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抵押贷款利率普遍下降，购房者提前偿还贷款增加

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目前，房地产放松的监管政策主要集中在需求方面，但受居民债务杠杆率和收入预期下降的限制，目前市场反应有限。一些行业高级研究人员认为，提振房地产取决于供需双方的协调努力，房地产企业的融资也应该放松房贷组合贷款提前还款。

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文 | 财经记者严沁雯张颖馨

“提前还房贷，片刻不要犹豫！”

最近，新的“流量密码”开始出现在社交平台上。许多博客分享了他们提前偿还抵押贷款的经验。“购买财务管理比提前偿还贷款好”、“节省利息”、“减轻负担”等相关内容引起了贷款买家的许多共鸣，“提前偿还抵押贷款”已成为市场的热点。

对于购房者提前偿还抵押贷款，一些金融业人士将其解释为居民通过减少债务来实现自己的财务去杠杆化。然而，与之形成对比的是，鼓励在需求方购买房屋是当前监管的关键措施。

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自今年以来，许多地方的房地产市场一直在放松，特别是在5月份，抵押贷款利率已经普遍下降。一些行业分析师指出，政策刺激需求侧实际上是鼓励居民增加杠杆率，并利用居民部门健康的资产负债表来改善房地产企业的资产负债表。但目前，居民杠杆率并不低，居民不愿意借钱，这种监管手段面临着挑战。

从中国居民部门的杠杆率来看，根据中国人民银行官方网站披露的数据，该指标从2012年的33.8%上升到2021年的72.2%。一些分析人士认为，中国居民在抵押贷款、汽车贷款和信用卡领域积累的债务比率并不低。再加上疫情带来的收入减少，借钱消费的欲望显著下降。

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一些房地产企业内部人士还告诉《财经》记者，“虽然目前的购房成本降低了，但销量仍然没有改善，消费者的购房意愿也不强。”

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目前，房地产放松的监管政策主要集中在需求方面，但由于居民债务杠杆率和收入预期的下降，目前的市场反应有限。一些行业高级研究人员认为，房地产市场的健康发展取决于供需双方的协调努力。

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北京大学国家发展研究院院长姚阳在接受《财经》采访时表示，促进房地产市场复苏和刺激需求方的效果并不大，但供给侧的问题亟待解决。他进一步指出，为了在短期内解决房地产企业的融资问题，有必要适当放松对“三条红线”政策的严格控制。

居民债务去杠杆化，提前还款增加

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曾宇被一个社交平台博主分享的提前还房贷的经历所感动。

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2021年，曾宇在苏州买了一套总价249万元的房子，同时背负了30年的抵押贷款。在目睹了年初以来金融市场的大幅波动后，他决定用“闲钱”提前偿还贷款。

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“当时我买的是高点，贷款利率达到5.9%，最近准备先还50万。初步估计等额本息170万元的贷款可以节省66万元的利息，减轻贷款压力。”曾宇说。

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巧合的是，越来越多的人选择像曾宇这样用“闲钱”来偿还抵押贷款。一位坐标广东的买家最近也申请了提前还款。据他说，他有120万元的抵押贷款，利率为5.8%。最近，他提前还款了5万元，利息降低了16万元左右。

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华北一家大型国有银行分行的客户经理表示，与过去相比，最近申请提前偿还抵押贷款的用户数量确实增加了。一些贷款从业者还告诉《财经》，最近咨询提前偿还抵押贷款的人数比平时多。组合贷款。

然而，华东、华南等地的一些大型国有银行和股份制银行的抵押贷款经理告诉《财经》，虽然最近有很多客户咨询提前偿还抵押贷款，但实际申请提前偿还贷款的人数正常，没有提前偿还的浪潮。

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提前偿还贷款，利息确实减少了，但也可以看出，这种现象反映了购房者对未来市场发展趋势的态度。

“居民期望去杠杆化是可以理解的。”一些金融人士直言不讳地说。

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中央财经大学国际金融研究中心客座研究员张启迪也告诉《财经》，当前居民对未来经济形势不够乐观，提前偿还贷款可能是为了避免风险，减轻债务负担。苏州组合贷款提前还款提高还款额度。

中国社会科学院世界经济与政治研究所副所长张斌在接受《财经》采访时表示：“提前偿还贷款反映了居民对房地产市场信心不强、预期不高、住房市场投资动力不强的现状。”。“过去，房地产市场比较好。也许很多人会用更多的钱买一套房。现在不好了，所以他们会直接归还。”

一些银行分析师建议，提前还款更适合抵押贷款总额较小、资本占用压力较小的人。此外，银行对客户的还款时间有明确的期限，提前还款可能需要支付一定的违约金。不同的银行有不同的规定。用户需要首先查明合同要求。

需求侧调控鼓励买房:居民杠杆率有提高空间吗？

一方面，一些购房者开始提前偿还抵押贷款，以实现去杠杆化；另一方面，自今年以来，房地产市场的宽松政策一直在继续，旨在刺激居民的购房需求。

5月15日，央行与中国银行业和保险监督管理委员会联合发布《关于调整差异化住房信贷政策的通知》，明确“第一套商品房个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率下降20个基点”；随后的5月20日，五年期以上的LPR(贷款市场报价利率)迎来了历史上最大的降幅。

最近，北京、上海、广州等城市的银行降低了抵押贷款利率，部分城市的第一套住房贷款利率低至4.25%。

刺激购房需求的措施相继实施。居民的购房意愿提高了吗？

一些贷款从业者告诉《财经》，目前银行贷款政策相对宽松，购房者购买贷款的热情有所上升，但并不明显。

房地产行业的从业者并没有感受到客户购房意愿的显著提高。华北地区的一位房地产从业者告诉《财经》记者：“利率也下降了，首付也下降了，但仍然没有改善。”。

事实上，需求侧的情况可以从4月份的财务数据中看出。根据央行披露的数据，2022年4月，居民贷款减少2170亿元，同比减少7453亿元。其中，住房贷款减少605亿元，同比减少4022亿元。

此外，根据国家统计局的住房销售数据，1月至4月，商品房销售面积为39768万平方米，同比下降20.9%；商品房销售额37789亿元，同比下降29.5%。

一些金融从业者认为，“宽松政策的出台实际上鼓励居民增加杠杆，但目前，居民不愿意买房子，从最近的提前贷款情况来看，一些居民更期待去杠杆化。”

另一方面，市场关注当前居民杠杆率是否仍有提高空间？

根据央行官网披露的数据，该指标从2012年的33.8%上升到2021年的72.2%。

“无论是水平还是垂直比较，目前的居民杠杆率都不低，中产阶级的债务负担也更重。”张启迪指出，目前的居民杠杆率越来越接近发达经济体的平均水平。他进一步指出，居民杠杆率有增加的空间，但可能的经济成本也在增加。

姚阳认为，“一般来说，居民更谨慎，不愿意为风险规避负债。例如，平均而言，首付比例实际上超过了政府的要求。因此，如果在短期内提高居民的杠杆率，问题就不大了。”

张斌认为，从风险预测的角度来看，居民部门的利息保障倍数（居民总储蓄/利息支出）可以更准确地反映居民偿还住房抵押贷款的能力。

“考虑到债务水平、储蓄率和债务利息成本，中国过去是20多倍。虽然一路下降，但现在可以达到6到8倍。”张斌告诉《财经》，这表明中国居民偿还住房抵押贷款的能力有很高的保证。”所以我们可以看到，虽然房地产市场不是很繁荣，但房价并没有下跌太多。”

至于如何提振需求方，张斌直言不讳地说：“最简单的方法是尽可能低地降低利率。”他进一步指出，目前仍有增加需求方宽松度的空间。通过鼓励银行间住房抵押贷款利率的市场化竞争，降低抵押贷款利率。减少利息支出不仅可以减轻居民部门的偿债负担，改善居民的现金流，还可以稳定居民部门的购房需求。

供给侧振兴：化解风险，放松房地产企业融资需求

提振购房需求的本质是促进房地产市场的复苏。在一些高级研究人员看来，促进房地产市场的复苏只会影响需求侧，而解决供给侧的风险至关重要。

张斌告诉《财经》，“从城市化进程和人口年龄结构的角度来看，我们不能对房地产需求抱有太高的期望。即使宽松的政策刺激是有效的，它也不会像过去那么好。我们的高峰期已经过去了。因此，仅仅依靠需求方的作用是不够的。在供应方面，必须有政策来解决股票沉淀资产，否则就不能出来。”

根据克而瑞房地产研究，同花顺数据显示，近年来，房地产企业国内债券违约规模逐年翻番。2021年，房地产企业国内信用债券违约数量达到52只，约为2020年的3.5倍，重点房地产企业债券违约金额约为506亿元。

据安信证券统计，2022年房地产债券共6806.2亿元到期，每季度到期规模分别为1741.2亿元、1785.3亿元、2037.3亿元、1242.4亿元。

张启迪认为，在过去的经济周期中，当房地产面临下行压力时，刺激需求可以有效地缓解房地产风险。这种监管理念本质上是“更改表格”，即当房地产企业资产负债表恶化时，房地产企业资产负债表通过鼓励居民增加杠杆，改善住宅部门健康的资产负债表。“如果居民部门不愿意借钱，不愿意增加杠杆，宽松货币政策的刺激效应将受到限制，并产生‘推绳效应’。”

姚阳认为，只有股票才能改善需求消化。房地产市场现状的根本原因是供给侧风险的增加，影响了购房者的心态。”人们也担心钱不见了。”他进一步指出，“需求疲软有两个原因，短期内是防疫政策的影响，另一个重要原因是‘三条红线’严格控制供给侧。”

2020年8月20日，央行、住房和城乡建设部出台了重点房地产企业资金监测和融资管理的“三条红线”政策，即排除预收款后的资产负债率超过70%、净负债率超过100%、现金短债比例小于1倍。同时，房地产企业分为“红、橙、黄、绿”四档。此外，根据监管要求，到2023年6月底，12家试点房企的“三道红线”指标必须全部达标，2023年底全部达标。

“房地产是一个重资产行业。土地开发必须借钱。我们不能指望房地产企业使用自己的资金或股权资金进行房地产开发。突然的强烈规定对行业产生了影响，使一些企业“切断流量”，许多企业直接倒闭。”姚阳直言不讳地说。

根据惠誉发布的最新报告，银行近年来对向开发商贷款持谨慎态度，特别是在房地产行业处于下行周期时。2021年，大多数惠誉评估银行减少了对开发商的贷款敞口，从2019年的7.7%降至6.7%。其中一个原因是监管机构对银行房地产贷款设定了上限。

5月24日，央行、中国银行业和保险监督管理委员会召开了主要金融机构货币信贷形势分析会议。会议强调，要落实政策要求，保持房地产信贷稳步增长。

一家房地产企业的高管告诉《财经》，“房地产企业的救助措施正在逐步实施，融资形势有改善的迹象，但没有实质性变化。”

在这方面，姚阳认为，为了在短期内解决房地产企业的融资问题，有必要适当放松对“三条红线”政策的严格控制。“不可否认，这一政策进入新的平衡状态后，房地产行业将更加健康，但需要逐步推进措施。虽然到2023年整改已经明确，但现在是通过“红、橙、黄、绿”四档来控制的。事实上，第一条（记者注：排除预收款后的资产负债率超过70%）必须放松。目前，许多企业不符合标准，甚至一些绿色企业也非常接近红线。”

姚阳告诉《财经》，中性政策是最好的。事实上，一些企业通过借贷过度借贷而盲目扩张和生存。然而，也可以看出，许多企业的问题不是植根于主营业务，而是由业务分散和多元化经营造成的。在这方面，我们应该采取其他方式来控制，而不是直接“切断流量”。

张斌建议，“目前的房地产资产负债表非常不健康，不仅是流动性问题，而且在房地产行业的发展过程中也存在大量的资产沉淀。需要以某种方式取代它，比如可以出售自己的，一些商业用途可以转化为住宅，总是振兴资产，缓解压力。”

(应受访者要求，曾宇为化名)