宜兴哪家银行可以做房产抵押-预查封期间合同约定解除权行使及法律后果——江苏宜兴法院裁定江南公司执行异议案

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江苏宜兴法院裁定江南公司在预查封期间终止合同权的行使和法律后果

裁判要旨

预扣不影响预售商品房合同当事人行使终止协议的权利。合同终止后，法院应当暂停对预扣押房屋的执行，但有权执行被执行人的到期债权。

2009年12月29日，江苏省宜兴市江南水乡度假村有限公司（以下简称江南公司）与孙有英夫妇签订预售商品房销售合同，首付108万元，余额400万元。交通银行向江苏省宜兴人民法院提起诉讼，因为孙有英夫妇没有按约还款。宜兴法院裁定孙有英夫妇偿还贷款本息373万余元，江南公司承担连带责任。

在毛文光与孙有英等民间借贷纠纷案中，宜兴法院预先查封了孙有英购买的西渚镇云海间11号别墅，并判决要求孙有英夫妇承担连带责任，偿还毛文光1000万元。案件申请立案后，江南公司提出执行异议，要求暂停执行措施。

2013年9月17日，江南公司诉孙有英夫妇房屋买卖合同纠纷案，宜兴法院作出民事调解:2009年12月29日，解除江南公司与孙有英签订的商品房买卖合同。

依照民事诉讼法第二百二十七条的规定，宜兴市法院裁定暂停宜兴市西渚镇云海间11号的执行。

本案争议的焦点是法院对预售商品房进行预查封后，合同当事人能否行使终止协议的权利；合同终止后，法院如何继续执行。

1.法院预查封不影响预售商品房合同当事人行使终止协议的权利。

理由有：⑴被执行人的合同权未受到有害处分。预查封是《关于依法规范人民法院执行和协助国土资源房地产管理部门执行若干问题的通知》新建立的强制执行措施。其效力是禁止查封机关以外的主体对查封财产进行有害处分。预查封后是否允许当事人终止合同，取决于被执行人的合同利益是否受到意想不到的损害。本案销售合同规定，开发商承担偿还贷款担保责任后，可以终止合同。条件成就时终止合同是买受人在预查封时可以预测的风险，不可能因合同终止而增加额外损失，因此可以行使终止权。但是，由于预查封时不可预测，预查封后的协议终止可能会对被执行人的合同利益造成不当损害，不得允许。⑵合同约定的终止条件已经实现。合同法第九十三条第二款规定，“当事人可以约定一方终止合同的条件。终止合同的条件成就时，终止权人可以终止合同。本案中，江南公司与孙有英签订合同，明确约定终止条款。但江南公司承担担保责任、未能赔偿的终止条件已经实现，江南公司应允许通过诉讼解除合同。⑶商品房买卖合同的目的无法实现。商品房合同出卖人签订合同的目的是出售房屋，取得房款。本案江南公司承担偿还贷款担保责任后，取得房地产对价的合同目的失败。《最高人民法院关于审理商品房销售合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称商品房销售解释）第二十三条明确规定买受人“未签订担保贷款合同”（即无法全额支付房款），导致销售合同不能继续履行，另一方可以要求终止合同。买受人因未履行还款义务而承担连带担保责任，与无法签订担保贷款合同导致房屋销售合同无法履行，本质上是一样的。

2.判决终止预售商品房合同后，法院应当暂停对预查封房屋的执行，但有权在开发商处执行被执行人的到期债权。

程序方面。⑴预查封的裁定和协助执行通知应一并送达开发商，告知预查封的有效性及后续终止合同的相关义务：向判决机构披露房屋已被预查封，确保实际履行责任；未将已收房款返还买受人；由此造成的损失或违约金不具有优先查封债权的赔偿权。⑵银行在解除合同诉讼中的诉讼地位。根据《商品房销售解释》第二十五条的规定，银行作为担保权人，可以独立要求第三方身份或者合并审理解决商品房销售合同纠纷中的担保贷款纠纷。

实体方面。⑴解除合同的诉讼应当明确法律后果。《合同法》第九十七条规定，合同终止后，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十八条虽然是为被执行人购买不需要办理转让登记的第三人财产，但合同终止后第二款的后续处理值得借鉴。因此，终止合同的裁判应明确，卖方应收回房屋，并将收到的购房款本息返还给买方。⑵卖方收取购房款的返还。卖方返还的购房款包括买方实际支付的款项和购房贷款。无论卖方是否履行了连带担保偿还义务，包括银行抵押贷款在内的所有购买款项仍应返还给买方，不能要求抵销已履行担保责任部分的债务。⑶解除合同诉讼中的违约金、利息、诉讼费用等损失，应当列入预查封债权实现后的赔偿。就预查封标的物而言，预查封债权享有比普通债权更优先的赔偿权，而房屋出卖人因终止合同而产生的违约金或损失，属于预查封措施后的债权。

案号:(2013)宜执异字第0021号

案例编写人：范丽马云，江苏省无锡市中级人民法院

宜兴市人民法院许乐群

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