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最高法院：银行根据房地产登记状态办理抵押贷款，不进行现场检查，不影响效果

作者：初明峰律师团队：

明源融信(苏州)管理服务有限公司

编者按

银行接受房地产抵押，是否有义务实地检查抵押物的现状？如果抵押房地产上存在先权或“名实不符”的情况，银行能否否否认其抵押效力？在实践中存在争议。作者梳理了最高法院的一个案例，与本文持相反的观点。“最高法院：银行在设立抵押贷款时未仔细调查抵押物的所有权，可以否认其抵押权”。作者在分析案例时保留了保留意见。作者同意本文援引案例的意见，详见实际分析。

裁判概述

《中国人民银行贷款通则》中关于抵押物履行义务的有关规定是银行系统从抵押权实现的安全性和可行性的角度制定的管理规范，不会导致抵押合同无效，也不一定影响抵押登记的有效性。银行在办理抵押业务时，未对抵押财产进行实地调查，仅根据房地产登记状态判断所有权，抵押权有效。苏州房产抵押贷款哪家好。

案情摘要

1.2023年6月8日，吴州与思凯房地产公司购买商品房，同年11月26日入住，但未登记预售、销售，业主仍为思凯房地产公司。

2.2023年10月12日，思凯房地产公司将其名下的房屋抵押给恒丰银行，为莱茵威尔公司提供担保，包括伍州购买的房屋。

3.由于莱茵威尔公司未能按期还款，恒丰银行申请保全，伍州提出异议。伍州声称恒丰银行应该知道房子已经出售，并有义务在抵押贷款时进行现场调查。

争议焦点

恒丰银行享有抵押权吗？苏州房产抵押贷款怎么办理。

法院认为

四川高等法院：房屋抵押时，其所有权仍以抵押人思凯房地产公司的名义登记，所有权明确，无权处置房屋；吴州、思凯房地产公司作为买卖双方未办理网上购房合同备案或产权转让登记手续，无房屋抵押登记相关状态，恒丰银行无过错。同时，《中国人民银行贷款通则》中关于抵押物履行义务的有关规定是银行系统从抵押权实现的安全性和可行性的角度制定的管理规范，不会导致抵押合同无效，不一定影响抵押登记的有效性。因此，恒丰银行提出依法设立房屋抵押权，其无过错上诉理由与事实一致，应予以支持。

最高法院：根据原审查，涉案房屋抵押时，登记所有人为思凯房地产公司，无预售、销售备案登记。恒丰银行与思凯房地产公司签订了最高抵押合同。合同附抵押清单中规定的抵押物包括涉案房屋，双方在法定登记机关办理抵押登记，恒丰银行取得了相应的其他权利证书。吴州恒丰银行因房屋抵押问题存在过失而不享有合法抵押权的再审申请理由不能成立，法院依法不予支持。

案例索引

最高法民申1135号(2023)苏州那家银行房产抵押贷款。

实务分析

苏州商品房抵押贷款。

银行在办理抵押时，应充分调查抵押品，这是银行业的普遍要求。有鉴于此，在确定银行是否善意并履行审慎义务时，往往认为银行在办理抵押贷款时没有实地检查过错，然后否认银行的抵押权。本案认为，根据我国目前采用的房地产登记生效主义，银行根据房地产登记中心所反映的所有权状态办理抵押业务，已履行审慎义务，可视为善意。至于贷款通则或银行内部抵押业务要求不具备否定其抵押权的效力，属于其内部规范。作者同意本案例的观点，作者认为，除非其他股东有证据证明银行知道抵押物所有权“不一致”但接受抵押贷款，否认银行设立的抵押贷款不足以根据行业内部要求操作。

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