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经营贷款购房调查:中介苦口劝停，最高综合成本10%仍不能阻止市场惯性
经营贷本没有错，错在人用错的地方。
8月10日，中国工商银行上海松江支行因经营性物业贷款和个人经营贷款变相购房被上海银行业监督管理局罚款50万元；8月7日，深圳有关部门表示，辖区内发现21.55亿元经营贷款非法流入房地产领域。
经营贷款原本是以中小企业主或个体工商户为服务对象的银行融资产品。由于经营贷款利率低于抵押贷款利率，金额高达1000万元，经常被挪用为购房甚至房地产投机资金，成为监管的关键目标。
7月23日，住房和城乡建设部等8个部门联合发布了《关于继续规范房地产市场秩序的通知》，重点整改或协助“商业贷款”、“消费贷款”等非个人住房贷款。
今年以来，北京、上海、广东、深圳等地对非法信贷资金流入房地产市场进行了调查，并开始整改问责。虽然有关部门加强了对非法经营贷款等资金流入房地产市场的监管，但市场利益链仍在减少。
8月12日，融资担保公司广东分公司负责人蒋梅（笔名）告诉《时代周刊》，“许多机构表示，他们可以从事贷款购买业务，但没有人敢承诺贷款。”
银行收紧业务贷款
经营贷款审批的收紧并不是个案。《时代周刊》记者访问了广州的许多银行，发现许多银行表示，自今年4月以来，经营贷款的申请对个人财产的持有时间和资金来源、企业经营的注册时间和流动记录有严格的要求。
8月12日，中国农业银行广州分行个人贷款经理告诉《时代周刊》，如果产权证书、企业工商登记时间和流动记录不到一年，基本上没有经营贷款批准的希望。不符合资格的用户必须提前偿还贷款批准。
3月26日，中国银行业和保险监督管理委员会多个部门联合发布文件，要求银行业金融机构加强借款人资格验证。具体来说，企业成立时间或转让企业股权时间、持有抵押物的时间需要满足一年。贷款人的资格审查将交叉验证工商登记、企业经营、纳税等信息。
地方监管机构对非法流入房地产市场的银行信贷资金的审查从未停止过。7月初，广东省银行业和保险监督管理局对广东发展银行、工业银行、招商银行、中国工商银行4家银行12家分行和10名负责人发放了12张罚款，罚款高达1090万元。
与此同时，监管机构对商业贷款购买的可追溯前沿也在不断延长。自7月以来，上海银行业和保险监督管理局已向中国建设银行、中国工商银行、中国银行等银行发放了近30张罚单。
8月7日，深圳市通报严格调查信贷资金非法流入房地产领域的最新情况。2020年4月底，深圳市金融监管部门责令银行对紧急调查中发现的问题进行调查和改革，提前收回21笔和5180万元涉嫌非法流入房地产领域的贷款。经调查，前期共有21.55亿元非法流入房地产领域。
此外，地方金融监管机构的调查也扩展到贷款机构和小额贷款公司。
近日，深圳市地方金融监管局对辖区内9家主要从事赎回担保业务的融资担保公司进行了集体监督访谈，要求融资担保公司对经营用途贷款担保业务进行全面调查，重点关注房地产“贷款担保”或“委托贷款”相关业务。
6月初，广州市地方金融监督管理局发布通知，要求辖区内小额贷款公司全面停止“过桥贷款”和“赎回住房贷款”业务，不得直接或伪装发放住房抵押贷款。
7月22日，住房和城乡建设部房地产市场监管部主任张志光在接受中央电视台采访时公开表示：“将加强房地产金融控制，完善房地产企业三、四级融资管理规则，实施银行房地产贷款集中管理，坚决查处商业贷款、消费贷款、信用贷款非法购房。”
经营贷款通过率大幅下降
即使在如此强有力的监管下，《时代周刊》记者在调查过程中发现，一些地区的贷款中介机构仍然可以提供信贷资金购买贷款服务。
“变形”购房贷款包括装修贷款、信用贷款、消费贷款和商业贷款，上述贷款的资本金额和风险依次增加。
信用消费贷款的申请金额一般在200万元以内，如中国建设银行的最高消费贷款金额为200万元。相比之下，商业贷款金额高达1000万元，利率较低。因此，在监管部门严格调查房地产市场资金的背景下，“商业贷款购房”的贷款援助业务仍有大量的市场需求。
具体来说，贷款中介帮助买家注册公司，找到桥梁资金，全额买房，然后抵押房屋，用低利率的商业贷款取代高利率抵押贷款。《时代周刊》记者了解到，营业执照的成本从8000元到1万元不等。
随着监管政策的收紧，大多数国有银行和股份制银行都暂停了“双新”（指新转让的房地产、新营业执照、）客户的经营贷款业务。
蒋梅透露，目前广州只有一家大型国有银行接受“双新”客户经营贷款业务，先息后本，经营贷款年化利率为4.25%。此外，银行代理机构需要收取3%的费用，中介机构需要收取3%的费用，借款人需要准备实际成本超过6%，甚至综合成本上升到10%。
8月12日，广州一家大型融资担保公司告诉《时代周刊》，“有营业执照的客户可以贷款1000万元。如果没有（营业执照），贷款时间将超过一个月。”据上述人员介绍，贷款申请超过一个月，预付款费的日利率为0.1%。按100万元计算，每月预付款成本高达3万元。
《时代周刊》记者询问是否能保证贷款的成功，中介的回复是“肯定可以，但时间不能承诺”。
在严格的监管下，“购房型”商业贷款审批失败的情况逐渐增多。据蒋梅介绍，10笔商业贷款购房业务中，其中4笔可能审批失败。银行的批准还很遥远，但客户预付款的压力却在增加。
今年在广州南沙区购买一手住房的陈明（笔名）面临上述情况。陈明在四家银行申请了100多万元的贷款。今年4月，在贷款中介机构的帮助下，陈明申请了商业贷款。虽然银行经理当时表示批准“没有问题”，但贷款仍未通过。
“关键是风险很高，几乎没有中介会承诺违规金，因为很少有人能保证银行贷款成功。”蒋梅建议最好不要申请商业贷款。
从多家房地产中介机构反馈的信息来看，证实了贷款购房现象的减少。
8月12日，广州一家房地产中介陈东东（笔名）告诉记者：“目前，购房资金来源尚不清楚，银行贷款审批难以成功。如果当事人声称转让资金属于还款，则必须提供相应的转让记录，否则贷款也将失败。”
值得注意的是，借款人不仅可能无法通过银行贷款，还可能影响个人信用调查。
8月7日，深圳市金融监管部门明确表示，对提供虚假信息的借款人和协助非法获取商业用途贷款的中介机构，将被列入银行禁止合作黑名单，或被列入违反信托的联合处罚机制和信用调查制度。
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