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近1.2亿美元债违约 合景泰富能否通过海外债务重组的困难？
5月14日晚，合景泰富宣布，2024年1月票据本金金额的15%与强制赎回日期(即2023年5月14日，下同)一起到期和应付。截至当日，合景泰富尚未支付本息1.19亿美元，构成违约，公司将全面重组境外债务。
鉴于此次事件，合景泰富内部人士表示，目前公司经营正常，近期债务安排对上市公司影响不大。
合景泰富成为另一家债务违约的房地产企业。图/ICphoto
美元债务违约启动境外债务重组
在2024年到期的优先票据强制赎回日，合景泰富未能按时兑现，构成违约。合景泰富最终选择全面重组海外债务。根据公告，2024年到期的6%优先票据于2022年9月发行，发行规模约7.95亿美元，是2022年9月到期的两张票据交换要约。
据报道，截至5月14日，和景泰福尚未赎回约1.19亿美元的本息。根据2024年1月票据的规定，未能在强制赎回日期支付本金将构成违约，因此在强制赎回日期后30天宽限期届满时未能支付相关利息。
在这方面，合景泰富在其公告中表示，鉴于当前的挑战，应实时探索所有持有人利益目前海外债务状况的综合解决方案，以确保集团的可持续经营。和景泰富现在正在与潜在候选人讨论担任财务顾问的角色，以评估集团的资本结构、营运资金和探索所有可行的解决方案，以缓解当前的营运资本问题，并尽快为所有持有人达到最佳的解决方案。此外，合景还任命盛德律师事务所为其法律顾问提供支持，为制定当前境外债务状况的综合解决方案做准备。
此外，公告称，和景泰富期待与海外债权人联系合作，呼吁耐心、理解和支持，与公司寻求海外债务的综合解决方案，共同解决整个行业面临的问题。公司将与债权人保持积极的沟通，并尽快向市场提供最新的信息，以实际可行的任何重大进展。
合景泰富内部人士透露，目前公司经营正常，近期债务安排对上市公司影响不大。
合景泰富在其公告中表示，自2021年下半年以来，中国房地产行业面临着前所未有的挑战，受负面信贷事件和行业融资渠道有限的影响，包括集团在内的民营开发商面临着更大的营运资金压力。整体行业困境削弱了购房者的信心，影响了房地产销售需求；市场形势的变化减少了我国许多房地产开发商的经营和融资现金流。
“该集团一直依靠其内部现金资源和从国内汇出现金来履行海外支付义务。根据地方政府政策的规定，该集团的大部分现金存入指定的银行账户进行严格的预售现金托管，以确保在建物业的竣工。尽管已经尽了最大努力，但该集团可以用来支付海外债务的资金仍在受到压力。”和景泰富说。
销售去化不力，影响现金流和持续融资能力
值得一提的是，合景泰富在违约前，面对行业波动，积极采取措施管理债务。截至2022年12月31日，合景泰富全年共兑现国内债券，CMBS(商业房地产抵押支持证券)和ABS(资产支持证券)总本金75.44亿元，海外美元债券3.63亿美元，银团贷款12.84亿港元，约113亿元。
和许多面临债务压力的房地产企业一样，合景泰富也在通过出售资产来积极补充现金流。2022年7月，合景泰富将香港转让给龙湖集团全资子公司?珒溋”项目50％股权及股东贷款，作价13亿港元，税后利润约4.9亿港元。在此基础上，今年5月12日，合景泰富宣布将上海兆景项目和上海金怡项目出售给中国平安，总成本约7.5亿元。关于此次销售，合景泰富在其公告中表示，为了改善营运资金，满足集团的财务需求，他一直在积极寻找潜在买家，以满足公司和股东的整体最佳利益；一旦实施销售事项，集团将实现目标公司的价值，提高集团营运资金。
受市场环境变化影响，2022年合景泰富的业绩相对平淡。年报显示，2022年合景泰富预售总额508.6亿元，预售面积256.7万平方米；营业收入134.53亿元，比2021年约238.45亿元减少43.6%。对此，合景泰富表示，减少主要是因为疫情持久，导致施工进度延误，物业交付时间表延误；同时，多个城市为应对疫情实施的封锁措施也对集团来自物业投资和酒店运营的收入产生了负面影响，房地产市场也在年内转差，削弱了房地产买家的信心。
截至2022年底，合景泰富亏损约98.42亿元。与此同时，合景泰富息债务的即期部分约为22.45亿元，而现金和现金等价物为33.56亿元，债务偿还压力较大。
今年，合景泰富在商品房销售去化方面的表现并不理想。根据公告，今年前四个月，合景泰富及其子公司、合资企业、合资企业的预售额为149.62亿元，同比下降约14%。但由于疫情后消费复苏，合景泰富旗下商业市场明显复苏。对此，合景泰富表示，随着消费者需求的升级，商业运营服务市场将迎来更大的发展空间，商业地产业务将成为部分房地产企业发展的“第二增长曲线”。
中国企业资本联盟副主席白文喜指出，“由于当前房地产市场复苏疲软，高负债合景泰富无效，影响了现金流和可持续融资能力，导致短期流动性无法覆盖延迟但再次到期的债务。”
同策研究所研究主任宋宏伟分析，自“三红线”监管政策实施以来，房地产企业融资变得越来越困难，由于近两年房地产市场销售下降，对融资的依赖增加，如果房地产企业融资渠道不开放，债务违约或迟早。从目前合景泰富的情况来看，债务危机的原因是，一方面，销售压力较大，特别是大湾区整体仍相对低迷，长三角地区只有上海、杭州略有改善，其他城市也较低；另一方面，合景泰富账面应有现金流，但这些资金只能用于交付建筑，不能挪用偿还债务。
此外，汇盛国际资本总裁黄立冲指出，只要任何房地产公司的债务比率（即所有债务除以所有资产）超过70%，就有可能在市场下行的背景下发生债务危机。
行业建议：争取政策支持，加快销售收款
柏文喜认为，和景泰富违约后，只能被迫与债权人就债务重组问题进行谈判，以化解债务违约带来的流动性压力，争取公司维持正常运营，加大推盘力度，加快销售收款，这也是最大限度地保护债权人利益的基础，因为如果因违约而要求清算发行人，显然既不划算也不现实。
值得一提的是，除了景泰富，越来越多的危险房地产企业选择整体债务重组，以进一步缓解短期债务偿还压力。徐汇集团、龙光集团、荣创中国、华夏幸福等已完成国内外债务整体重组。与此同时，世茂集团、模式年等房地产企业仍在债务重组的进展过程中。
克瑞报告指出，在优惠政策下，债权人对危险企业流动性修复和市场销售复苏的预期有所提高，也在一定程度上促进了房地产企业整体债务重组计划的推广。同时，对于债权人来说，目前的房地产市场在短期内难以修复。相比之下，债务重组可以使危险的房地产企业分阶段获得稳定，并在一定程度上更好地保障债权人的利益。
然而，克而瑞还指出，“债务重组完成后，企业的中长期‘血液回收’自救是关键。危险房地产企业仍应以保险交付为主要目标，积极营销，促进销售和现金回报，修复基本磁盘，依靠销售回报提高其‘造血能力’，真正摆脱困境。”
值得一提的是，业内分析人士指出，目前存在一种现象，企业延期，最近没有成功发行债务。同时，在销售方面，企业之间的差异也相对严重，因此房地产企业的经营现金流入也存在一定的问题。此外，中国债券担保信贷增加融资认购不理想，难以及时帮助企业。因此，建议企业的支持需要进一步实施和增加。
展望景泰财富的进一步发展，宋宏伟指出，如果允许发展，将进入债权人冻结资产、企业信用、融资困难、债务压力恶性循环，“景泰财富可以从两个方面开始：一是争取救助基金、专项救助基金等政策支持，开放融资渠道，恢复企业信用；二是加快销售收款，战略回归核心一、二线城市，处置三四线城市项目，提高和优化企业造血能力。”
合景泰富在其公告中表示，2022年，合景泰富已完成总建筑面积约80.62万平方米的交付，预计今年房地产行业将稳步复苏，逐步恢复正常运营；未来，集团将努力改善资产负债，全面提高现金流动性，采取有效措施提高运营效率，实施精准营销，控制风险，降低成本。
新京报记者张晓兰
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