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经营贷款置换抵押贷款多地监管提示“贷款转移”风险
北京日报客户端|潘福达
“个人房贷转经营贷，利率低，期限长，贷款快”“疫情过后，‘转贷潮’来了，我可以帮你省很多钱”“降低购房成本和还款压力”...最近，一些市民接到了销售电话或推送文章，一些所谓的“贷款中介”声称可以帮助个人购房者将高息房贷转化为低息经营贷款，大大降低了利息支出。
商业贷款取代抵押贷款似乎是“诱惑”，但隐藏了风险。最近，中国银行业保险监督管理委员会和许多地方银行业保险监督管理委员会紧急提示贷款转移风险。对于消费贷款和商业贷款非法流入房地产市场，中国银行业保险监督管理委员会严厉打击，处罚非法银行。
中介机构一起推销转贷业务
“现在贷款中介的营销这么露骨吗？”几天前，市民张女士接到自称是工行信贷员的电话，劝她转贷，利率可以达到3.35%。
张女士怀着好奇的心态，加了信贷员的微信，对方发了一张会计表，转贷后利率为3.25%、贷款300万元的情况下，与30年的购房抵押贷款相比，30年的经营贷款可节省169万元。“我不能给你169万元，但我可以给你169万元，4.5%以上的抵押贷款利率可以转化为3.35%左右。对方几乎每个朋友圈都在推荐“低息房贷置换”。
两天后，她的一个微信群弹出了一篇贷款策略文章，介绍了抵押贷款到商业贷款的各种操作细节。”为了换房子，未来越来越多的客户将加入商业贷款替代高息抵押贷款的浪潮。”文章给出了这样的预测，并附上了顾问的联系方式。
商业贷款置换抵押贷款是如何运作的？许多贷款中介的介绍是相似的。他们先借“过桥资金”提前还清抵押贷款，然后以房地产为抵押申请商业贷款。
具体来说，购房者结清抵押贷款后，以个体工商户或企业法人、实际控制人、大股东的名义将房屋抵押给银行。普通人需要借助一些贷款中介机构提供的壳牌公司，而不是个体工商户或者名下没有公司，这已经成为借助壳牌公司最常见的入股方式。借来结算抵押贷款的资金通常被称为“过桥资金”。
贷款中介的营销文案
套利空间存在利差
什么是商业贷款？顾名思义，商业贷款是银行向个体工商户或小微企业等商业实体发放的商业用途贷款。商业贷款是一种只有经营才能申请的贷款。近年来，随着国家对中小企业支持的增加和贷款市场报价利率的提高（LPR）逐渐下降，许多银行的经营贷款利率已降至不到4%的水平。
相比之下，2月份北京二套房贷利率为LPR4.3% 105个基点=5.35%。目前经营贷款利率远低于现有抵押贷款利率，资金有流入房地产市场的套利空间。一些买家愿意通过贷款转移“冒险”，中介机构也可以从中获利。
记者最近咨询了一家贷款中介业务员作为买家，详细了解了贷款转让的操作流程。
“首先，贷款人需要经营一家公司，要么你的朋友有一家公司可以为你增加股东，要么我们可以帮助收购企业。”推销员介绍，用户选择全额买房，自有资金不足以使用公司提供的桥梁预付款，使用新房贷款，顺利完成贷款10天，贷款利率最低可达到3.35%左右，远低于5.35%的第二抵押贷款利率。
面对记者对贷款转移风险的怀疑，对方说：“我们与大银行合作，你只需要做公司确实存在，按时还款没有问题。”工作人员打包说，最近很多人来做贷款转移，近年来没有银行贷款，“贷款转移没有风险”。
中介机构也可以从贷款转移过程中获利。据其介绍，提供的桥梁资金需要收取利息，购房者需要支付1万元收购壳公司的费用，后期维护公司的“运营”也需要成本。
转贷风险不容忽视
转贷真的和中介口中宣传一样没有风险吗？
招联金融首席研究员董希淼建议，盲目增加杠杆买房会增加个人和家庭的债务负担和风险，不符合“房住不炒”的基调。从宏观角度看，房地产过度占用金融资源也会增加金融风险。
近日，中国银行业监督管理委员会多次发出提示。去年年底，中国银行业监督管理委员会发布了关于警惕非法贷款中介诱导消费者非法转贷的风险提示，提醒消费者将抵押贷款置换为商业贷款，隐藏违约隐患、高收费陷阱、影响个人信用信息、资金链断裂、侵犯信息安全等风险。
中国银行业和保险监督管理委员会表示，根据相关监管规定，经营贷款必须用于生产经营周转。银行和消费者贷款合同将明确约定贷款的目的，但在“贷款转让”经营下，如果银行发现经营贷款资金未按合同约定使用，消费者最终将承担违约责任，这不仅可能被银行要求提前偿还贷款，还会影响个人信用调查。
在经营贷款过程中，非法中介声称可以提供各种文件、材料服务，“帮助”消费者申请贷款，实际上是通过伪造水、包装壳公司申请经营贷款资格，涉嫌欺骗银行贷款，消费者甚至可能被追究相关法律责任。此外，中介预付“桥梁资金”，利息隐藏了许多技巧；“贷款还款”和“贷款转移”经营有资本链断裂的风险。
辽宁省银行业和保险监督管理局最近发布的风险提示称，非法贷款转让存在经营贷款风险、信用贷款风险、财务风险和个人信息泄露风险四大风险，提醒消费者增强风险意识，依法办理贷款还款业务；浙江省银行业和保险监督管理局还发布了提示，明确表示，抵押贷款不是“馅饼”，而是一个陷阱。
许多金融业内人士还提到，借壳公司可能会产生业务主体的维护费用，这是抵押贷款人需要承担的。一旦经营贷款利率几年后进入上升周期，利率上升带来的成本增加也是抵押贷款人的负担。
2021年初，北京、上海、广东、深圳等地的银行业和保险监督管理局先后发布文件，要求严肃查处非法流入房地产领域的商业贷款和消费贷款。
最近，地方银行业和保险监督管理局最近也进行了整改。中国银行业和保险监督管理委员会最近报告了一些非法案件的严厉调查和处罚，“小微企业贷款资金被挪用到房地产领域”是违法行为之一。江西省银行业和保险监督管理局、海南省银行业和保险监督管理局、辽宁省银行业和保险监督管理局最近披露的罚款涉及消费贷款或商业贷款非法流入房地产市场。
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