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行业视角|债务重组只是第一步，真金白银是房地产企业复苏的关键
最近，华夏幸福地完成了海外债务的整体展期，金科完成了286亿元有息债务的展期。世茂股份也在寻求公司债务的整体展期，危险房地产企业债务的消息不断传来。
◎文/沈晓玲，羊代红
2月初，华夏幸福发布了49.6亿美元的海外美元债券，以新债券分配给债权人的方式进行重组和交付。融创、龙光、R&F的国内债务重组计划也获得批准。最近，一些危险企业的债务延期迎来了新的进展。但值得注意的是，债务转化后，企业未来仍需面临债务偿还问题，企业复苏仍需积极推动资产盘活和项目销售。这些企业目前做了什么来降低杠杆率？
01债务整体延期缓解流动性压力
企业仍面临高杠杆问题
自2021年特别是下半年以来，房地产市场持续下滑，许多房地产企业出现了流动性问题，不得不寻求债券延期，一些企业通过逐一谈判债务延期取得了成功。值得注意的是，一些企业在国内外债方面取得了成功的整体展期。R&F房地产、龙光集团、融创中国最近取得了国内债务的整体展期，华夏幸福也取得了国外债务的整体展期成功，在缓解企业整体流动性压力方面发挥了重要作用。
具体来说，R&F实现了国内外债券467亿元的延期，而龙光和融创分别实现了国内债券223.6亿元和160亿元的整体延期。此外，本月华夏幸福49.6亿美元的海外债券也有整体延期，其加权平均延期已达3年以上。他们通过的延期时间相对较长。延期计划通过后，将有效缓解未来三年以上的流动性压力，争取时间调整企业业务，回归健康轨道。
值得注意的是，虽然这些企业的国内债务整体延期成功，但企业自身的杠杆率仍然相对较高。为了确保企业恢复正常，仍需要减少债务和杠杆。例如，2021年华夏幸福的资产负债率达到94.6%，80家典型上市房地产企业的加权资产负债率达到77.93%。华夏幸福的资产负债率远高于行业平均水平。2021年底货币资金144亿元，但非限现金仅9亿元。截至2021年底，融创中国总负债高达10519亿元，资产负债率89.4%，非限制现金仅143.4亿元，净负债率高达203%。降低债务规模和杠杆仍然是这些危险房地产企业的首要任务。
好的市场频繁传播
出险企业折价出售资产
优质项目引入战投，加快销售
自2022年11月以来，在房地产融资方面，交易商协会和中国证监会相继发射了“三支箭”，房地产行业的资本端相继开放。疫情爆发后，一些城市的房地产市场迎来了复苏。在总体预期良好的情况下，一些危险企业也希望通过加快资产处置、项目转让股权、引入战争投资等方式，尽快恢复正常运营，加快项目发展进度，优化企业债务，实现减债降杠杆。除了债务延期的努力外，企业还努力通过融创、奥园、R&F、华夏幸福等销售收款方实现现金回报，最近加快了项目救助和资产处置。
加快资产处置，减少债务释放规模
自债务压力以来，危险企业自救的最早方式是处置资产回流资金，包括办公楼、商业等股票资产、实现周期长的项目、物业公司股权等多元化板块的收缩。R&F房地产出售多栋办公楼和商业，以加快实现；2022年12月，华夏幸福处置包括总部在内的多家子公司股权，回报资金141亿元；融创中国深圳冰雪文化旅游城项目将股权转让给合作伙伴华发，附后续回购权，出售项目回报资金35.8亿元，覆盖融创获取项目融资20.94亿元，立即解除公司融资提供的担保。减少债务规模，返还资金，释放债务；中国奥林匹克公园将物业公司奥林匹克公园健康29.9%的股权折扣转让给广州国有资产，返还资金2.56亿港元（每股净资产约1.18港元，低于2022年奥林匹克公园健康每股净资产约1.46港元），但买方还需要与奥林匹克公园签订旧改革合作协议，这也将有利于奥林匹克公园旧改革项目的推广。
积极推进已售项目保交楼，获得救助基金支持
对于一些已经实现部分早期销售但停止工作的项目，积极得到地方政府的支持，获得救助基金的财政援助，帮助项目交付建筑，加快项目结算和销售收款。2022年12月1日，融创天津、重庆、哈尔滨、沈阳、济南等20个城市近70个项目宣布获批救助基金总数超过100亿元。融创凤屿湖项目于2023年2月12日获得5100万元“保交楼”新增配套融资，是广西首例。
优质项目转让股权引入战争投资，加快项目开发发放资金
优质项目引进国有企业或AMC基金战争投资，同时引入项目融资，加快项目开发，促进销售收款。例如，融创上海董家渡项目、武汉桃花源项目、咸阳森屿城等优质项目的救助取得了实际进展。2023年，中国奥林匹克公园珠海翠微村旧改项目也引进了山东国有资产。通过转让部分股权引入项目战争投资，可以实现资金回报，获得项目融资，促进项目发展。这些高质量的项目已经沉淀了部分资金和债务，他们未来的市场振兴也将帮助企业增加销售回报，减少债务规模。
总的来说，债券延期的成功确实给了企业喘息的机会，但企业的实际债务压力仍然存在。在过去，高杠杆发展模式将成为这些企业面临的重要教训。在当前市场环境的整体复苏趋势下，这些企业也迫切需要回到桌子上，通过加快资产折扣销售，优质项目转让股权，实现资金回报缓解债务压力，同时项目救助，让项目销售加快振兴，企业日常经营也可以加快正常健康的发展轨道。
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