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全国实施房地产“带押转让” 这些都是你需要知道的

这两天房地产有重磅新闻:中国将全面推进房地产“带押转让”。行业分析对买卖双方都有很大的好处。

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3月31日，北京市银监局、中国人民银行业务管理部、北京市规划自然资源委员会、北京市住房和城乡建设委员会联合发布通知。从3月31日起，居民在北京出售房屋，买卖双方可以在原抵押贷款抵押权未解除的情况下办理房屋所有权转让登记，有效提高居民的房屋交易、登记和金融服务水平。

自然资源部、中国银行保险监督管理委员会发布《关于协调做好房地产“带押转让”便利企业服务的通知》，全面部署协调做好房地产“带押转让”。两个部门明确表示，各地要在现有工作的基础上，深入探索，以点带面，以“三扩”全面推进“带押过户”：推动省会城市和计划单列市率先实现，逐步扩大到其他市县；推动同一银行业金融机构率先实现，逐步扩大到跨银行业金融机构；推动住宅房地产率先实现，逐步扩大到工业、商业等房地产，最终实现区域范围、金融机构、房地产类型“带押转让”的全覆盖。

“带押过户”三种模式

房地产“带押过户”是什么？也就是说，在出售房屋时，如果房屋没有偿还贷款，卖方过去需要偿还贷款才能进行转让交易。各地主要形成了三种“带押过户”的办理模式。一是新旧抵押组合模式。通过借新贷、还旧贷的无缝衔接，实现“带押过户”。二是新旧抵押分段模式。通过借新贷、转让后还旧贷，实现“带押转让”。三是抵押变更模式。“带押转让”通过抵押权变更实现。

“带抵押转让”政策实施后，无需偿还贷款或取消抵押权即可完成转让。对于买方来说，不需要复杂的程序，如再次抵押。在过去，当卖方需要偿还银行贷款来出售房屋时。但是手头没那么多钱怎么办？一些卖家会通过“过桥贷”来解决贷款问题。“带押转让”实施后，相当于卖方直接将贷款转让给买方，手续简单。“带押过户”后，买方应如何处理卖方未偿还的贷款？以北京为例，张三买了李四的房子，张三还有80万元的贷款还没有还清。转让所有权后，李四相当于将80万元的贷款“转移”给自己。张三可以选择小兰抵押贷款银行或其他银行申请贷款。如果选择其他银行，两家银行之间的结算不需要李四处理更复杂的流程。

此外，“抵押转让”业务的使用还需要满足四个条件：一是市个人二手住房交易；二是买方必须全额或个人住房商业贷款；三是卖方未结算的贷款必须是商业贷款或公积金贷款部分的组合贷款；第四，所交易的住房在辖区内的商业银行只有一次有效抵押。

有利于二手房交易活动

目前，“带押过户”是指在不解除抵押的情况下办理房地产过户手续。无需解押，直接转让所有权。买卖双方与银行签订三方资金监管协议，将上述三项业务组合成并联业务，取消抵押权，然后重新设立，直接变更抵押人。“带押转让”有三个优势：一是精简工作流程；二是无需过桥资金，降低交易成本；三是业务无缝对接，确保交易安全。

首都经济贸易大学教授、北京房地产法学会副会长兼秘书长赵秀池认为，从去年9月二手住房交易“连环订单”平行处理，到“抵押转让”业务可以看出，北京在保持房地产监管政策稳定的前提下，重点关注二手住房交易堵塞、痛点流程优化、再造。优化商业环境，简化交易流程，方便大众住房交易。从这个层面支持刚性住房需求和改善性住房需求。苏州房产抵押贷款怎么办理。

专家表示，目前北京70%以上的购房家庭都是通过贷款购房的，很多购房家庭都会从这次推出的“带押转让”业务中受益。

中指研究所市场研究总监陈文静表示，进一步推进和扩大“抵押转让”政策将积极推动当前房地产市场，有利于提高二手住房交易活动，加快住房需求释放，进一步支持市场。

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