上海信托房产抵押-漩涡中的金谷信托长风公寓项目3次流拍与万柳书院法拍

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观点网络一次又一次地拍摄，金谷信托手中的项目资产，无法找到接收方。

6月20日，阿里巴巴拍卖显示，金谷汇银73号单一基金信托的信托受益权最终因无人出价而流出，起价为9亿元。

抵押人为上海三生资产管理(集团)有限公司，标的物位于上海市普陀区大渡河路388弄2、3.重庆协信远创实业有限公司是产证面积35794.02平方米的酒店用房及停车位。

据观点新媒体报道，这是该项目的第三次流量拍卖。早在2021年12月18日，该信托的受益权就以11.7亿元的价格开始拍卖，2022年10月26日，开始拍卖价格降至10亿元。

到目前为止，已经三次出售，起拍价一次又一次下跌，但仍然无法逃脱无人应拍的命运。三次上市，都没有报价。

即使现在法庭被忽视，剥离底层资产也能看到一方过去强大的荣耀。信托受益权的底层资产为股权回购债权，回购方/收益补充方为上海宇康房地产开发有限公司。

截至2022年10月31日，应收股权回购债权余额12.77亿元，延迟履行期间利息2257.25万元，应收股权回购债权及利息总额13亿元。截至2022年10月31日，信托计划账面金额为31.87万元。

金谷信托与渝康地产的交易可以追溯到四年前。2019年6月6日，中国信达上海分公司与金谷信托商定，金谷信托接受信达上海分公司不超过11亿元的资本信托，专门转让上海三生资产管理（集团）有限公司100%的股权，由渝康地产持有，信托期限为5年。随后，信达上海分公司向金谷信托公司汇款11亿元。

同日，渝康地产、三生资产管理公司与金谷信托签订股权转让回购合同，约定渝康地产将其持有的三生资产管理公司100%股权转让给金谷信托。渝康地产应当按照合同回购标的股权，并支付回购价格。回购价格为回购本金总额与股权维护费之和。

2019年6月18日，金谷信托向渝康地产支付股权转让款，取得标的股权。此外，三生资产管理公司将其持有上海市普陀区大渡河路388弄2、3号房地产抵押给金谷信托，用于担保金谷信托在《股权转让与回购合同》项下对渝康房地产的全部债权。

然而，在过去的一年里，渝康地产并没有如期向金谷信托支付回购价格。2020年12月15日，渝康地产应向金谷信托支付618.08万元当期股权维护费，但渝康地产仅于2020年12月16日支付1190万元，仍欠5428.08万元。

针对违约行为，金谷信托向法院起诉了玉康地产和三生资产管理公司。2021年12月30日，北京市第二中级人民法院发布判决，命令玉康地产向金谷信托支付11亿元股权回购本金和6657.67万元股权回购维护费、1.1亿元违约金和51.16万元诉讼保全费。

同时，金谷信托有权以三生资产管理公司的名义位于上海市普陀区大渡河路388弄2、3号房地产拍卖、变卖所得价格优先赔偿。

渝康地产的违约可能与当年著名的协信远创雷霆有关。股权渗透显示，渝康地产是重庆协信远创实业有限公司的子公司。

2014年，销售规模首次超过100亿元。经过多年的激进扩张，快速增长的泡沫一旦破灭，前100强房地产企业立即倒闭。2021年10月14日，重庆市第五中级人民法院裁定受理担保人重庆协信重组案件，并指定北京德恒律师事务所和重庆海川企业清算有限公司担任协信远创破产经理。

随着协信远创的雷声，渝康地产再也无法向金谷信托回购股权。2022年11月19日，重庆市第五中级人民法院裁定协信远创等30家公司进行实质性合并重组，合并范围不包括渝康地产和三生公司。

金谷信托是中国信达旗下专业从事信托业务的非银行金融机构。金谷信托成立于1993年，注册资本22亿元，由中国信达持有93.75%，中国妇女活动中心持有6.25%。

2019年，中和集团将北京赫华恒瑞房地产开发有限公司股权转让给金谷信托。赫华恒瑞是万柳学院的开发商。市场猜测，股权转让是由于中和集团向金谷信托借款，以万柳学院75套房屋和赫华恒瑞100%股权作为抵押品。

中和集团资金链出现问题后，债权人中国信达决定拍卖房屋。5月6日，中国信达在京东拍卖上市“北京赫华恒瑞房地产开发有限公司债权转让”项目，总债权近47亿元。

绕过自身流量光环的万柳书院，会发现金谷信托踩雷的房地产项目并不多。纵观其房地产投资背景，融创、华夏幸福、蓝光等多家房地产企业都与之密不可分。

2021年11月，华夏幸福宣布，湖州鼎鸿为华夏幸福德清县雷电工业新城PPP项目资产支持专项计划底层标的债权债务人，未能按期偿还金谷信托(代表金谷·华夏幸福德清县雷电工业新城PPP项目财产权信托)的本金额为19.10亿元，金谷信托向中国国际经济贸易仲裁委员会申请仲裁。

2018年7月，金谷信托接管了刚泰集团旗下的台州博泰。一年半后，刚泰集团发生债务危机。中国信达随后拍摄了台州博泰，总债权为11.8亿元。

根据金谷信托2022年年报，金谷信托自营资产的34.88%分布在房地产行业，仅次于金融机构的37.96%，但其不良资产率从去年年底的6.62%下降到1.78%。

这可能与房地产业务的压降有关。近两年来，随着房地产项目频繁爆发，房地产行业流动性收紧，信托公司投资房地产的信托资产呈下降趋势。数据显示，2022年20家信托公司投资房地产的信托资产为6489亿元，比2021年下降35.9%。

从这个角度来看，金谷信托抛弃其房地产债权资产是合理的。无论是万柳学院还是长风公寓，凝固的资产都成为金谷信托难以摆脱的负担。

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