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市民唐女士因个人原因不能按揭买房。为了达到目的，她选择找前夫“借钱买房”，即以前夫的名义签订购房合同和银行按揭贷款合同，实际支付购房款或偿还银行贷款。

谁知道，房子买好了，前夫占了房子，不想变更产权登记人。唐女士的房子还能拿回来吗？近日，上海金山法院审理了“借名买房”引发的房屋所有权确认纠纷。

同意借名买房，但事后拒绝过户

唐女士和杨先生原本是夫妻关系，双方已经离婚多年。有一天，在外面康复的唐女士联系了杨先生，说她因为身体原因走路不方便。她希望杨先生能以自己的名义帮助唐女士买房，并同意房子的所有款项都由唐女士承担。杨先生只是房屋产权证的登记人。

杨先生同意为唐女士买房。后来，唐女士付了所有的钱，杨先生也按照承诺买了房子并暂时入住了。

两年后，唐女士提出更改房屋的产权登记人，但杨先生拒绝了。因此，唐女士向法院提起诉讼，要求重新确认房屋的所有权。

经审理，法院认为，虽然从现有证据来看，涉案房屋是唐女士委托杨先生购买的，但杨先生在收据中认可的款项是唐女士支付的购房款，不具有直接设立房屋所有权的法律效力。唐女士作为受让人，不能按照双方的约定直接取得房屋所有权。唐女士直接要求确认房屋所有权，缺乏事实和法律依据。

然而，经过法官的耐心解释，杨先生同意将房子转让给唐女士，并承诺搬出房子。本案最终调解结案。

如何确定“借名买房”的效力？

“借名买房”是指实际购房者因不具备购房、住房贷款资格等原因，借用他人名义购房，借用名人实际支付购房款，出名人签订房屋销售合同，以其名义登记房屋所有权的行为。

在实践中，“借名买房”的主要原因是：

1、避免买房的法律和政策，如限购令、贷款限制、减税等；

2、享受单位团购、经济适用房等具体购房资格或优惠待遇；

3、隐瞒真实财产状况，转让财产逃避债务。

一方声称自己是实际购房者，应当提供证据证明借款买房的原因，并通过证据支付购房款；持有相关账单、合同、产权证明；住宅使用等证明。

由于房屋性质不同，违反相关法律或规定不同，实际买受人以他人名义购买房屋，法律后果也不同：

1、合同内容不违反法律强制性规定，不损害社会公共利益，借名购房合同应当有效。

唐女士以杨先生的名义买了一所房子。经调查，唐女士享有上海户籍，在上海没有房屋，没有违反上海的购房限制政策，没有损害社会公共利益，应认定为有效。

2、违反国家政策对具体购房人资格的规定，借名购房合同无效。

例如，经济适用房等经济适用房是国家对低收入住房困难家庭的特殊照顾。对购房者资格和房屋转让有严格限制。不符合条件的人以名义购买此类房屋，扰乱国家秩序，侵犯其他符合购房条件的家庭权益，客观损害社会公共利益，无效。

3、违反国家限购政策的，违反公序良俗原则，借名买房合同视为无效。

4、借名买房是为了转让财产，逃避债务，合同无效。

在确定借款协议无效的情况下，房屋归名人所有，名人应当向借款人支付房屋折扣，并根据当事人的过错比例分担交易费用等实际损失。

“借名买房”可以避免一些规定或条件限制，买买家认为负担得起的房子，但“借名”实际上违反了诚信原则，买房子的起点偏差，后续的事情可以按照原来的想法，也完全取决于“借名”或“借名”可以遵循诚信原则。

如果一方有不诚实的行为，虽然另一方可以要求另一方承担一定的责任，诉诸法律，最终获得救济，但与“借名”获得的折扣相比，经历的曲折和疲劳也不值得损失。

借名买房的风险可能有以下几点需要警惕:

1、借名购买经济适用房等政策性房屋的，由于名义产权人的反悔，投资者无法取得房屋产权；

2、借名购买普通房屋的，登记买受人反悔不承认借名购房或登记买受人死亡，其继承人不清楚情况，不承认借名；

3、第三人对登记买受人将财产转让给实际投资者的行为提出异议。登记买受人的配偶经常对婚姻法提出异议，否认借名买房的事实，并要求确认该财产为夫妻共同财产；

4、房地产被名义购房者转让或抵押，或者被法院强制执行。

新闻晨报·周到APP记者姚沁艺通讯员祝佩英

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我司专注于为产权所有人进行以房契作为抵押，取得借款按期付息，房屋产权仍由产权所有者自行管理。