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洛阳女子花650万买房，被别人抵押。两级法院的判决完全相反
核心提示：花650万元买商店，但5年后不能拿回房子，买家后来得知他们买的房子已经被开发商抵押了。
两层商铺为涉案房地产。
《民主与法制时报》记者李晓磊河南洛阳报道
河南省洛阳市民朱琳和几位朋友花了650万元在栾川县购买了2000多平方米的商店。在过去的五年里，他们买不到建成的房子。
朱林向洛阳市中级人民法院（以下简称洛阳市中级人民法院）起诉开发商后，发现栾川县人民法院（以下简称栾川法院）查封了涉案房地产，并进入拍卖程序。
两人申请拍卖与朱林无关。另一方表示，他们借给开发商300万元，开发商将房地产作为抵押。有趣的是，贷款人都是普通农民，其中一人准备申请生活津贴。他们的亲戚在栾川县政府单位工作。
由于栾川县国土资源局办理了抵押登记，朱琳不得不将该局告上法庭。关于这起行政诉讼的争议还没有最终结果。
赢了官司拿不到房间
“画眉水岸”社区位于栾川县城关镇，开发史可追溯至2005年。
当时，栾川亿佳旅游服务有限公司(以下简称亿佳公司)经营被列为“重点招商引资项目”的“画眉水岸”。由于公司没有房地产开发资质，选择与栾川县土地房地产开发中心合作，双方于2006年3月8日正式签订合同。
栾川县土地房地产开发中心属于栾川县国土资源局。根据协议，双方共同拥有“画眉水岸”土地，开发中心负责开发，亿佳公司负责资金、“风险共享、利益共享”。
2007年9月4日，栾川县土地房地产开发中心因工作需要变更为栾川佳安置业有限公司(以下简称佳安置业)，法定代表人为宫福峰。
虽然有官方的“靠山”，但“画眉水岸”手续一直无法完善，直到2014年才断断续续完成。
2014年3月20日，洛阳市民朱琳和朋友们花了500多万元买了一家1号楼1575平方米的商店。开发商保证在6月20日前办理竣工验收手续。
当时，房地产市场相对低迷，开发商缺乏资金，需要一次性支付。因此，在早期的清爽合作之后，易佳公司找到了朱林，希望他们甚至能买到3号楼的商店。
经过几次考虑，2014年6月25日，朱琳等人在3号楼购买了2260多平方米的店铺，并与亿佳公司、佳安置业签订了《房屋买卖合同》。
证据显示，3号楼商铺总价为700.6万元。由于项目程序不完整，朱琳等人先支付了650万元，国土资源部门出具了购房发票，剩余的钱准备以后办理贷款。当时，该项目正在建设中。
购房发票。
2014年7月15日，双方签订购房补充协议，亿佳公司保证在2014年7月30日前办理3号楼商铺竣工验收，取得合格证，同时交付房屋。一个问题是，这些房子当时还没有办理行政备案手续。
“很快，亿佳开始违约。”朱琳说，他们不仅没有如期拿到房子，而且开发商的资金也断裂了，负责人也卷入了刑事案件。
2016年2月，朱琳在洛阳市中级人民法院起诉亿佳公司和佳安置业，要求交付房屋并办理行政备案手续。
2017年9月27日，洛阳市中级人民法院作出判决，支持朱林的要求，要求亿佳公司办理1号楼商铺和3号楼商铺的行政备案手续，并将房屋交付给朱林。
朱琳虽然赢了官司，却拿不到房产。原因是开发商在卖给朱琳等人3号楼商铺前20多天就把这个在建项目抵押给了个人。
“2017年12月，当法院准备执行时，我们发现我们购买的商店已经被查封，并且已经拍卖了两轮。”朱林说：“我很震惊。真正的钱怎么会这样？”
经过一番努力，朱琳直到2018年3月才从有关部门获得抵押材料复印件。
特殊程序处理“案中案”
朱琳不明白的是，买房前的抵押是如何形成的？
记者调查发现，2014年6月1日，亿佳公司向陈长红、白青借款300万元，约定贷款期限为12个月，月息6万元。所有贷款只有一张借据，没有银行转账凭证。
此外，陈、白都是农民，白已经70多岁了，两人不是同一个村庄的村民，也不是同一个乡镇。
权威信源透露，当时陈长红的亲属是栾川县国土资源局干部；白青的儿子现在是房地产登记局局长。借款时，亿佳公司以“画眉水岸”二期3号楼1-2层店铺为抵押，抵押价格为每平方米1800元。这些房产后来卖给了朱琳等人。
2014年6月6日，亿佳公司在栾川县国土资源部办理抵押登记。奇怪的是，国土资源部多次强调在建项目抵押，但期权房屋抵押。
河南风向标律师事务所律师单艳伟说：“根据《城市房地产抵押管理办法》，在建项目抵押和期权抵押是两个完全不同的法律概念。在建项目的抵押贷款主要是贷款银行作为抵押权人，但不限制贷款银行以外的主体成为在建项目的抵押权人；期权抵押是指预购商品房的期权抵押。一般来说，买方只支付部分房款，其余房款向银行申请贷款，并与银行签订预购商品房抵押合同。买方是抵押人，开发商不能是抵押人。”
“本案产生的抵押贷款不符合预购商品房期权抵押贷款。”单艳伟说：“根据规定，在建项目的抵押程序特别复杂，很难在短短一天内完成，一般为10个工作日。”
记者了解到，依法取得房屋所有权抵押的，房屋占用范围内的土地使用权也必须同时抵押。但本案涉及的土地没有抵押。
值得一提的是，抵押证书于2014年6月6日完成，但审查日期为6月9日，国土局长也于6月9日签署了意见。也就是说，审查和局长签字发生在抵押证书处理后。
从程序上看，贷款到期后，亿佳公司未能偿还贷款。陈长红和白青向栾川法院申请拍卖和出售亿佳公司抵押的房地产，以偿还其本息。
根据司法文件中的时间线，当陈长红和白青起诉亿佳公司和佳安置业时，朱琳起诉两家公司的案件已在洛阳市中级人民法院立案。
栾川法院采用了特殊程序。“特殊程序”是人民法院审理一些非民事权益纠纷案件的特殊程序。相应的概念是普通程序，如普通程序和简单程序。
特殊程序有几个特点：一审终审，不得上诉；不得再审；一般由审判员独立审判等。
据单艳伟介绍，特殊程序在审理过程中发现本案属于民事权益纠纷的，应当裁定终止特殊程序，并通知利害关系人按照普通程序或者简单程序另行起诉。
记者在采访中了解到，陈长红和白青在栾川法院起诉亿佳公司和佳安置业时，亿佳公司明确表示，陈长红和白青提出的担保物权指向的房地产已经出售，房地产销售纠纷已在洛阳市中级人民法院立案，存在冲突。
但栾川法院于2016年12月7日作出民事裁定，允许拍卖3号楼商铺，收入优先给陈长红、白青。
对此，栾川法院告诉民主法制社，亿佳公司提出出卖异议后，按照司法解释的有关规定进行了审查。“在审查过程中，我院依法在房地产部门取得了抵押财产权利的记录，没有发现其他权利的记录，因此裁定允许拍卖或出售抵押财产。”
记者通过网络搜索了解到，栾川法院在裁定此案之前，还审理了其他同类型的“画眉水岸”案件。在《玉0342民特2号》的裁定中，法院搁置了有权纠纷的财产。
此外，根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法若干问题的规定》，当贷款人明显没有贷款能力时，人民法院应当严格审查贷款原因、时间、地点、资金来源、交付方式、资金流向、借款人关系、经济状况等事实，综合判断是否属于虚假民事诉讼。
至于为什么陈长红和白青在案件中看不到转账细节，栾川法院表示：“易佳公司的代理人在法庭上表示，他们对本金和利息没有异议，声明是多笔贷款总额后出具的借据，因此没有提供转账痕迹的凭证。”
行政诉讼被指控程序违法
栾川法院的裁定主要基于抵押登记，因此朱林在洛阳汝阳县人民法院起诉栾川县国土资源局，要求撤销上述抵押证书。
在法庭上，栾川县国土资源局承认，朱林起诉的房地产期权抵押行为“在建工程抵押已于2014年6月9日办理。办理抵押时，房地产无预售登记，无其他权利，办理抵押时未侵犯朱林的任何权利”。
后来，国土资源局认为朱林没有诉讼主体的资格。此外，国土资源局坚称，他们按照规定办理了在建项目的抵押登记。但记者注意到，2014年6月6日的抵押证书被称为“栾川县房地产期权抵押证书”。
根据《城市房地产抵押管理办法》的规定，在建工程抵押的另一个特点是将抵押给贷款银行作为偿还贷款的担保。
栾川县房地产中心的一位人士还告诉记者，“目前，我们在建项目的抵押贷款不是个人的，只能针对金融机构。”
此外，在实际操作中，住房和城乡建设部监制的在建工程抵押证明不是国土部门。
汝阳县人民法院在判决中表示，栾川法院的行政行为“事实基本清楚，证据基本充分，程序基本合法，不明显不当”。
因此，汝阳县人民法院一审驳回了朱林的上诉。朱林拒绝接受，并向洛阳市中级人民法院提出上诉。今年4月，洛阳市中级人民法院撤销汝阳市法院判决，并发回重审。
洛阳市中级人民法院认为，一审程序违法，原因是亿佳公司和佳安置业作为抵押人和房屋销售合同的卖方，与本案有利害关系，参与诉讼有利于查明案件事实，但汝阳法院一审判决遗漏了当事人。
七月十日，此案再次在汝阳县法院开庭，判决结果尚未公布。国土资源部表示，此案最终以判决结果为准。
近年来，朱琳在提起诉讼时，不断向有关部门报告陈长红和白青的资金来源。反馈是没有问题。
那么，这笔钱是从哪里来的呢？记者联系了栾川县陶营镇伊滨村党委书记陈长红居住。村党委书记透露：“他是个残疾人。他怎么能有几百万元呢？几天前，他还准备申请生活津贴。”白青寺庙镇咸池村党委书记还说：“他不可能有数百万”。
白青的儿子白某生是栾川县房地产登记局局长。他告诉记者，这笔钱来自陈长红家的拆迁补偿。但伊滨村支部书记否认了这一说法：“确实有拆迁，只损失了数万元。”因此，这笔钱的真正来源仍然很难解释。
白某生说，他们和朱琳都是受害者，不明白朱琳为什么到处抱怨自己。“有关部门已经对我进行了很多调查。如果有问题，我今天就不等了。”
目前亿佳公司负责人已经联系不上了，如何产生300万元的贷款成了个谜。白还表示，不方便透露与陈长红家合作贷款的具体细节。
佳安地产作为合作开发的“画眉水岸”，表示只配合政府招商引资。“公司没有收到任何钱，也没有承担风险和利润。我们公司不知道怎么借钱。”
目前，朱琳等人购买的店铺尚未交付使用，巨大的店铺内部仍处于空白状态。此外，虽然1号楼的店铺没有争议，但洛阳市中级人民法院执行局表示，“因抵押纠纷，3号楼的店铺尚未完成处理，因此1号楼的店铺不会实施。”
“要么给我房子，要么给我钱。”朱琳说，这件事必须由一方负责。(文章中朱琳是化名)
原标题：“交650万元买房，发现房地产早已抵押河南栾川“百万房地产争夺案”调查
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