2024年上海商业地产现状

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《2024年上海商业地产现状》

一、总体趋势

在过去的2024年，上海的商业地产市场表现出稳定且持续的增长趋势。由于政策扶持和市场需求的推动，新开业的购物中心和办公楼数量稳步增长，同时也吸引了一些国内外知名品牌的入驻。

二、商业地产类型

1. 购物中心：上海的购物中心数量众多，且品质不断提升。消费者不仅关注购物中心的品牌和设施，也更加注重购物中心的社交、娱乐和休闲功能。
2. 办公楼市场：随着科技企业的发展，上海的办公楼市场持续繁荣。高品质的办公环境和高效率的租赁服务吸引了大量企业。
3. 长租公寓：随着城市年轻人口的增加，长租公寓市场在上海的发展势头良好。这些公寓设施齐全，租金适中，受到年轻人的青睐。

三、竞争格局

上海的商业地产市场竞争激烈，各大开发商和品牌都在寻求差异化竞争，提升自身的竞争力。例如，一些开发商注重打造绿色、智能的商业地产，而一些品牌则注重提供优质的客户服务和体验。

四、未来展望

随着上海城市经济的发展和人口的增长，商业地产市场的前景广阔。未来，上海的商业地产市场将更加注重创新和品质，以满足消费者日益多样化的需求。同时，政府将继续出台相关政策，支持商业地产的发展，为市场注入新的活力。

以上就是关于《2024年上海商业地产现状》的几个要点，希望能对大家有所启发。

商业地产两大业态遭遇下行危机

房地产分为销售型住宅房地产和租赁型商业房地产两类。

住宅房地产具有杠杆率高、周转率高的特点，与人民生活水平有关。在政策监管下，近两年下降迅速。

商业地产现金流稳定，受政策干扰较小，但在消费复苏低于预期的影响下，仍呈下降趋势。

商业地产分为办公楼和购物中心两种业态。前者反映了B端企业的活跃程度，后者反映了C端居民的消费程度。

但今年以来，这两种业态的租赁经营状况并未明显复苏。

一是写字楼市场，空置率持续上升，租金下降。

根据仲量联行监测的40个城市写字楼市场数据，今年第二季度，70%的城市写字楼市场指数下跌，而指数上涨的城市涨幅较小。

其中，20个重点城市的租金环比下降0.3%-2.6%，环比下降；办公楼的空置率也环比上升。

一线城市写字楼空置率再次上升。今年第二季度，北京、上海、广州和深圳的写字楼空置率分别为18.3%、18.6%、17.5%、24.5%。均出现不同幅度的上升。

其中，近13年来北京空置率达到新高，广州空置率达到历史最高水平。

一线城市办公楼租金环比下降。今年第二季度，北京、上海、广州和深圳的办公楼市场租金分别环比下降了1.5%、0.8%、同比下降0.6%和0.9%更大。

办公楼市场还有一个专业指标——净吸收(新租面积) 扩建面积-退租面积)，主要用于衡量市场对办公楼的需求。

北京的吸收量长期为正，但负吸收量已连续三个季度出现。今年上半年，北京净吸收量为-1.67万平方米。这是北京统计以来第一次半年累计吸收量为负。

上海、广州、深圳的写字楼市场需求有所恢复，第二季度净吸收量为正，但仍处于较低水平。

二是购物中心板块，从数据上看有稳定复苏的迹象，但仔细研究是由于餐饮业态的爆炸性增长，后续增长的动力可能不足。

第二季度，北京购物中心租金水平停止下降，核心商圈环比略有上升0.1%，但目前的租金水平与2024年仍有5%的差距。

上海购物中心的净吸收量由负向正。今年上半年总面积为14万平方米。空置率环比下降，但同比上升，租金水平同比下降。

在连续四个季度上升后，广州购物中心的空置率下降到7%。

在这些弱复苏数据的背后，餐饮正在拉动。

今年上半年，北京、上海、广州、深圳购物中心新开业的商业形式中，近一半是餐饮业，而其他商业形式的租户继续缩小和关闭商店。

这一现象与全国消费品零售总额的结构性增长相同。

今年6月，全国消费品零售总额同比增长3.1%。其中，餐饮收入同比增长16.1%，而商品零售增长只有1.7%。

总的来说，今年的购物中心和餐饮业都是独一无二的，办公楼面临着几乎所有行业租户退租缩租的压力。

无论是办公楼还是购物中心，商业房地产租赁市场的核心是宏观经济的修复预期、企业对未来的信心预期、消费者就业和收入的提高。

办公楼供过于求，购物中心客户流失

一线城市写字楼空置率大幅上升的主要原因是很多企业开始缩小战线，导致对写字楼的需求明显下降，尤其是互联网企业。

过去，互联网企业是办公市场上最富有的黄金所有者。然而，随着行业红利的高峰和反垄断治理的叠加，互联网企业已经从快速扩张转向降低成本和提高效率。

随着公司业务和人员的优化整合，互联网企业对办公空间的需求迅速萎缩。

在北京，字节跳动、微软、爱奇艺等企业选择从中关村退租，美团也提前从望京退租3万平方米。目前，中关村和望京的空置率明显高于北京的平均水平。

受经济下行压力加剧、消费增长放缓等因素影响，深圳腾讯提前退租朗科大厦。

另一方面，当需求大幅萎缩时，办公供应没有同步减少，甚至可能继续增加，这无疑会使办公市场的空置率继续上升。

长期以来，土地出让端在出让住宅用地时，需要与商业用地相匹配，因此商业地产的股票市场早已供不应求。

如果按照国家统计局的最新数据计算待售总面积和单月销售面积的存销比，住宅房地产的比例为2.84，商业房地产的比例高达16.86。

这意味着商业地产的消化压力远远超过住宅地产。

在北京，近18个月来，甲级写字楼市场呈现供过于求的趋势，市场压力不断增加。

今年上半年，北京办公楼新增供应量与2024年全年相当，下半年新增供应量近50万平方米。

目前，上海拥有中国最大的甲级写字楼库存，面积1600万平方米。

今年下半年，上海写字楼市场新增供应量约95万平方米，是近十年来的最高水平。

写字楼市场空置率越来越高，会带来什么样的影响？

一是拖累全社会固定资产投资。

今年前5月，中国固定资产投资同比增长仅4%。在三大投资主力中，基础设施和制造业均实现正增长，房地产投资负增长7.2%。

在房地产投资中，办公楼的投资增长率下降了6%。

如果未来办公楼的空置率继续上升，相应的投资增长率将继续放缓，拖累房地产的整体投资增长率。

其次，它也会对购物中心产生一定的影响。

在北京、上海、广州和深圳，金领和白领在高端办公楼的强大购买力已成为周边购物中心最重要的支持。

例如，在北京CBD周围，只有SKP和国际贸易商业区，年销售额超过200亿元，高于伦敦哈罗德百货公司的营业额。

然而，如果顶级写字楼的空置率继续上升，周围的商业区也会受到影响。

相关数据显示，中关村和CBD地区是今年北京主要写字楼地区压力最大的地区。今年第二季度，CBD平均租金下降了5%以上。

当顶级写字楼的空置率越来越高，消费能力最强的人纷纷离开，这意味着周边商业区购买力的丧失。

商业地产成为买方市场，卖方招募租户

办公楼和购物中心在需求萎缩和供给过剩的情况下，已经成为“租户市场”。

为了保持租赁率，业主必须通过各种手段提高产品的竞争力和运营能力，努力吸引和留住租户。

首先，在租赁成本方面给予优惠。

为了争取租户，北京办公楼业主直接在合同中降低租金，或通过增加免租期间间接降低租金成本。

此外，一些业主为了降低成本，保留了以前租户的剩余装修，一些业主甚至为租户提供定制的装修，以提高他们的竞争力。

为了争取租户，上海购物中心开启了“纯扣模式”。

“纯扣”是指运营商或业主以租户月营业额为准，按比例收取浮动租金。

这意味着运营商或业主需要为租户分担部分业务风险。

通常是ZARA、由于租赁面积大，优衣库等大型快消品牌可能采用纯扣模式，其他品牌一般收取固定租金。

自今年年初以来，上海的一些购物中心运营商已经开始向其他小租户推出纯扣除模式，以吸引租户进入或留下来。

其次，增加渠道佣金。

过去，当北京写字楼市场火爆时，业主向代理商支付的佣金一般为一个月的净有效租金。

如果代理商能招到“世界500强”、“独角兽公司”等优质租户，佣金可能会超过近两个月的净有效租金

但目前，代理费已经普遍达到两到三个月的净有效租金。

不但北京，上海写字楼市场的佣金水平一般都是两个月的净有效租金，比以前有所提高。

此外，上海的业主在佣金支付方面更加积极。过去，中介佣金直到租赁日才支付，但现在租赁合同签订，租户保证金一到就支付佣金。

除上述措施外，地方政府最近也开始放松对商业地产项目的控制。

过去，北京对商业地产项目和市场的管理非常严格。今年以来，这种控制得到了放宽。

2024年1月，北京市发改委、商务局联合发布了《清理隐性壁垒优化消费营商环境实施方案》。

该计划指出，加快规范商圈广告、外摆、展示、促销等事项的处理流程和标准，制定实施商圈外摆管理规则，组织重点商圈外摆试点。

上海也放宽了对商业项目的控制。例如，一些旧综合体的股票改造、立面改造等行动显著缩短了企业向政府报告建设的时间。

对商业项目的外摆管制也有所松动，在不影响周边居民生活的基础上可以外摆，不需要向多个部门报告。

综上所述，一线城市希望通过优惠租金、增加渠道、放松控制等措施留住租户。

就其效果而言，购物中心面向C端居民，受宏观消费的提振或上升。

然而，对于B端企业来说，办公楼很难直接提振消费，其需求仍在下降，租金折扣只是一种短期策略。

写字楼市场萎缩本质上是企业对未来投资缺乏信心。运营商和业主如何盈利，也是治标不治本。

办公楼背后的全球经济寒冷

写字楼市场下行的背后是全球经济下行带来的企业困境。

目前，互联网等行业企业仍在收缩整合，国有企业和中央企业的扩张战略趋于保守，私营企业在下行市场被淘汰，新的投融资需求和商业周期尚未形成趋势。

中金固定收入认为，目前国内经济的主要拖累因素是房地产。虽然最近房地产政策的调整改善了市场预期，但房地产政策的放松相对有限，房地产市场的复苏可能仍然缓慢。

市场寒意不仅在中国大陆，在美国和香港也有类似的情况，甚至更糟。

在美国，疫情引发的远程办公趋势逐渐明显，办公市场陷入螺旋下滑。

根据波士顿咨询公司的数据，美国办公楼的空置率有所上升。平均而言，美国办公楼的空置率从12%上升到17%，利用率从70%下降到42%。

此外，租户不愿意长期租赁和续租。疫情前，企业租赁办公楼的平均租赁期限为5-10年，但现在大部分租赁期限不足5年，大量到期租赁可能不续签。

除远程办公外，美联储加息也成为美国办公市场恶化的原因之一。

在美联储加息之前，美国实施了接近零利率两年的超低利率政策，在此过程中埋下了许多雷点。

在信贷收缩后，美国银行业成为第一个雷霆，而商业地产很可能是第二个。

据天丰证券报道，美国银行业是商业地产抵押贷款的主要持有人。截至2024年底，美国商业地产抵押贷款规模为3.6万亿美元。

在中国香港，目前香港的写字楼空置率为14.7%，核心地区空置率超过25%，而曼哈顿和新加坡的空置率分别为12.5%和4.6%。

香港作为国际金融中心，写字楼空置率明显高于其他大城市。主要原因是香港80%的写字楼租给金融业，经济下行周期导致金融业衰退。

这可以从金融裁员中看出。据媒体报道，摩根士丹利将在亚太地区裁员7%，摩根大通裁员30人，高盛在亚洲裁员30多人。德国银行、渣打、法国巴基斯坦等其他公司已部分搬迁至更便宜的地区。

无论是中国还是美国，写字楼市场的下滑都是经济衰退和办公方式转型的结果，未来也不容乐观。

麦肯锡最近发布的一份关于办公空间的调查报告显示，到2030年，全球办公空间需求可能会下降13%，伦敦、纽约、巴黎等9个城市的办公价值可能会蒸发8000亿美元。

麦肯锡也提出了相应的解决方案。

一方面，商业地产的混合用途开发可以考虑，尽量避免建立以单一办公地产为主的社区，而是容纳办公、住宅和零售空间的多元化组合。

研究表明，混合社区在疫情中的影响小于单一类型的商业地产。

另一方面，一般的“多用途”建筑也可以根据客户的喜好进行建设，其设计、基础设施和技术可以轻松改造，以适应不同的用途。

总而言之，为了应对下行挑战，办公楼的发展应具有多样性和灵活性，以提高其抗风险能力。

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