苏州卖房贷款没还清可以卖吗——苏州贷款

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“带押转让”能否激活二手房交易市场

南京房地产登记中心官方微信最近发布消息称，截至9月16日，该机构已完成158套房屋的“带押转让”登记，与中国建设银行、南京银行等50多家银行合作，交易价值超过5亿元。除南京外，自9月以来，苏州、无锡、南通、台州等城市也宣布在二手住房交易市场实施“抵押转让”交易模式，努力优化二手住房交易流程，疏通交易堵塞，进一步激活房地产库存市场。南京连家房地产经纪公司营销总监朱涛指出，“带押转让”可以大大降低交易时间和成本，是二手房交易市场低迷的“良药”，间接带动新房市场复苏。然而，记者在采访中也了解到，从目前的实施情况来看，二手房“带押转让”和一些“技术环节”需要在实践中解决，离全面实施还有很长的路要走。

全省许多地方跟进“带押过户”

房贷没还完可以卖房吗。

朱涛指出，在房价高企的今天，许多购房家庭的购房模式是在同一时期出售尚未还清贷款的房屋，然后购买下一套房屋，即“卖一买一”。在“卖一买一”的时候，很多家庭甚至错过了自己喜欢的房子，因为卖房周期太长，影响了下一套的买入，或者因为前一套卖的时候资金筹集不及时，再买房的时候违约了卖家。此时“带押过户”已成为十分必要的。所谓“抵押转让”，是指有抵押的房地产需要上市交易的，卖方可以在不归还原抵押的情况下完成转让登记，买方可以通过抵押转让直接获得金融贷款。在传统的二手住房交易过程中，如果住房仍有未偿还的银行抵押贷款，则仍处于抵押状态，交易程序相当繁琐。卖方需要提前筹集资金偿还贷款，即“赎契”。原抵押只有通过“赎契”解除，才能办理过户手续，然后买方再次抵押房产，获得银行贷款。因此，“带押转让”的新政策节省了卖方提前偿还贷款衍生的过桥费、过桥费带来的利息和担保费，有利于卖方尽快提取资金，节省交易时间。过去，一旦卖方在约定的时间内无法收回未结算的银行贷款，很可能会违反买方的合同。“带押过户”减少了工作环节，缩短了交易时间，避免了因时间延迟而违约。

南京房地产登记中心负责人在接受记者采访时表示，为了进一步提高二手住房交易安全和房地产登记便利性，南京将深化“转让”要求的实施，通过优化业务流程，加强技术支持，完善工作指导，全面实施二手住房“转让”模式。在新模式下，二手房买卖过程中存在抵押的房地产，无需提前还清贷款，只需一次申请，一窗口办理，即可办理抵押变更、转让登记、抵押设立三类业务。贷款没还清能卖房吗。

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记者登录无锡和台州相关部门的官方网站也查询了以下信息：根据无锡住房和城乡发展局、自然资源和规划局联合发布的二手住房交易新政策，无锡抵押房地产可以选择“抵押转让”交易资金监管新模式进入市场交易，无需提前贷款，无需预付款完成交易。9月27日，台州市住房和城乡建设局发布公告，将在市区(姜堰区除外)试行二手房“带押转让”。台州市自然资源和规划局、市住房和城乡建设局、中国建设银行台州分行在一天内完成了第一次二手住房“抵押转让”交易的全过程，一套贷款67万元的二手住房成功转让。有贷款的房子可以抵押贷款吗。

与此同时，苏州许多银行的工作人员也向记者证实，现在可以处理二手住房“抵押转让”业务，但买卖双方和房地产经纪人需要与银行签订相应的协议。招商银行南京分行工作人员潘静告诉记者：“理论上可以办理二手房‘带押转让’，但买卖双方都需要在本行办理。目前，我们还没有听说过本行处理的案例。泰兴农村商业银行客户经理高杰告诉记者：“泰州刚刚试点，泰兴还没有开始，但银行也非常关注相关动态，正在完善内部流程，以应对可能的政策变化。此外，记者以咨询的名义联系了台州房地产登记中心，工作人员表示，二手房屋卖方需要提前准备必要的材料和文件，然后在网上签约系统中备案，银行同意变更贷款，可以到房地产交易中心办理相应的手续。

房子没还完贷款可以买吗。

重振二手房市场的“良方”卖房前需要还清贷款吗。

今年以来，江苏已采取不同措施放松二手房市场。9月1日，常州宣布全面取消二手房限售；早些时候，6月6日，徐州市住房公积金管理中心发布通知，宣布二手房首付比例从40%降至30%。业内人士认为，以“带押过户”为代表的各种二手房优惠政策反映了二手房市场低迷的现状。自今年上半年以来，该省许多地方的二手住房市场交易量和平均交易价格都有不同程度的下降，去周期化也相应延长。根据克而瑞研究中心的数据，今年1月至6月，南京二手房成交量为36506套，同比下降46%；二手房平均交易价格也连续下跌6个月，累计跌幅超过1.5%，8月份环比下跌0.41%。同样，根据诸葛找房数据研究中心的数据，今年1月至8月，无锡21759套二手房同比下降41.31%；9月，台州有效二手房超过1.5万套，上市平均价格环比下降0.15%。许多业内人士表示，他们仍然对“抵押转让”的交易模式持乐观态度。在房地产行业低迷的背景下，预计将为二手房地产市场注入相当大的活力，通过释放更多的新房进入交易市场，为买家提供更多的选择，特别是刚刚需要的买家。

“创新‘带押转让’交易模式有两个明显的优势:效率和安全性。台州房地产登记中心工作人员告诉记者：“一方面，节省了大量的交易环节，无需取消抵押，可以提供更高效、方便的房地产登记服务；另一方面，二手住房抵押交易风险大大降低，不再需要像过去那样偿还贷款或预付款，有效保护双方的权益。中指研究所的相关报告还指出，二手住房的“抵押转让”不仅降低了交易成本，而且直接提高了二手住房交易市场的效率，不仅可以刺激二手住房市场的交易活力，还可以间接推动新住房市场的恢复。相比之下，诸葛找房数据研究中心的相关报告更加乐观。随着信贷宽松政策和地方房地产市场政策的不断优化，预计未来房地产市场成交量将呈现反弹趋势。朱涛指出，二手住房“抵押转让”是一项双赢的政策，买房不再面临预付款的风险，卖方也免除了过桥费逾期的风险，银行也将因为二手住房交易量增加获得更多的贷款业务，担保公司和公证处也将获得一定的收入。贷款未还清如何卖房。

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记者还在采访中了解到，根据我省城市目前的实施情况，政策效果尚未完全显现，二手住房“抵押转让”政策需要一段时间才能全面实施。目前，市场各方反应相对谨慎，银行明确处理“抵押转让”政策相对有限，并增加了各种申请要求，如双方需要在同一银行系统中操作，这将导致买方失去选择更低贷款利率的机会，原想法节省过桥费、过桥利息和担保费交易成本将填补。一些银行甚至要收取一定的费用，许多城市在及时性方面没有突出优势。卖房要先结清装修贷吗。

南京我爱我的房地产经纪人小郝告诉记者：“办理二手住房‘抵押转让’业务需要满足购房者名下只有一套住房贷款，否则不能处理。”“据小郝介绍，虽然原则上所有银行都可以办理二手房“带押转让”业务，但目前只有建行明确回复才能办理。由于缺乏相关经验和明确的业务处理流程，他们的中介不会主动向客户提及“带押转让”的新业务。贷款买的房子能卖吗。

南京中央房地产二手住房中介李中涛告诉记者，二手住房“抵押转让”硬要求相对较多，购买纯商业贷款；买卖双方必须向同一银行贷款；贷款发生后，双方将结算卖方的抵押贷款利息。李中涛还表示，就南京而言，办理二手房“带押过户”不收费，但耗时较长，甚至超过不办理“带押过户”。潘静也表达了他的担忧。他认为“带押过户”有一定的操作难度。目前的操作类似于直接更改贷款人，容易导致债权人定义不明确的问题。此外，对于银行来说，仍然存在威胁抵押权的风险。二手房作为抵押品，在转让过程中可能面临新买家拒绝合作的问题，这将使银行难以成功实现抵押权。房贷提前还款划算吗。

朱涛认为，虽然“带押转让”仍存在一些问题，但实际上提高了二手房交易的便利性，可以在一定程度上帮助房地产市场的复苏。省内城市可以借鉴国内其他“先锋”在实施“带押转让”过程中面临的风险。例如，深圳市坪山区司法局提出“公证存款” 免赎房带押转让模式；广州相关文件建议引入担保或公证等第三方机构，确保资金安全，防范业务风险；济南“带押转让”涵盖公积金贷款、同行贷款、跨行贷款等类型，可实现银行贷款审批、抵押贷款、二手房转让登记、抵押注销等环节的无缝连接。中国建设银行南京分行住房金融业务部经理李兴亚还建议，鉴于二手住房“抵押转让”可能存在的风险，建议双方尽量使用相关政府部门或银行开立的资本监管账户作为交易账户，防止挪用交易资金等债务扣除，确保交易资金的安全。同时，尽量选择有牌照的正规中介公司和担保公司进行房屋交易，避免犯罪分子伪造银行、业主骗取房屋首付等经济损失。卖房有贷款要怎么办理。

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见习记者 樊 骏 江苏经济报记者 尹 颖

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