上海住房抵押贷款中的房产估价——房产抵押贷款

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1、抵押贷款利率是多少？

2、房地产评估如何评估？

由持有《房地产估价师岗位资格证》或《房地产估价师注册证》的专业人员，根据估价目的，遵循估价原则，遵循估价程序，使用估价方法。在综合分析房地产价格影响因素的基础上，结合估值经验和房地产价格影响因素分析，房地产的具体权益最有可能在特定时间实现。价格作出的合理估计、猜想和判断。

房地产估价实际上并不是估价师的定价，而是通过模拟市场价格的形成过程来显示房地产价格。它是专业的、技术的、复杂的，是科学、艺术和经验的结合。

评估类型：

一般评估：这种评估一般是在交易双方发生分歧或争议时，求助于评估机构解决分歧和争议并使其一致的一种手段。法律效力是一种参考性评估，它反映了某一地区、某一时间点、某一特定财产的一般价值水平。

房地产抵押贷款评估：此类评估是对买方在寻求资金支持时所抵押的房屋价值的评估。必须由金融部门指定或委托的评估机构进行评估。评价一经确定，即具有法律效力，形成法律文件，对双方均有约束力。这个评价值普遍偏低。

具体评价：这种评价是房地产交易管理部门在买卖双方的成交价格明显低于市场价格水平时作出的评价。一经确定，即具有法律效力，交易双方必须按照确定的评估价值计算纳税。

3、买房评估费怎么计算？

购房评估费计算方法：

1．评估费收费标准采用累进税率：房屋总价低于万元（含万元）的，按评估价总额的0、42%收取； 10000元至10000元（含10000元）的累进计费率为0、3%； 10000元至10000元的，按评估总价的0、12%收取；

2、评估总价的0、06%； 10000元以上的，按评估总价的0、06%收取。 %。房产估价是二手房交易过程中的一个重要环节。

房屋评估估价方法：根据房屋总建筑面积（??平方米）和实测重置单价计算房屋全部重置价值（原值），计算现值（净值）根据房屋的评估状况。其计算公式如下：

1．房屋置换全值（原值）=房屋总建筑面积×房屋置换单价±房屋增减值

2、房屋现值（净值）=房屋重置的完全价值（原值）×房屋评估状况（%）

3．房屋应折旧=房屋重置全值（原值）-房屋现值（净值）

4．年折旧额=整套房屋重置价值（原值）×（1-残值率）÷使用寿命

5、年折旧率=年折旧额÷房屋完全重置价值（原值）×%

6、剩余使用寿命=房屋的耐用年限×评估房屋新旧程度（%） 比较计算成交价格。因此，估值与成交价之间的差额出现5%至10%的波动是正常的。

同时，房屋交易中买卖双方的因素也很容易造成房屋成交价与评估价之间的差异。如果买卖双方是利害关系人；或卖方急于出售或买方急于购买；或者买方或卖方对市场情况缺乏了解；或买卖双方有特殊动机或特殊偏好等，将导致成交价格与市场价格存在差异。 .

此外，不同的评估机构或不同的评估师可能对同一房地产有不同的评估结果。

【MOLLIN BANK FINANCING】客户经理刘先生

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