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“带押过户”来了 省会二手房交易迎来春天
11月初，省会王女士和银行同时获得了房屋房地产登记证和银行抵押证，这是太原二手房“抵押转让”的首次认证。过去，在存量房，即二手房交易过程中，如果交易房地产设置有抵押权，且贷款尚未清偿，则卖方需要在转让前偿还相应的贷款并解除抵押。因此，卖方需要筹集资金并支付相关费用。买卖双方必须在房地产交易、房地产登记机构和银行之间进行多次交易，所需的时间周期将很长。
“带押转让”业务正式上线后，未结清贷款的二手房也可以上市交易。我爱我店的房地产经纪人小李介绍说，过去房贷还没还清的客户需要先还清贷款才能出售，还款手续完成至交易需要20天左右，现在一周就能完成。
《山西晚报》记者从太原房地产登记中心了解到，在太原实施“抵押转让”政策之前，未偿还贷款的房屋处于抵押状态，抵押权在银行，卖方在正常销售前偿还贷款并解除抵押。按照有关规定，按揭贷款买房的，应当在办理产权登记后办理房地产抵押登记。银行作为抵押权人，将获得房屋其他权利证书。因此，房屋产权证在办理产权抵押登记后，由房屋买受人收取，银行持有房屋其他权证。已办理抵押登记的房地产，在贷款还清前，其房地产档案中一直有抵押登记记录，不得买卖。银行贷款未还清的房地产，只有还清剩余抵押并解除抵押才能出售。房主还清贷款，然后完成抵押贷款，周期将长达半个月至一个月。
“许多买家不能等这么久，在等待卖家办理还款、解除抵押贷款的过程中，买家可能会有新的选择或其他想法来终止交易。在房地产中介行业，大多数员工一般不愿意接管未偿贷款的二手房交易业务。从实际情况来看，很多有房贷的客户都有很强的卖房意愿，但是因为缺钱，不能提前清贷，只能把房子握在手里。“小李还表示，一些刚刚需要第一套房的买家在等待二手房办理流程的过程中，需要每月支付高额租金。”当银行贷款收紧时，很容易造成买卖双方的各种连环违约。”
“抵押转让”的做法可以让二手住房交易从过去“房东筹集资金偿还二手住房剩余贷款——房东出售房屋支付——房东收款”，到“房东出售房屋支付——房东偿还二手住房剩余贷款和收款”，简化二手住房交易流程，同时降低交易成本。《山西晚报》记者了解到，二手房卖方可以利用买方的银行贷款偿还卖方的银行贷款，有效降低交易成本，缓解融资问题；降低二手房交易风险，买方可以直接将购房款存入存款账户，在一定程度上保护交易主体的利益。
有两次房屋销售交易经验的市民乔先生说，房屋销售最麻烦的事情是交易过程。“我手里有一套房子卖180万，房贷40万。如果我想卖房子，我必须先收集足够的40万元来解除银行的押金。“为了凑齐这40万元，他四处奔波，找到了无数的亲戚朋友，最后又做了一次过桥短贷来筹集足够的钱。“向亲戚朋友借钱是人情债，过桥短贷产生的利息更真实。乔先生说，在他完成了一系列程序后，买方开始了抵押贷款的过程，整个过程花了两个多月的时间。
二手房交易实现“带押过户”后，也为买卖双方节省了不少钱。以一套100平方米的房子为例，贷款30万。如果在此之前，卖方必须首先偿还所有贷款。二手房中介可以提供预付款服务。山西晚报记者咨询了我爱我家、贝壳、龙城易家等中介公司。大多数中介公司的预付款利息是3％左右。30万垫资利息9000元左右，担保费2000元左右。在等待还款的时候，买家还需要再租一个月甚至两个月的房子，这也会产生部分费用。这样，实行“带押过户”的房屋交易，内外可节省1.1万元。
今年11月，在中国建设银行省分行房金部和太原个人贷款中心的多次协调和大力支持下，中国建设银行龙城分行成功办理了全省首次“带押转让”个人再交易住房贷款业务，涉及贷款金额41万元，实现了该业务领域场景合作的新突破。
中国建设银行工作人员表示，“抵押转让”个人再交易住房贷款不同于传统模式。通过与太原房地产登记中心的合作，买卖双方同时办理抵押登记变更和转让流程，为有贷款的二手房客户提供了更多便利。对于客户来说，“抵押转让”解决了程序复杂、成本高、操作困难等突出问题，缓解了卖方返还银行贷款所需的“桥梁资金”压力，通过银行资金监督保护了买方的合法权益，有效提高了政府服务效率。对于银行来说，通过“抵押转让”的新模式，实现了“提前还款”向“新交付”的转变，减轻了卖方提前还款的压力，吸引了更多的买家到银行办理抵押贷款业务，为银行业务的发展和客户排水提供了更多的动力。
“下一步，中国建设银行山西分行将积极争取总行的政策支持，深化太原房地产登记中心的合作，尽快出台“抵押转让”的业务合作计划，为抢占全省股票住房交易市场奠定发展基础。”工作人员说。
一家银行的客户经理董先生认为，“抵押转让”增加了交易便利性，降低了成本和风险。归根结底，它是为了促进刚性需求群体的购房需求，激发房地产市场的活力。目前，“带押过户”主要在同一银行续贷。他分析说，由于银行作为抵押权人，需要配合住房管理部门完成“抵押转让”，目前银行流动性充足，贷款金额不缺乏。因此，这种模式最直接的影响是增加贷款需求，这是显而易见的。
例如，董先生说，目前的“抵押贷款转让”有点类似于企业贷款中的无本金续借，即续借效率更高，成本更低。许多市场参与者认为，作为一种高收益、低风险的优质资产，银行住房贷款业务面临巨大压力，因此他们有很强的参与和合作意愿。
《山西晚报》记者从多家银行了解到，目前大规模的政策实施尚未全面实施，特别是大多数中小型银行尚未收到相关通知。太原一名房地产从业人员表示，部分银行与相关部门的系统对接准备充分后，将正式实施。许多业内人士预测，在抵押贷款持续低迷的背景下，银行也愿意配合实施，促进房地产需求市场的效果值得期待。
据不完全统计，自8月以来，郑州、深圳、济南、广州、珠海、昆明、南京、无锡、苏州、福州、西安、合肥等20多个城市推出了二手住房“转让”政策。
《山西晚报》记者从太原房地产登记中心了解到，“抵押转让”只需要买方、卖方和银行，三方到太原人民服务中心房地产窗口，携带银行提供抵押变更合同、转让登记和抵押变更（转让）登记，提交窗口材料完成相关交易和转让业务。“如果这一步没有特殊情况，就不需要中介公司。以前的处理流程比较复杂，现在很简单，只需要一步。若行动不便或其他原因，可委托他人办理。太原房地产登记中心的工作人员说。新旧贷款不挂钩的，可以根据实际情况重新核定贷款额度和利率。
针对“带押过户”措施的实施，业内人士表示，对提高二手房市场交易活动起到了积极作用。目前，省会二手房市场交易平淡主要受三个方面影响：一方面，对新房交付缺乏信心，新房销售价格持续下跌，对二手房市场产生影响。非学区住房需求的购房者，在购房总额相当的情况下，更愿意购买面积大、配套好的新房。第二，受疫情影响，收入预期下降，义务教育招生政策逐年变化，也影响了二手房购房者的购房意愿。相当一部分二手房购房者选择观望。此外，由于卖方必须先偿还贷款，导致二手房供应端产品种类和数量有限，也抑制了二手房的交易活动。
“新措施降低了二手房交易的风险和成本，从根本上解决了二手房交易相对复杂的问题。业内很多人认为，如果二手房交易流程复杂，必然会导致交易周期延长，使得整个二手房市场活跃度不高。实施“带押过户”措施后，二手房交易周期大大缩短，二手房市场整体“活力”得到提升。不仅如此，二手房市场与新房市场密切相关。“许多二手房业主出售房屋是为了购买新房。如果他们能迅速获得出售房屋的资金，这一措施也将推动新房市场的交易活动。”
太原一家银行的个人贷款业务客户经理表示，新措施非常实用，可以更好地促进交易量。“抵押转让”是对二手住房交易流程的重大优化，对促进市场有一定的积极作用，可以更好地满足刚性住房需求和改善住房需求，促进房地产市场的良性循环和健康发展。
壳牌研究所发布的数据显示，今年国内住房信贷环境进一步宽松，抵押贷款利率一次又一次下降。103个重点城市中超80%的主流住房贷款利率低至第一套4.1%、下限水平为2套4.9%。业内人士认为，省会二手房市场将在明年春季逐步进入更加合理健康的市场循环状态，将“带押过户”叠加低利率，对更多普通人解决生活问题、提高生活质量也起到积极作用。预计未来将有更多的城市跟进“带押过户”政策的实施。
(责编:刘洋、温文)
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