上海市闸北区公用汽车抵押贷款|银行贷款政策变化属于交易风险，并非不可抗力

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银行贷款政策的变化属于交易风险，不是不可抗力

2015年11月2日，邱某某(甲方、出卖方)、吴泉兴（乙方、买方）与精英公司（丙方、中介）签订了房地产销售中介协议，约定房屋位于上海闸北区三泉路XXXXXXX房，总价115万元；乙方向丙方支付2万元，与甲方协商；甲方签订房屋销售合同的，意向金转为定金，以保证房屋买卖合同的履行。同日，邱某某(甲方、出卖方)、吴泉兴（乙方、买方）又签订了房屋销售合同，约定房屋转让价格为115万元，乙方应签订示范合同，申请公证程序（如有必要），通过中介转让或支付甲方第一期房价（含定金）35万元；乙方通过银行贷款支付第二期房价79万元，乙方应在签订示范合同并申请公证程序（如需）后7天内向贷款银行申请贷款，签订所有相关合同，并办理所有其他相关程序；乙方应在本合同约定的转让期限内或满足约定的转让条件前办理符合转让和抵押登记条件的银行贷款手续。乙方申请的贷款金额不足或不能获得贷款的，甲乙双方应于2016年3月5日前对房地产进行检查和清点。确认后，甲方应交付给乙方，乙方应自行或通过中介支付甲方余额1万元；甲乙双方应于2016年2月28日前向房地产交易中心申请产权转让和抵押（如有）登记手续。邱某还在同一天出具了收据，表示收到了2万元的定金。

2015年12月18日，邱某某出具收款收据，规定部分购房价格为33万元。

2016年1月17日，邱（甲方、卖方）与吴（乙方、买方）签订上海房地产销售合同，同意：乙方通过精英公司万平南路三店，转让价格115万元，甲方于2016年3月12日前腾出房屋，通知乙方验收交接；2016年2月29日前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请转让手续；乙方未按本合同约定的期限支付的，应当向甲方支付违约金，违约金自本合同应付期限第二天起至实际支付之日起计算；乙方逾期超过七天后仍未支付的，除乙方应向甲方支付七天的违约金外，甲方有权单方面终止合同；甲方单方面终止合同的，应书面通知乙方，乙方应承担赔偿责任，赔偿金额为总价的20%；甲方可从乙方已付款中扣除相当于违约金和赔偿金的价款，余额返还给乙方。

上述合同的补充条款（1）规定，甲方应在2016年3月5日前或收到乙方向贷款银行申请的贷款款项（如有）转入甲方指定账户后3个工作日内，将房地产交付乙方；乙方需要向贷款银行申请贷款的，乙方应在甲乙双方签订销售合同后5个工作日内，准备贷款信息办理银行贷款申请手续；乙方贷款银行要求甲方向贷款银行签署相关文件，要求甲方提供相关信息的，甲方应配合乙方办理银行贷款手续；自乙方贷款申请之日起45个工作日内，乙方购买贷款仍不足本合同约定的金额，乙方应在甲乙双方到房地产所在区交易中心办理房地产产权转让手续前，现金补充不足部分；甲乙双方应按照国家和本市有关规定缴纳的税费由乙方承担并支付，但甲方应书面承诺该房地产是上海唯一的房屋。由于甲方承诺不真实或不配合书面承诺，额外的税费由甲方自行承担和支付。

上述合同附件三付款协议规定，乙方应在甲乙双方签订销售合同之日支付35万元，包括乙方支付的2万元；甲方同意乙方向贷款银行申请79万元，乙方应在签订合同并申请公证程序后7天内向贷款银行申请贷款，签订贷款抵押合同等所有相关协议，办理所有相关手续，支付所有相关费用，并申请贷款抵押合同公证程序（如有必要）；乙方未经贷款银行批准或批准的贷款申请金额不足的，乙方应在发送之日补足并支付给甲方；乙方的贷款申请经贷款银行批准，公证处出具销售合同公证书(如有)、贷款抵押合同公证书（如有）后7个工作日内，甲乙双方到上海市闸北区房地产交易中心申请产权转让和抵押登记手续（发送），精英公司收到收据；上海市闸北区房地产交易中心出具以乙方为所有人的房地产证明和以贷款银行为抵押权人的其他权利证明后3个工作日内，乙方应将其他权证交给贷款银行；贷款银行收到其他权证后7个工作日内，乙方应通过贷款银行向甲方支付第二期房价；乙方应对房地产及其装修设备进行检查和清点，并在甲乙双方办理房地产交接手续并签署房屋交接书之日支付甲方房价1万元。

2016年1月20日，吴向工行宝山支行申请二手住房贷款(商业贷款48万元，公积金贷款31万元。

后来，上述申请未通过，吴某2补充提供了相关材料。

2016年2月5日，非邱某名下唯一的房屋因争房而缴纳个人所得税11500元。

2016年4月3日，邱某向吴某2发出通知，称由于乙方的银行贷款和资金尚未到位，甲乙双方至今无法办理房屋转让手续；鉴于乙方已违约30多天，甲方考虑终止房屋销售合同，并保留追究相关经济损失的权利。吴某2收到上述催告函。同月13日，邱某某向吴某2发出解约函，称解除双方签订的房屋买卖合同、《房地产买卖中介协议》、《上海房地产销售合同》保留追究相关经济损失的权利。吴某2收到上述解约函。后来，吴某2的贷款申请获得批准，并于同月21日签署了个人购房贷款/担保合同、住房公积金个人住房抵押贷款合同。由于邱某某不愿继续履行买卖合同，双方协商不成，导致诉讼。

审判期间，吴某2提供了一份录音，证明双方于2016年4月20日在精英公司门店协商。在上述录音中，精英公司经办人董春告诉吴，由于吴申请了汽车贷款，提供的收入证明金额不足导致贷款申请未通过，经办人花钱包装银行自来水贷款通过，邱的材料在2016年3月4日前已完成。邱承认上述录音的真实性。吴某2又申请董淳出庭作证。证人陈述其原精英公司员工，房屋销售交易由其处理；双方在申请过程中缺乏材料导致延误，具体材料不清楚，第一次申请因材料不足而未通过；他告诉下一个家庭，花钱包装贷款是促进业务使用的技能，实际上没有这种情况。吴某2认可证人证言，邱某不认可证人证言。

审判期间，双方确认2016年3月30日是签订网上合同后的第50个工作日。吴某2表示，吴泉兴是他的父亲，吴泉兴出面签署了房地产买卖中介协议、“房屋买卖合同”，其实是实际买家。

本案争议的焦点是邱是否享有终止合同的权利。双方同意，吴某2的贷款申请应于2016年3月30日获得贷款银行批准。如果未通过或金额不足，应在送货当天补足并支付给邱某。然而，吴2的贷款申请实际上并没有在上述期限内获得批准。虽然他声称贷款申请的延误是由政策变化引起的，但他没有提供相应的证据，政策变化也是他应该承担的交易风险。同时，证人所述双方材料不足导致的延误也与吴某2收入证明金额在录音中不足导致的延误相矛盾。邱某材料齐全的说法是矛盾的，法院很难相信他的证词。因此，吴某2仍应按合同履行其支付义务。现在吴某2在邱某某催告前后未及时补足房款，已构成违约，邱某某有权按约定终止合同。由于邱某某已向吴某2发函终止合同，吴某2要求对方配合办理过户手续和交房缺乏依据，法院不予支持。合同终止后，邱某应返还吴某2已支付的房款。

法院判决：

2016年1月17日，原告（反诉被告）吴某2与被告（反诉原告）邱某签订了《上海房地产销售合同》；

被告(反诉原告)邱某应在本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)吴某2房35万元；

驳回原告吴某2的所有诉讼请求。

自去年以来，上海出台了一系列二手住房销售政策，银行贷款审批也遵循“三价低”的原则。这一原则的引入大大降低了购房者申请贷款和审批的金额。许多人主张“三价低”原则的引入是不可抗力的，应当免除责任，并主张合同不能履行要求终止合同。

因此，与往常相比，贷款审批金额大幅下降也是一种交易风险，不是不可抗力的一般要素。

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