上海淮海路商业地产

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上海淮海路商业地产：繁华与机遇的交融

一、背景概述

上海淮海路商业地产是上海市中心的重要商业地产区域之一，以其丰富的历史沉淀和独特的商业氛围吸引着众多的投资者。

二、亮点介绍

1. 交通便捷：淮海路是上海市中心的重要交通枢纽，多条地铁线路在此交汇，为商业地产的租赁和买卖提供了便利的条件。
2. 消费人群丰富：淮海路周边拥有大量高消费能力的消费者，包括白领、商务人士、游客等，为商业地产的运营提供了稳定的市场基础。
3. 多元业态：淮海路商业地产涵盖了各种类型的商业地产，包括购物中心、办公楼、零售商铺等，为投资者提供了丰富的选择。
4. 潜力区域：随着上海城市发展的不断加速，淮海路周边的新兴商圈不断崛起，为商业地产的未来发展带来了巨大的潜力。

三、投资分析

1. 投资成本：淮海路商业地产的购买和租赁成本相对较高，但考虑到其优越的地理位置和稳定的市场需求，投资回报率相对可观。
2. 回报周期：由于淮海路商业地产的稳定市场需求和不断增长的新兴商圈，其投资回报周期相对较长，但长期来看具有稳定的收益前景。
3. 风险控制：在投资淮海路商业地产时，需要关注市场动态，做好风险控制，包括地段变化、消费者行为变化等因素的影响。

四、结论

上海淮海路商业地产是一个值得关注的投资领域，具有丰富的消费人群、多元业态和潜力区域等优势。但同时需要关注市场变化，做好风险控制，才能获得稳定的投资回报。

淮海路由西向东，刘銮雄、郭炳湘兄弟、罗康瑞一路与你相遇

上海淮海路，以前叫霞飞路。从常熟路淮海路交叉口到淮海路连卡佛，加起来只有三四公里，但却是香港各大豪门云集的路段。以前喜欢逛南京西路，现在越来越沉迷于逛淮海路，边逛边盘点这些香港豪门的各种故事。

淮海路常熟路交叉口有一座名为“爱美高楼”的不起眼建筑。说到这里，有些人可能已经想到了爱美高集团（中国）有限公司（以下简称爱美高）是香港股市狙击手刘銮雄的公司，经常出现在八卦布局中。刘銮雄很早就出来创业了。他和原配妻子宝咏琴最早创办的是一家名为“爱美高”的电风扇公司，英文名为Evergo。20世纪70年代，美国遭遇石油危机，提倡节能环保。人们减少了空调的使用，对电风扇有很大的需求。因此，刘銮雄的爱美生意不错。后来刘銮雄的生意越来越大，不知道上市公司有多少，但据说他对爱美高这家公司甚至这个名字都很感性。

我偶然进入了爱美高楼。在地下一楼，我发现办公室挂着中国房地产集团有限公司（以下简称中国房地产）的标志。华人置业是刘銮雄最重要的房地产公司，办公室也位于淮海路爱美高楼。在绿树的掩映下，这座建筑除了星巴克没有商业配置，所以你可能不容易发现这是刘銮雄在上海的基础。刘銮雄喜欢炒股，对实体生意不太感兴趣，所以他在大陆的生意不多，在房地产方面也没有什么可卖的项目。

沿淮海路向东走不到一公里，就会遇到新鸿基环贸iapm商场，现在是上海最热门的购物中心之一。新鸿基可能是目前香港最大的房地产开发商。内地发展的特点是高度重视一线城市，总是把项目放在最好的位置。这个商场的位置也很好。襄阳路市场曾经是这个地区最著名的，曾经是最大的山寨奢侈品市场，席琳·迪翁（CelineDion）[45]来上海演出的时候，我甚至来这里买东西。但是很多年前，这里大规模明目张胆卖假货的店铺已经被捣毁了，只有一些小贩在偷偷卖假包和假表。新鸿基的购物中心比他们在陆家嘴的定位年轻，品牌组合和结构设计更加活泼。镇上有一家PRADA旗舰店。PRADA在整栋楼外竖起了一个奇特的外墙装饰，金银相间。据说装修材料是PRADA专门在苏州定制的，然后送到上海安装。在购物中心的背面，比较隐秘的地方是新鸿基命名为“上海天玺”的豪宅，黄金地段，闹中取静。

新鸿基的老板是著名的三兄弟郭炳湘、郭炳江和郭炳联。郭氏家族在香港留下了许多戏剧性的富裕家庭故事。除了富人复杂的情感纠葛、母子兄弟之间的权力争夺和富人的监狱灾难外，最引人注目的是多年前的绑架案件。简言之，经过一段时间的内乱，新鸿基加快了内地的发展。他有很强的财务实力。开发的项目规模大，定位高。

继续往东走一公里多，就到了港商聚集的地方。在黄陂南路交叉口，有“上海叔叔”罗康瑞的瑞安广场，紧邻上海新天地。众所周知，罗康瑞娶了“最美港姐”朱玲玲，所以你经常可以在这个地区看到朱玲玲的摄影展。罗康瑞于20世纪90年代来到大陆，在香港商人中非常早，他的新天地项目在那一年一炮而红。在新天地，你可能会注意到斯沃琪集团指挥下有许多沿街商店。宝珀（BLANCPAIN）、雅克德罗（JAQUETDROZ）这里开着HARYWINSTON，奢华气氛很浓。

还有一座低调的建筑——中环广场，这是新鸿基的建筑，也是新鸿基在上海的第一个项目。中环广场的知名度一直不是很高。办公楼比例大，业务少，空置率高。新鸿基后来重新装修了中环广场，可能是故意增加客流量。

K11是香港四大家族之一的郑裕彤家族的生意，创始人是郑裕彤的孙子郑志刚。郑家最大的生意是周大福。根据销售额，周大福是世界上最大的珠宝公司。郑裕彤把周大福从一家小金店变成了中国乃至东南亚的珠宝巨头，这是香港人熟悉的故事。

郑裕彤于2024年9月91岁去世。现在郑家的舵手是他的儿子郑家纯，他的孙子郑志刚被视为郑家下一代的核心人物，因为他在K11方面的出色表现。K11所在的这座建筑是郑家地产航母新世界旗下的。新世界也出现在20世纪90年代的淮海路，一开始并不成功，直到郑志刚重新设计、改造、推出K11。K11艺术博物馆位于地下第三层。

继续往东走，你会经过爱马仕（HERMēS）当你到达淮海路龙门路交叉口时，你会看到上海的连卡佛。在香港，连卡佛被认为是买家店的祖师爷，但在内地却屡战屡败。淮海路这家连卡佛已经是第二次开业了，但到目前为止生意还不是很好。香港船王包玉刚家族，无论是连卡佛还是大上海时代广场。包玉刚，祖籍宁波，女婿吴光正，在香港拥有九龙仓、会德丰有限公司(以下简称会德丰)等大型上市公司。九龙仓的上市代码是0004，会德丰是00020，可见历史有多长。

九龙仓现在已经传到吴光正的儿子吴宗权手中，连卡佛由吴光正的女儿吴宗恩管理。九龙仓在香港港港城和时代广场非常成功，但大上海时代广场在上海并不繁荣。虽然他在20世纪90年代来到了上海，但他并没有很受欢迎。直到今天，连卡佛还没有找到征服上海的方法。

淮海路由西向东。一路上，刘銮雄、郭炳湘兄弟、罗康瑞、郑裕彤、包玉刚等著名香港富豪及其家人相遇。早在20世纪90年代，他们中的一些人就发现了上海的巨大机遇，并在淮海路的短短三四公里处分了第一步。几十年过去了，这些古老的家庭经历了各种起伏、变化和遗产，其中大多数都有不可忽视的商业力量和能量。他们最初的项目并不是100%成功，但他们都有远见和勇气。近年来，第二代和第三代杰出的豪门开始出现，他们给家族事业带来了新的活力。淮海路是一条有故事的路。虽然一直有人批评淮海路商业陈旧，更新缓慢，但我觉得淮海路比全新的南京西路有趣多了。

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