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什么是解禁公募REITS？有什么影响？读一篇文章
下周，第二批两家公开发行REITS将迎来上市一周年，其他专业机构的投资者也将持有12个月的股份锁定期，解除限制性股份并上市流通。什么是公开发行REITS解除禁令？解除禁令对持有人有什么影响？
解禁公募REITs是什么？
许多投资者可能还记得，在公开发行REITS开始时，认购的投资者主要由战略配售投资者、线下投资者和公共投资者组成，其中战略配售投资者包括原股东或其关联方和其他专业机构投资者。
根据《基础设施证券投资基金公开募集指引》的有关规定，战略投资者应承诺在规定的持有期限内不得转让或交易所持有的基金份额。
基础设施项目原股东或其同一控制下的关联方参与基础设施基金份额战略配售的总比例不得低于基金份额销售总额的20%。自上市之日起，基金份额总额的20%持有期不得少于60个月，超过20%的持有期自上市之日起不得少于36个月，基金份额持有期不得质押。在同一控制下，基础设施项目的原始所有人或关联方以外的专业机构投资者可以参与基础设施基金份额的战略配售，自上市之日起持有基础设施基金份额不少于12个月。
即将解除限额的股东是公开发行REITS投资者中的其他专业机构投资者，主要包括基金、金融管理、证券公司、保险资本和企业。经过12个月的禁令期后，他们认购的股份将在产品上市一年后解除禁令。
解禁公募REITS有什么影响？
解禁限售股释放了部分流通股，有利于促进公开发行REITS市场的交易活动和场内流动性。
以即将上市一周年的华夏越秀高速REIT为例，基金总份额为3亿份。根据基金合同，原股东及其关联方的配售比例为30%，其他专业机构投资者持有40%的基金份额。因此，华夏越秀高速拟解限额为基金总份额的40%，即1.2亿份。解禁后，华夏越秀高速REIT流通盘规模将达到基金份额的70%，共计2.1亿份，但流通份额将比解禁前增加一倍以上，部分供应将得到有效释放。
流通份额的增加有利于促进二级市场公开发行REITS的交易活动和市场流动性，具有长期配置需求的投资者继续持有相对强烈的意图，或将为二级市场价格的稳定提供强有力的支持。
从第一批公开发行REITS解禁来看，市场表现
然而，许多投资者担心，解除禁令将导致公开发行REITS二级市场的价格被“稀释”。在短期维度上，市场将进一步权衡疫情干扰造成的估值定价和短期经营业绩压力。一些战争配置和限制性销售的投资者可能会选择减持，或者在解除禁令后停止盈利，这可能会对公开发行REITS二级市场的价格造成一定的波动。
但从首批公募REITS的市场表现来看，战配解禁对价格和成交量的影响相对有限。
据中信证券统计，解禁当天(6月21日)REITS市场涨跌互现，首批REITS涨跌幅度为-1.37%-1.00%；第一批REITS在解禁后3个交易日内累计涨跌幅度为-4.31%-1.70%，价格变化幅度总体较小。
图表:解禁前后首批REITS项目涨跌对比
从交易量来看，解禁后5个交易日内，公开发行REITS的交易量和日周转率呈上升趋势，然后逐渐恢复到较低水平。从波动范围来看，解禁前后日周转率标准差明显低于上市后整体日周转率标准差。除个别公开发行REITS流动性指标变化较大外，大多数公开发行REITS的流动性受解禁影响有限。
从业绩来看，市场预期解禁会影响短期价格，部分压力会提前释放。5月底6月初，首批上市9家REITS经历了不同程度的回调，提前释放了解禁压力，解禁期表现相对稳定。
图表:解禁前后首批REITS项目成交量对比
在“资产短缺”的背景下，作为与股票、债券等其他金融资产相关性较低的投资目标，公共REITS基础资产主要是成熟、高质量、稳定的基础设施项目、中等风险回报特征，加上强制股息属性，更适合长期投资者偏好固定回报。大多数战争投资者倾向于中长期投资，在当前阶段或持有REITS类别作为长期资产配置。
自首批产品上市以来，公开发行REITS逐渐进入公众视野，在中国宏观经济体系、基础设施建设投资、振兴资产、促进投资良性循环等方面发挥着越来越重要的作用。从底层资产的角度来看，市场上有各种各样的公开发行REITS“盛开”，行业和区域范围逐渐扩大，但机构和公共投资者的认购热情没有下降，首次募集规模和投资者配售比例不断创下新纪录。
风险提示：
1、公开发行REITS基金与投资股票或债券的公开发行基金具有不同的风险回报特征。其预期风险和回报高于债券基金和货币市场基金，低于股票基金。具体风险评级结果以基金经理和销售机构提供的评级结果为准。
2、基金为基础设施基金，大部分资产投资于基础设施项目，具有股权属性，受经济环境、经营管理等因素影响，基础设施项目市场价值和现金流可能发生变化，可能导致基金价格波动，甚至基础设施项目遭遇极端事件（如地震、台风等），影响基金价格的风险。
3、基金投资于基础设施以外的固定收益资产，可能面临信用风险、利率风险、收益率曲线风险、利差风险、供需风险和购买力风险。
4、本基金经营封闭，不开放认购赎回，只能在二级市场进行交易，存在流动性不足的风险。
5、本基金存在与公开发行基金相关的其他风险和与基础设施项目相关的风险，见招股说明书等法律文件。
6、基金管理公司不能保证基金的一定利润，也不能保证最低收益。
7、投资者在投资本基金之前，请仔细阅读本基金的基金合同、招股说明书、产品数据总结等基金法律文件，充分了解基金的风险收益特征和产品特征，认真考虑基金的风险因素，根据自身的投资目的、投资期限、投资经验、资产状况等因素充分考虑自身的风险承受能力，理性判断，谨慎做出投资决策，在了解产品情况和销售适宜性意见的基础上，独立承担投资风险。
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