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记住！买二手房的时候，房主有贷款，买家需要谨慎资解抵押！|快乐小班
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李想买房，看中了刘手里的二手房。经协商，刘某以600万元的价格将二手房卖给了李某，李某支付了460万元作为首付，刘某当月将房屋钥匙交给了李某。但此前该房屋已两次用于抵押，但刘某在房屋交易中解除了该房屋两处抵押登记中的一处。另一个抵押登记没有取消，因为债务无法偿还。结果，抵押权人申请强制执行，法院随后查封了涉案房屋，最终导致刘未能将房屋转让给王。
“解抵押”是二手房交易中非常关键的一步。今天小班就给大家详细介绍一下二手房解抵押。
为何要先解除抵押贷款？
在二手住房交易中，卖方出售房屋的产权必须清洁，有银行贷款的房屋不能进行二手住房交易。因此，卖方完成抵押贷款解决程序，成功出售二手住房，这是交易环节的关键一步。
抵押贷款解决的三个来源
在二手住宅交易中，卖方经常向他人借钱解除抵押贷款。卖方借钱有三种方式：
①抵押贷款由买方支付；
②向中介机构借款解除抵押；
③借钱给第三方金融机构解除抵押贷款。
为了证明抵押贷款的资金来源，卖方可以与借款人进行公证。公证的目的是更好地确保资金的安全，防止二手住房交易纠纷。一旦卖方不需要解决抵押贷款，或解决抵押贷款后不偿还，借款人可以根据公证书保护其权利。
解抵押方式
抵押的性质主要取决于抵押的性质，一般分为两种：
1、个人债权抵押：
将自己的证件、债权人的手写收据或证明给债权人的流动账单（金额必须正确）、债权人的身份证（或营业执照复印件）等材料带到交易办公室取消手续。
2、银行信贷抵押：
还清贷款，携带银行提供的证明材料，通常包括（贷款银行营业执照复印件、法人复印件、客户复印件、其他权利证明等）。以及取消交易的财产所有权证书。
解除抵押贷款的常见过程
１、卖方向贷款银行申请提前还款；
２、提前到贷款银行还款，还款前在还款银行卡中提前存入足额资金；
３、还款后第二天到贷款银行办理结算手续；
４、银行贷后管理中心出解抵押材料；
(一)房屋权证；
(二)其他权利证明；
(3)注销抵押登记申请。
将上述物品和客户身份证复印件带到房地产管理抵押窗口，交出这些材料，将收到收据，两个工作日后客户收到收据和身份证原件领取产权证书，即取消抵押。
５、到担保公司办理相应手续(无担保协议不需要去)；
６、到房屋所在地的房地产登记中心解除抵押。
银行抵押贷款解除环节
1、打电话给贷款银行，询问提前还款事宜，包括是否需要支付违约金，违约金是多少等；
2、申请贷款银行提前还款；
3、还款(约定时间前付款，约定时间不能是还款日前后三天)；
4、还款后第二天到贷款银行办理结算手续，打印利息清单(可抵扣个人所得税)；
5、向银行贷后管理中心获取抵押材料；
6、到担保公司(商业贷款不需要去，当时公积金贷款没有签订担保协议也不需要去)；
7、到房地产登记中心解除抵押。
8、归档，解除抵押。
注：不同银行或有不同规定的，以贷款银行的规定为准。
办理房地产抵押解除的注意事项
1、找正规公司借钱：
如果你不选择使用买家的首付来理解抵押贷款，这意味着你需要从中介贷款和担保公司贷款两种方式中选择一种，但必须提醒你，必须找到一家正式的公司，否则随机收费很小，诉讼，不是更麻烦。
2、取得银行同意：
根据《担保法》和《房地产抵押管理条例》，抵押房地产必须经抵押权人（即银行）同意才能转让或出租。也就是说，在转让抵押房地产之前，你必须得到银行的同意，否则你不能买卖，仔细签订合同，你必须了解合同的内容。
3、银行一般要求借款人提前15个工作日提交书面或电话申请
银行应在收到借款人抵押贷款提前还款申请后进行审批。结算后，银行出具结算证明，并退还其他权利证明。抵押贷款只需要去当地的建设委员会，当有很多人需要排队。因此，银行通常需要大约一个月的时间来偿还贷款和抵押贷款。
现在很多购房者用贷款买房，所以在二手房交易中必须解除抵押登记。以上是二手房交易中房屋抵押贷款解除的相关知识，希望对大家有所帮助。
二手房交易有风险，每一步都要更加谨慎。今天的小班到此为止，明天继续向大家讲解二手房交易中的那些事情。
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以上内容来源于网络综合整理
具体政策以各地信息为准。
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