上海商业地产税务筹划找哪家公司

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上海商业地产税务筹划找哪家公司

一、明确服务内容

选择税务筹划公司前，首先应明确公司的服务内容和资质。在商业地产领域，专业的税务筹划公司应具备为开发商提供全面、精准的税务咨询服务，包括但不限于房产购置、开发、租赁和销售等全流程的税务规划。此外，还需关注公司的专业背景、行业经验和成功案例，以确保服务质量。

二、考察公司专业能力

商业地产的税务筹划涉及多个领域，如房地产、金融、法律等，因此选择的公司应具备跨领域的专业能力。公司应拥有熟悉商业地产税务政策的专业团队，能够根据市场变化和政策调整，提供与时俱进的税务规划方案。此外，公司还应具备处理复杂税务问题的经验，能够为开发商提供安全、可靠的税务解决方案。

三、评估公司服务水平

服务水平是衡量税务筹划公司的重要指标。公司应提供全方位、一站式的服务，包括税务咨询、税务策划、税务优化等。此外，公司还应注重客户体验，提供及时、高效的沟通渠道，确保客户的问题得到及时解决。

四、比较价格与价值

在选择税务筹划公司时，价格并非唯一考虑因素，但合理的价格可以反映出公司的服务水平和专业能力。在比较价格的同时，还应关注公司的价值，即提供的税务筹划方案能否为商业地产开发商带来实质性的税负减轻和经济效益提升。

五、选择合适的服务商

综合考虑以上几点后，选择合适的商业地产税务筹划公司就变得容易多了。建议在选择公司前进行充分的市场调研，了解不同公司的服务特点、优势和不足，以便根据自己的需求和预算做出明智的决策。

结合上面内容，总的来说，选择一家专业的税务筹划公司对于商业地产开发商来说至关重要。在明确服务内容、考察专业能力、评估服务水平、比较价格与价值的基础上，最终选择一家适合自身需求和预算的公司，将为商业地产的发展带来实质性的利好。

律师事务所税务合规讨论

自2024年8月1日起，上海市一般纳税人个人/合伙企业所得税征收方式由核定征收改为会计征收，这意味着律师事务所核定征收的税务筹划已成为历史。考虑到律师事务所的特殊性和一年内两次所得税征收方式调整的影响，上海市律师事务所自2024年1月1日起全面核定征收。目前，律师事务所的一般形式是合伙企业。审计和征收要求规范准确地计算律师事务所的收入和支出。现阶段，大多数律师事务所的财务制度、财务和税务管理能力相对较弱，在所得税税前扣除和发票管理方面仍存在诸多不足。本文笔者在律师事务所查账征收所得税的背景下，探讨了税务合规问题。

根据《国家税务总局关于加强律师事务所等中介机构投资者个人所得税审计征收的通知》（国家税务发展[2002]号。123)第一条规定：“律师事务所不得在任何地区实施全行业批准的税收征收办法。按照税收征管法和文件的规定精神，对具备查账征收条件的律师事务所实行查账征收个人所得税。但2015年，国务院发布《关于取消第一批62项中央指定地方行政审批事项的决定》(国发[2015]57号)，决定废除《国家税务总局关于加强律师事务所等中介机构投资者个人所得税征收的通知》(国税发[2002]123号)。虽然规定被废除，但国家税务总局不承认律师事务所的批准，国家税务[2011]号。50、律师事务所不得批准个人所得税，根据财政部国家税务总局关于个人独资企业和合伙投资者个人所得税（2000]号。91)执行，每个合伙人为纳税人，缴纳个人所得税。虽然一些地方仍然实质性地保留了批准的征收政策，例如，上海采用了2024年前批准的律师事务所继续维持批准的征收，新注册的律师事务所采用了审计征收方式，导致一些律师事务所在上海收购批准的律师事务所壳资源，将业务转移到上海，实现税收筹划的目标。

1.讨论律师事务所税收优惠政策

现行政策中最接近律师事务所税收优惠政策的是国家税务总局2012年第53号公告(国家税务总局关于律师事务所从业人员个人所得税问题的公告)。第一，公告明确规定，律师作为律师事务所雇员，从其分享收入中扣除办理案件费用的标准，在当月律师分享收入的35%比例内确定。律师办案费用实行上述收入分享办法，不得在律师事务所重复列支。非合伙律师享有办案费用的35%。在团队化律师事务所，团队收入可以以非合伙律师的名义分摊给非合伙律师，享受办案费用的35%扣除。虽然该规定于2013年1月1日至2015年12月31日执行，但许多地方税务局仍遵守上述规定，即使不遵守国家税务总局关于律师事务所从业人员收入征收个人所得税的有效通知（国家税务[2000]号。149)，毫无疑问，律师作为律师事务所雇员，从其分享收入中扣除案件费用的标准，并在当月律师分享收入的30%比例内确定。目前还没有规定30%或35%的部分是否需要提供相应的费用凭证。个人认为可以核实2012年国家税务总局公告第53号是否使用，非合伙律师是否需要发票扣除案件费用。

二是公告明确，合伙律师在计算应纳税所得额时，应当依照个人所得税法和有关规定扣除合法有效凭证；当事人签字确认后，可按下列标准扣除与业务相关的费用：个人年营业收入不超过50万元的部分，按8%扣除；个人年营业收入超过50万元至100万元的部分，按6%扣除；个人年营业收入超过100万元的，按5%扣除。这就要求合伙律师提供与业务相关的法律有效凭证和实际费用。此时，合伙律师需要尽可能发票与业务相关的实际费用。这就要求合伙律师提供与业务相关的法律有效证据。此时，合伙律师需要尽可能多地发票与实际业务相关的费用。当然，该规定于2013年1月1日至2015年12月31日实施，但许多地方税务局仍遵守上述规定，需要向当地税务机关核实是否遵守优惠政策。

第三，公告规定，“根据律师协会规定，律师个人承担的业务培训费用可以根据实际情况扣除。”如何理解律师协会规定的业务培训费用是争议点。在实践中，培训费用往往会扩大，培训已成为律师事务所虚假列出成本的重要手段。

二、二。律师事务所的税务风险

(一)税务合规风险:虚列成本

一些律师事务所面临着巨大的个人所得税压力，律师事务所也以佣金比例吸引律师加入，仅根据国家税务总局公告2012年第53号或国家税收[2000]149号扣除标准不能解决律师事务所的税收需求，也难以使律师事务所吸引律师具有竞争力。因此，一些律师事务所通过虚报成本的方式对所得税进行“筹划”，从而提高加盟律师的佣金比例。虚假列出成本的方式主要有以下几种:一是以假发票为成本，以假交通票(如机票)为主、假定额发票作为合伙人办案费或非合伙人律师培训费的费用。假发票作为一种成本列支，实际上是偷税漏税，具有主观意图，税务风险较大。第二，由于现有机票、火车票、汽车票等交通发票是实名发票，一些律师事务所不区分发票主体是否为律师事务所工作人员，当然，税务检查可以说是因为案件需要支付必要的交通费用，但合理性往往无法忍受检查，税务风险较大。三是基于“律师个人按照律师协会业务培训费用的规定，可以扣除”，非合伙律师通过虚假培训餐饮、住宿、交通成本培训成本，因为培训本身大多是虚假的，相关餐饮、住宿发票不能对应培训内容，类似于会议发票问题。

(二)税务合规风险:虚开发票

虚开普通发票之所以普遍存在，是因为所得税扣除凭证对应的发票并没有全部扫描成电子数据进入金税系统，所以在税务检查中，如果律师事务所知道虚假成本的增值税普通发票涉嫌虚假开具，由于普通发票电子数据收集的问题，一些律师事务所用借据代替虚假增值税发票，此时，税务检查部门很难确定律师事务所是否使用了涉嫌虚开的发票，只对上述发票进行补税。同时，基于国家对小规模纳税人增值税的优惠政策（每月发票金额不足15万元、年利润不足2.5%的企业所得税），一些律师事务所在收到发票时，往往会收到小微企业专门为享受上述政策而开具的发票。风险是发票公司没有真正的业务，存在虚假发票的风险。

（3）税收合规风险：税前支出不合规

《国家税务总局关于发布的》<企业所得税税前扣除凭证管理办法> 《公告》（国家税务总局公告2024年第28号）还规定，为规范企业所得税税前扣除凭证（以下简称“税前扣除凭证”）的管理，根据《中华人民共和国企业所得税法》（以下简称《企业所得税法》）及其实施条例，制定本办法，《中华人民共和国税收征管法》及其实施细则、《中华人民共和国发票管理办法》及其实施细则。

本办法所称企业，是指企业所得税法及其实施条例规定的居民企业和非居民企业。由此可见，国家税务总局关于发布<企业所得税税前扣除凭证管理办法> 《公告》(国家税务总局公告2024年第28号)的适用范围必须与《企业所得税法》及其实施条例的适用范围一致，不适用于个人独资企业和合伙企业。

律师事务所作为合伙企业税前扣除的主要依据如下：一是个体工商户、个人独资企业和合伙企业实际支付的合理工资和工资支出，允许税前扣除。二是个体工商户、个人独资企业、合伙企业拨付的工会经费、职工福利费、职工教育经费分别为工资总额的2%、14%、按实际扣除2.5%的标准。第三，个体工商户、个人独资企业和合伙企业每个纳税年度发生的广告费和营业宣传费不得超过当年销售（营业）收入的15%，可以实际扣除；超过部分，以后纳税年度允许结转扣除。第四，个体工商户、个人独资企业、合伙企业每个纳税年度与其生产经营业务直接相关的业务招待费用，按发生额的60%扣除，但最高不得超过当年销售(经营)收入的5%‰。笔者认为，所得税前可以扣除工资和工资部分，包括通讯费补贴、差旅费补贴、补充养老医疗费用、向司法局缴纳的行业会费、计提的执业风险基金和职业发展基金。在实践中，一些律师事务所将根据国家税务总局2024年第28号公告扣除所得税，因为该公告不适用于合伙企业，所得税风险较大。

(四)税收合规风险:避免纳税

一些律师事务所以挂往来账的形式分配支付律师的佣金，达到了不缴或少缴税款的目的。往来款账户一直是税务检查的重点，上述做法在金税制度下存在较大的税务风险。财税[2003]158号（财政部国家税务总局关于规范个人投资者个人所得税征收管理的通知）明确：个人独资企业、合伙企业个人投资者以企业资金、家庭成员及其相关人员支付与企业生产经营无关的消费支出和购买汽车、住房等财产支出，视为个人投资者利润分配，纳入投资者个人生产经营收入，个人所得税按“个体工商户生产经营所得”项目征收。从律师事务所获得收入业务的实质是，合伙人通过这种方式逃避纳税，从实质上比形式更重要的标准处罚。在税务稽查中，认定长期交易被视为企业对个人投资者的利润分配，并要求纳税。另一种“规划”方式是通过购买汽车、住房和其他财产支出。虽然它名义上属于律师事务所的汽车和财产，但本质上用于个人。根据财税[2003]号。158，应视为投资者的利润分配。

三、律师事务所税务合规

(一)创新律师事务所的组织形式

2024年10月1日生效的《海南经济特区律师条例》创新了律师事务所的组织形式，实现了两项制度创新：一是放宽特殊普通合伙律师事务所合伙人的准入条件。除执业律师外，允许注册会计师、注册税务师、注册造价工程师、专利代理人等专业人员成为特殊普通合伙律师事务所的合伙人，但其人数和投资比例有一定限制，不得超过25%；二是借鉴新加坡律师制度，鼓励合格律师事务所实行公司管理，允许按照有关规定设立公司律师事务所。现在“公司”律师事务所，但公司律师事务所非常罕见，是否可以创新设立公司律师事务所，适用企业所得税税前扣除凭证管理措施，规范企业所得税税前扣除凭证，丰富律师事务所扣除内容。

(二)加强发票管理的真实性和合理性

律师事务所在审查律师提交的相关发票时，应当注意发票的真实性和合理性。首先，确保发票中规定的业务真实性，即相应的业务凭证，如会议费，除保留发票外，还应保留反应会议的时间、地点、参与者、议程、现场照片、登录表等反应会议真实性的相关证明文件，企业财务人员应加强相关凭证的收集和管理；如培训费，培训时间、地点、培训人员、现场照片等反映会议真实性的相关证明文件应保留；机票等票据应通过检票网站验证。二是从源头上控制推广、服务等机构的合格性，为服务机构的经营范围和业绩要求提供相应的资质和材料；第三，检查律师的大额付款流程，证明存在真正的资本交易；第四，证明律师需要提供咨询稿件和促销效果的材料，以支持咨询服务和促销服务发票。

(三)增强财务人员的合规意识

一些律师基于管理合伙人和其他律师事务所的管理意图，其税收规划计划可能是虚假的、逃税，但作者认为税收合规的价值在于律师事务所作为非企业法人，具有独立的个性，通过税收合规意识，帮助律师事务所其他合伙人、非合伙律师、行政人员发现税收风险，从而实质性地监督律师事务所的不合规，即使这种监督在管理合作伙伴面前相对有限，但基于上述限制，有利于律师事务所层面的不合规事实，有效避免了律师事务所税务风险的加剧。

(四)业务剥离

律师事务所可以分离业务拓展、市场运作、行政服务等隐性成本高的业务，成立独立公司，通过采购服务进行相关业务运营，从而控制税收成本。特别是在目前大规模的减税降费环境下，如果独立公司能够享受相关的税收优惠，效果会更加明显。当然，如果涉及到关联交易，我们应该注意管理交易的合理性。

律师事务所税务合规讨论

自2024年8月1日起，上海市一般纳税人个人/合伙企业所得税征收方式由核定征收改为会计征收，这意味着律师事务所核定征收的税务筹划已成为历史。考虑到律师事务所的特殊性和一年内两次所得税征收方式调整的影响，上海市律师事务所自2024年1月1日起全面核定征收。目前，律师事务所的一般形式是合伙企业。会计征收要求规范、准确地计算律师事务所的收支。目前，大多数律师事务所的财务体系在财务和税务管理能力方面相对较弱，在所得税税前扣除和发票管理方面仍存在许多不足。本文笔者在律师事务所查账征收所得税的背景下，探讨了税务合规问题。

根据《国家税务总局关于加强律师事务所等中介机构投资者个人所得税审计征收的通知》（国家税务发展[2002]号。123)第一条规定：“律师事务所不得在任何地区实施全行业批准的税收征收办法。按照税收征管法和文件的规定精神，对具备查账征收条件的律师事务所实行查账征收个人所得税。但2015年，国务院发布《关于取消第一批62项中央指定地方行政审批事项的决定》(国发[2015]57号)，决定废除《国家税务总局关于加强律师事务所等中介机构投资者个人所得税征收的通知》(国税发[2002]123号)。虽然规定被废除，但国家税务总局不承认律师事务所的批准，国家税务[2011]号。50、律师事务所不得批准个人所得税，根据财政部国家税务总局关于个人独资企业和合伙投资者个人所得税（2000]号。91)执行，每个合伙人为纳税人，缴纳个人所得税。虽然一些地方仍然基本保留批准的征收政策，如上海是2024年前批准的律师事务所继续保持批准的征收，新注册的律师事务所采用会计征收，导致一些律师事务所到上海收购批准的律师事务所壳资源，将业务转移到上海以实现税收规划的目标。

一、讨论律师事务所的税收优惠政策

现行政策中最接近律师事务所税收优惠政策的是国家税务总局2012年第53号公告(国家税务总局关于律师事务所从业人员个人所得税问题的公告)。第一，公告明确规定，律师作为律师事务所雇员，从其分享收入中扣除办理案件费用的标准，在当月律师分享收入的35%比例内确定。律师办案费用实行上述收入分享办法，不得在律师事务所重复列支。非合伙律师享有办案费用的35%。在团队化律师事务所，团队收入可以以非合伙律师的名义分摊给非合伙律师，享受办案费用的35%扣除。虽然该规定于2013年1月1日至2015年12月31日执行，但许多地方税务局仍遵守上述规定，即使不遵守国家税务总局关于律师事务所从业人员收入征收个人所得税的有效通知（国家税务[2000]号。149)，作为律师事务所的员工，律师可以毫无疑问地从其共享收入中扣除案件处理费用的标准，并在当月律师共享收入的30%内确定。目前还没有规定30%或35%的部分是否需要提供相应的费用凭证。个人认为可以核实2012年国家税务总局公告第53号是否使用，非合伙律师是否需要发票扣除案件费用。

二是公告明确，合伙律师在计算应纳税所得额时，应当依照个人所得税法和有关规定扣除合法有效凭证；当事人签字确认后，可按下列标准扣除与业务相关的费用：个人年营业收入不超过50万元的部分，按8%扣除；个人年营业收入超过50万元至100万元的部分，按6%扣除；个人年营业收入超过100万元的，按5%扣除。这就要求合伙律师提供与业务相关的法律有效凭证和实际费用。此时，合伙律师需要尽可能发票与业务相关的实际费用。这就要求合伙律师提供与业务相关的法律有效证据。此时，合伙律师需要尽可能多地发票与实际业务相关的费用。当然，该规定于2013年1月1日至2015年12月31日实施，但许多地方税务局仍遵守上述规定，需要向当地税务机关核实是否遵守优惠政策。

第三，公告规定，“律师个人按照律师协会规定承担的业务培训费用可以根据实际情况扣除。”其争议在于如何理解律师协会规定的业务培训费用。在实践中，培训成本往往会扩大，培训已成为律师事务所虚假成本的重要手段。

二、二。律师事务所的税务风险

(一)税务合规风险:虚列成本

一些律师事务所面临着巨大的个人所得税压力，律师事务所也以佣金比例吸引律师加入，仅根据国家税务总局公告2012年第53号或国家税收[2000]149号扣除标准不能解决律师事务所的税收需求，也难以使律师事务所吸引律师具有竞争力。因此，一些律师事务所通过虚假列出成本来“规划”所得税，从而提高给予加盟律师的佣金比例。虚假列出成本的方式主要有以下几种:一是以假发票为成本，以假交通票(如机票)为主、假定额发票作为合伙人办案费或非合伙人律师培训费的费用。假发票作为成本支出使用实际逃税，具有主观意图，税收风险较大。第二，通过以他人发票（如交通发票）支付成本。由于现有机票、火车票、汽车票等交通发票是实名发票，一些律师事务所不区分发票的主体是否是律师事务所的工作人员。当然，在税务检查中，可以说是因为案件需要支付的必要交通费用，但在合理性方面，往往经不起检查，税务风险很大。三是基于“律师个人按照律师协会业务培训费用的规定，可以扣除”，非合伙律师通过虚假培训餐饮、住宿、交通成本培训成本，因为培训本身大多是虚假的，相关餐饮、住宿发票不能对应培训内容，类似于会议发票问题。

(二)税务合规风险:虚开发票

虚假开具普通发票之所以普遍存在，是因为所得税扣除凭证对应的发票并没有作为电子数据全部扫描进入金税系统，所以在税务稽查中，如果律师事务所知道虚假列出成本的普通增值税发票涉嫌虚假开具，由于普通发票的电子数据采集，律师事务所会用白条代替虚假增值税发票，此时，税务稽查部门很难确定律师事务所是否使用了涉嫌虚开的发票，只对上述发票进行补税处理。同时，基于国家对小规模纳税人增值税的优惠政策（每月发票金额不足15万元、年利润不足2.5%的企业所得税），一些律师事务所在收到发票时，往往会收到小微企业专门为享受上述政策而开具的发票。风险是发票公司没有真正的业务，存在虚假发票的风险。

（3）税收合规风险：税前支出不合规

《国家税务总局关于发布的》<企业所得税税前扣除凭证管理办法> 《公告》(国家税务总局公告2024年第28号)还规定，根据《中华人民共和国企业所得税法》(以下简称《企业所得税法》)及其实施条例、《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《中华人民共和国发票管理办法》及其实施细则，制定本办法。

本办法所称企业，是指《企业所得税法》及其实施条例规定的居民企业和非居民企业。可以看出，国家税务总局已经发布了这一消息<企业所得税税前扣除凭证管理办法> 《公告》(国家税务总局公告2024年第28号)的适用范围必须与《企业所得税法》及其实施条例的适用范围一致，不适用于个人独资企业和合伙企业。

律师事务所作为合伙企业税前扣除的主要依据如下：一是个体工商户、个人独资企业和合伙企业实际支付的合理工资和工资支出，允许税前扣除。二是个体工商户、个人独资企业、合伙企业拨付的工会经费、职工福利费、职工教育经费分别为工资总额的2%、14%、按实际扣除2.5%的标准。第三，个体工商户、个人独资企业和合伙企业每个纳税年度发生的广告费和营业宣传费不得超过当年销售（营业）收入的15%，可以实际扣除；超过部分，以后纳税年度允许结转扣除。第四，个体工商户、个人独资企业、合伙企业每个纳税年度与其生产经营业务直接相关的业务招待费用，按发生额的60%扣除，但最高不得超过当年销售(经营)收入的5%‰。笔者认为，所得税前可以扣除工资和工资部分，包括通讯费补贴、差旅费补贴、补充养老医疗费用、向司法局缴纳的行业会费、计提的执业风险基金和职业发展基金。在实践中，一些律师事务所将根据国家税务总局2024年第28号公告扣除所得税，因为该公告不适用于合伙企业，所得税风险较大。

(四)税收合规风险:避免纳税

一些律师事务所以挂往来账的形式分配支付律师的佣金，达到了不缴或少缴税款的目的。往来款账户一直是税务检查的重点，上述做法在金税制度下存在较大的税务风险。财税[2003]158号（财政部国家税务总局关于规范个人投资者个人所得税征收管理的通知）明确：个人独资企业、合伙企业个人投资者以企业资金、家庭成员及其相关人员支付与企业生产经营无关的消费支出和购买汽车、住房等财产支出，视为个人投资者利润分配，纳入投资者个人生产经营收入，个人所得税按“个体工商户生产经营所得”项目征收。合伙人从律师事务所取得收入业务的实质是合伙人以这种方式逃避纳税，从实质上比正式的标准处罚更重要。在税务检查中，认定长期交易资金视为企业对个人投资者的利润分配，需要纳税。另一种“规划”方式是通过购买汽车、住房和其他财产支出。虽然它名义上属于律师事务所的汽车和财产，但本质上用于个人。根据财税[2003]号。158，应视为投资者的利润分配。

三、律师事务所税务合规

(一)创新律师事务所的组织形式

2024年10月1日生效的《海南经济特区律师条例》创新了律师事务所的组织形式，实现了两项制度创新：一是放宽特殊普通合伙律师事务所合伙人的准入条件。除执业律师外，允许注册会计师、注册税务师、注册造价工程师、专利代理人等专业人员成为特殊普通合伙律师事务所的合伙人，但其人数和投资比例有一定限制，不得超过25%；二是借鉴新加坡律师制度，鼓励合格律师事务所实行公司管理，允许按照有关规定设立公司律师事务所。现在“公司”律师事务所，但公司律师事务所非常罕见，是否可以创新设立公司律师事务所，适用企业所得税税前扣除凭证管理措施，规范企业所得税税前扣除凭证，丰富律师事务所扣除内容。

(二)加强发票管理的真实性和合理性

律师事务所在审查律师提交的相关发票时，应当注意发票的真实性和合理性。首先，确保发票中规定的业务真实性，即相应的业务凭证，如会议费，除保留发票外，还应保留反应会议的时间、地点、参与者、议程、现场照片、登录表等反应会议真实性的相关证明文件，企业财务人员应加强相关凭证的收集和管理；如培训费，培训时间、地点、培训人员、现场照片等反映会议真实性的相关证明文件应保留；机票等票据应通过检票网站验证。二是从源头上控制推广、服务等机构的适用性，为服务机构的经营范围和业绩要求提供相应的资质和材料；第三，检查律师的大量付费流程，证明真实的资本交易；第四，证明咨询服务和推广服务发票要求律师提供咨询草案和推广效果的材料。

(三)增强财务人员的合规意识

一些律师基于管理合伙人和其他律师事务所的管理意图，其税收规划计划可能是虚假的、逃税，但作者认为税收合规的价值在于律师事务所作为非企业法人，具有独立的个性，通过税收合规意识，帮助律师事务所其他合伙人、非合伙律师、行政人员发现税收风险，从而实质性地监督律师事务所的不合规，即使这种监督在管理合作伙伴面前相对有限，但基于上述限制，有利于律师事务所层面的不合规事实，有效避免了律师事务所税务风险的加剧。

(四)业务剥离

律师事务所可以分离商业扩张、市场运营、行政服务等无形成本高的业务，成立独立公司，通过采购服务进行相关业务运营，控制税收成本。特别是在当前的大规模减税环境中，独立公司可以享受相关的税收优惠，效果更加明显。当然，如果涉及到相关交易，我们应该注意管理交易的合理性。

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