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向平安出售上海项目7.5亿元，合景泰富将启动海外债务重组
界面记者|黄昱
在去年9月美元债展期后，合景泰富正式宣布将寻求海外债务的全面重组。
5月14日，合景泰富宣布，2024年1月到期票据本金的15%与其应计和未付利息一起在强制赎回日期(即2023年5月14日)到期和应付。截至公告日，合景泰富尚未支付本金1.19亿美元，构成违约。
鉴于当前的挑战，合景泰富认为，应立即探索所有离岸债务持有人的利益，以确保集团的可持续经营。
根据公告，合景泰富已聘请盛德律师事务所作为其法律顾问提供支持，为制定当前离岸债务状况的综合解决方案做准备。
此外，合景泰富现在正在与潜在候选人讨论担任财务顾问的角色，以评估集团的资本结构、营运资金和探索所有可行的解决方案，以缓解当前的营运资本问题，并尽快为所有持有人达成最佳的解决方案。
合景泰富决定启动全面的海外债务重组，这是当前房地产行业环境下恢复正常运营最有利的选择。
何景泰富表示，受宏观经济因素不利、负面信贷事件和行业融资渠道有限的影响，包括其在内的私营开发商面临着更大的营运资本压力。整体行业困境削弱了购房者对未来经济增长的信心，影响了他们对中国整体房地产销售的需求。这种市场形势的变化减少了许多中国房地产开发商的经营和融资现金流。
自2021年下半年以来，中国房地产业进入调整期，R&F、融创中国、佳兆业、恒大、花样年、奥园等多家房地产企业宣布寻求全面债务重组。
可以看出，去年11月出台多项优惠政策后，危险房地产企业债务重组进展明显加快。R&F后，绿地、华夏幸福、融创中国海外重组方案获得批准，多家房地产企业宣布重组方案。
克瑞指出，在优惠政策下，债权人对危险企业流动性修复和市场销售复苏的预期有所提高，这也在一定程度上促进了房地产企业整体债务重组计划的推广。同时，对于债权人来说，目前的房地产市场在短期内难以修复。相比之下，债务重组可以使危险房地产企业分阶段获得稳定，在一定程度上更好地保障债权人的利益。
对于合景泰富来说，如果能成功寻求海外债务重组，就会有一段时间的喘息期，可以把更多的精力放在“保交楼”上。
根据公告，合景泰富一直依靠其内部现金资源和国内现金来履行海外支付义务。根据地方政府的政策，合景泰富的大部分现金存入指定的银行账户，严格预售现金托管，以确保在建物业的竣工。
合景泰富表示，虽然集团已经尽了最大努力，但可用于支付海外债务的资金仍在受到压力。
除上述2024年1月到期本金约7.9亿美元的优先票据外，合景泰富还发行了8份美元优先票据，均触发交叉违约。
DM数据显示，和景泰富发行的9张优先票据剩余规模约为39.56亿元，其中2023年只有一张到期，剩余金额约为0.6亿美元，到期日为2023年9月，剩余4张到期于2024年，一张到期于2025年，两张到期于2026年，另一张到期于2027年。
相关人士表示，预计海外债务问题短期内不会对合景泰富的整体国内业务运营产生重大影响。
受融资不畅、销售压力大、预售资金使用有限等影响，离岸资本市场反应负面，限制了合景泰富偿还即将到期债务的资金来源。
面对流动性压力，何景泰富于去年9月采取了债务延期措施，交换了公司一年内到期的三只美元债券:包括2022年9月到期6.0%优先票据6.5亿美元，2022年9月到期5.2%优先票据2.5亿美元，2023年9月到期7.875%优先票据7亿美元。
据悉，交换要约达成后，合景泰富于2024年1月发行了约7.9亿美元的新票据，票面利率为6%，分期支付；2024年8月到期的票据，票面利率约为6.4亿美元，分期支付。
2024年1月到期的新票据，约7.9亿美元，是景泰富5月14日公告中提到的未按期赎回的优先票据。
在此之前，合景泰富一直坚持还款，很少保持国内外公开市场零违约的记录。2022年，合景泰富偿还国内公司债券、商业抵押担保证券和资产支持证券
5.44亿元，境外债券3.63亿美元，境外银团贷款12.84亿港元，还款总额约113亿元。
然而，在融资环境困难、销售恢复缓慢的行业背景下，合景泰富不可避免地面临资金短缺。
4月28日，合景泰富宣布，合景泰富拖欠的2.12亿元附息银行及其他贷款本金未按预定还款日期偿还，触发若干长期附息银行及其他贷款311.63亿元。
但据合景内部人士透露，目前公司经营正常，近期债务安排对上市公司影响不大。
值得一提的是，2022年，以银行为主的金融机构肯定了合景泰富的市场信用和经营能力，并在融资方面给予了大力支持，这在民营房地产企业中相对罕见。
根据上海证券交易所1月31日的公告，合景泰富间接全资公司广州合景控股集团有限公司于2023年1月19日发行了2023年第一期中期票据。中国债券促进公司提供全额无条件、不可撤销的连带责任担保。实际发行金额为7亿元，利率为4.5%，期限为3年，资金用途为项目开发建设。
虽然中国债券促进公司为私营房地产企业发行债券提供了全额担保，但仍需要融资房地产企业提供反担保，即提取高质量的抵押品，其中投资性房地产最为公认。
截至2022年底，合景泰富已开业45家投资性物业，其中商场11家，办公楼10家，酒店24家。2022年合景泰富股权租金收入约18.82亿元，近五年复合增长率超过18%。
合景泰富的资产也主要分布在高能城市。截至2022年底，合景泰富拥有174个项目，土地储备总权益约1441万平方米，重点关注大湾区和长三角核心城市。两个地区的土地储备占总土地储备和可售资源的65%和82%。
资产出售也是合景泰富缓解资金压力的重要举措。
首先，和景泰富成立了一个大型销售团队。根据其年度报告，和景泰富于2022年成立了大型客户销售团队，扩大大客户资源，促进大型销售项目，并计划在广州、北京、上海等一线城市销售商业项目。
与此同时，合景泰富也在出售一些住宅项目。例如，去年7月，香港启德项目50%的股权以13亿港元的价格出售给合作伙伴龙湖。去年11月，四川成都一综合体项目50%的股权以约3.7亿元的价格出售给合作伙伴香港。
为了改善营运资金，满足集团的财务需求，合景泰富最近向中国平安出售了上海6个项目的100%股权，总成本约为7.5亿元。根据合景泰富的公告，它于5月12日与买方签订了销售协议，涉及4块地块。
何景泰富在宣布启动海外综合债务重组时表示，未来集团将努力通过“强销售、减债”的措施，不断改善资产负债，全面提高现金流动性，继续采取有效措施，提高运营效率，实施精准营销，控制风险，降低成本。
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