)条件允许的，可以向居委会、物业、邻居询问核实情况

同时，律师提醒卖方在销售合同中增加陈述和担保条款，并约定违约责任，即卖方陈述并保证房屋未设立居住权。违反的，视为根本违约，明确违约后果和责任。

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