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合景泰富将启动境外债务重组
(文/张志峰编辑/马媛媛)继恒大、融创之后，更多的危险房地产企业正在寻求海外债务重组。
5月14日晚，合景泰富发布内幕消息公告，称2024年1月，集团票据本金金额的15%约为1.19亿美元，其应计和未付利息未在强制赎回日期到期，构成违约。
此外，根据2022年年报，企业未能按照附息银行及其他贷款的预定还款日期(即2023年4月28日)支付2.12亿元本金，触发多家长期附息银行及其他贷款的交叉违约。
合景泰富表示，鉴于当前的挑战，应实时探索所有持有人的利益，以确保集团的可持续经营。
根据公告，和景泰富现在正在与潜在候选人讨论担任财务顾问的角色，以评估集团的资本结构、营运资金和探索所有可行的解决方案，以缓解当前的营运资本问题，并尽快为所有持有人达成最佳的解决方案。
境外债重组成行业常态
事实上，和许多有流动性危机的民营房地产企业一样，何景泰富早在去年9月就推迟了债务。
据观察家网报道，构成违约的海外债券是由两个本应于2022年9月到期的美元债券交换而成，交换后将于2024年到期。
根据交换要约，2023年5月14日是其票据本金额15%和相应未付利息的强制赎回日，合景泰富终究未能逃脱实质性违约命运。
合景泰富表示，自2021下半年以来，中国房地产业面临着前所未有的挑战，因为它主动寻求全面的海外债务解决方案。
受宏观经济因素不利、负面信贷事件和行业融资渠道有限的影响，包括集团在内的私营开发商面临着更大的营运资本压力。这种市场形势的变化减少了中国许多房地产开发商的经营和融资现金流。
“该集团一直依靠其内部现金资源和从国内汇出现金来履行海外支付义务。根据地方政府政策的规定，该集团的大部分现金存入指定的银行账户进行严格的预售现金托管，以确保在建物业的竣工。虽然该集团已经尽了最大努力，但该集团可以用来支付海外债务的资金仍在受到压力。”
事实上，海外债务的重组已成为该行业的常态。越来越多的危险房地产企业选择整体债务重组，以进一步缓解短期偿债压力。徐汇集团、龙光集团、荣创中国、华夏幸福等已完成国内外债务的整体重组。与此同时，世茂集团、模式年等房地产企业仍在重组过程中。
中诚国际一份报告称，随着国内房地产支持政策的不断实施和行业融资环境的边际改善，债权人对国内房地产企业偿债能力的信心有所提高，为房地产企业海外债务重组谈判争取了更多空间。如果能够推进后续的海外债务重组，房地产企业有望进一步摆脱债务负担。
克瑞指出，在优惠政策下，债权人对危险企业流动性修复和市场销售复苏的预期有所提高，这也在一定程度上促进了房地产企业整体债务重组计划的推广。同时，对于债权人来说，目前的房地产市场在短期内难以修复。相比之下，债务重组可以使危险房地产企业分阶段获得稳定，在一定程度上更好地保障债权人的利益。
去年，总偿债113亿元
数据显示，截至2022年12月31日，合景泰富共兑现国内债券、CMBS、ABS本金75.44亿元，境外美元债券3.63亿美元，银团贷款12.84亿港元，总额约113亿元。
和许多面临债务压力的房地产企业一样，合景泰富也在通过出售资产来积极补充现金流。
2022年7月，合景泰富向龙湖集团转让香港“尚英”项目50％股权及股东贷款，作价13亿港元，税后利润4.895亿港元。
5月12日，合景泰富将位于上海嘉定区的6个项目出售给中国平安，总成本约7.5亿元，包括酒店、商店和停车位。
在交付方面，合景泰富于2022年完成了总建筑面积约806218平方米的交付。预计今年房地产业将稳步复苏，逐步恢复正常运营。
在土地储备方面，截至2022年，合景泰富共有174个项目，分布于中国大陆和香港44个城市，总建筑面积约1441万平方米，总建筑面积约1967万平方米，总建筑面积约73%。
其中，大湾区和长三角核心城市群作为企业重点布局区，土地储备占总储备和可售资源的65%和82%。
截至年报末，合景泰富已开业投资性物业45家，其中商场11家，办公楼10家，酒店24家，有悠方、摩方、IFP、IMP、疫情反复下，木莲庄等多个优质品牌2022年股权租金收入约18.82亿元，其中商场增长11%，办公楼增长9%，说明公司多元协同“第二曲线”已进入成熟期。
和景泰富还表示，未来将改善资产负债状况，增强现金流动性，提高经营效率，控制风险，降低成本。
然而，在克而瑞看来，债务重组完成后，中长期“血液回收”自救是关键。危险房地产企业仍应以保险交付为主要目标，积极营销，促进销售和现金回报，修复基本磁盘，依靠销售回报提高其“造血能力”，真正摆脱困境。
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