上海北外滩商业地产怎么样

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上海北外滩商业地产：价值与前景

一、位置与交通

上海北外滩位于黄浦江畔，是上海的金融、贸易和商业中心。交通便捷，有多条地铁线路通往市区的主要商业区，同时也靠近火车站和机场，为投资者提供了广泛的客源基础。

二、市场现状

目前，北外滩商业地产市场正处于稳步增长阶段。许多知名企业和机构都在此处购置房产，用于办公或租赁给其他企业，这说明市场对于商业地产的需求正在稳步上升。

三、商业配套设施

北外滩周边拥有丰富的商业配套设施，包括购物中心、餐厅、娱乐设施等，为投资者和租户提供了全面的配套服务。此外，区域内还拥有多家银行和金融机构，进一步提升了该地区的商业氛围。

四、租金与价格

北外滩商业地产的租金和价格相对较为合理，相较于其他热门地区，价格相对较为亲民。同时，随着市场需求的增长，投资该区域的房产将有望获得良好的收益。

五、未来发展

北外滩作为上海的新兴商务区，未来发展前景广阔。随着江边的开发建设，将吸引更多的企业和投资者来到此地。同时，政府对于商务区的支持政策也为投资者提供了更多的机遇。

根据我们上面内容，小编觉得：上海北外滩商业地产具有优越的地理位置、稳步增长的市场需求、丰富的商业配套设施、合理的租金和价格以及广阔的未来发展前景。对于有意投资商业地产的投资者来说，北外滩是一个值得考虑的选择。

北外滩终于要起飞了

在最后一篇文章中，“上海人口流失最大的地区现在怎么样了？”，我们谈到了上海经济底部的虹口区。

今天我们来看看虹口正在努力打造的北外滩！

北外滩，终于要起飞了。

1

北外滩规划起步早，过去十年发展不尽如人意。

北外滩自20世纪80年代虹桥开始建设经济开发区以来，一直错过机会。

北外滩从未成为上海发展历史悠久的主角。

1990年浦东开发开放，2000年上海四大副城，2010年世博会、虹桥商务区、前滩，2024年长三角一体化示范区、临港自由贸易新区，与北外滩无关。

过去，整个虹口仍然沉浸在四川北路的繁荣之中。北外滩的邻里也很繁忙。也许他们不需要改革开放的洗礼和外国新兴产业的“干扰”。

北外滩终于迎来了翻身的机会，直到2024年《虹口区北外滩街道控制详细规划修订(公众参与草案)》发布。

北外滩的详细规划一出来，定位就很高。根据上海2035年的规划，她将成为仅次于陆家嘴和老外滩、超越徐家汇的CAZ中央活动区，即上海顶级市中心！

虹口区明确表示，北外滩地区是黄浦江世界级滨水区的重要组成部分，未来将建成：

1、新时代顶级中央活动区与外滩、陆家嘴错位联动，居职融合，孵化创新思维；

2、世界级会客厅最闪亮的一幅画卷，汇聚了现代化国际大都市的核心发展元素；

3、典型的全球超大城市精细化管理示范区。

这三个目标都很宏伟，在浦西第一高楼320米的白玉兰广场的基础上，还规划了北外滩的“三件套”。

再建一座480米、380米高的地标性新建筑，共同形成北外滩的“三件套”，与陆家嘴的“三件套”隔江对望：

虹口北外滩规划效果展示图

北外滩中心大厦最高地标480米、99层，经疫情延误，终于于于在今年3月开工，7年的工期将推迟到2030年。

仅次于陆家嘴632米高的“打蛋器”上海中心和492米高的“开瓶器”全球金融中心，高于420.5米高的“注射器”金茂大厦。

它的形状像“口红”：

站在这支口红后面，还有17栋180米以上的超高层建筑。

虹口希望它们共同形成浦西最美丽的天际线，打造功能复合、新旧融合的顶级中央活动区，与外滩、陆家嘴形成“金三角”：

有一段时间，上海北外滩、浦江金三角、世界会议室、浦西新地标的口号响彻云霄。

从北外滩的规划图来看，密密麻麻的红色方块是办公和商业，占60%以上，总建设规模超过840万平方米：

作为上海“五个中心”的总部聚集区、“四大功能”的重要载体区和“中国现代化的重要展示窗口”，北外滩正在开启一场轰轰烈烈的建设运动。

世界会议室、雷士德工学院、友邦金融中心等一批标志性项目已建成投入使用，蓝图正在绘制中。

属于北外滩的时代，终于来了！

2

北外滩内部开发建设如火如荼，但外部环境发生了很大变化，有许多小问题需要注意。

比如上面规划这么多的商业办公室，会不会有一些过剩？

而且要多年才能建成，是不是错过了构建CBD的黄金时代？

现在CBD在上海并不少见，到处都是。

人广、南西、陆家嘴、前滩、大虹桥等，甚至东南角56公里外的临港也在搞CBD。

哪一个不是虎视眈眈的吴淞创新城、桃浦智创城、南大智慧城？

现在北外滩有很多竞争对手，等十几栋办公楼建好了再招商，竞争对手会更多。

因此，虹口在打造北外滩CBD时，需要展现出更多的特色，具有吸引企业的优势。

办公楼虽然对整个上海来说并不稀缺，但对虹口来说还是稀缺的。

金茂来得最早，金茂时尚生活中心人气不旺，形成的商业氛围也不浓，白玉兰广场、来福士广场也是星星点缀。

因此，我们需要去香港举办全球推介会，吸引世界各地的投资，吸引一些牛群开发商，并将北外滩的发展格局提升到更高的水平。

以徐汇滨江为例，做了这么多年，但现在产业落地还是不顺利。

徐汇滨江为了完成西岸金融城和西岸传媒港的指标，不得不掏空泾河泾，搬迁了许多企业。

这警告我们，北外滩CBD的建设不能仅仅依靠虹口，最好引入市级甚至国家级的支持，以加快进度。

正如我们前面提到的，480米的北外滩中心正在建设中，但380米以上和180米以上的大量办公楼还没有出现。

如果这么多CBD都完成了，怎么能拖到2035年以后呢？这个周期真的有点长，不知道有没有变数。

这也是北外滩运气不够好的原因，如果邓公在陆家嘴北岸也画了一个圈，那么北外滩早就起势了。

3

要想在北外滩做大动作，房地产开发当然是不可或缺的，但是在这方面还有一个小问题要面对。

北外滩是上海唯一一个能坐北向南看江的好地方。据说非常适合开发江景房，视野比东外滩好。

不幸的是，北外滩没有这样做，规划了大量的商业区，阻碍了住宅的视线。

北外滩滨江绿地简直就是一个森林公园，北面有白玉兰广场的阻挡，让你住在12号线以北，根本看不到河。

更重要的是，在西部虹口港历史区和东部提篮桥历史区的夹击下，核心商务区被拆除。

整个北外滩只剩下不到30%的宅地，地块非常破碎，散落在几个功能区，可以建造的新房极其有限:

此外，这些住宅用地大多需要超过一半的商业和办公建设。房地产企业的实际征地成本急剧上升，不会轻易接管。事实上，许多地块都是由中央企业覆盖的。

此外，这些新房子不会一次开放，每年出售一两个项目，长期折磨你的耐心，但也忍受周围长期建筑工地的影响。

即使这些新房子开出来，也基本上不是江景房。

新外滩花园和白金湾大厦是最靠近河边的社区，但社区很小。前者20多年的房子看起来很破旧，没有滨江豪宅的姿态。

白金湾住宅是一栋连体楼，不是社区，没有社区氛围，楼下是中信建设投资证券和工商银行，包括临江大厦的塔楼住宅，周围是办公楼。

这就是北外滩所谓的“江景房”。

对和泰玫瑰园、白金府邸、名江七星城等小区来说，都无法俯瞰河流。

这也是因为北外滩占据的滨江岸线太短，比杨浦滨江遭受了很大的损失。

北外滩住宅地块小，房子少，看不见河流，不能吸引更多的富人入住，直接决定了她不能成为一流的富人区。

前滩、徐汇滨江在同一滨江地段开发了许多河景房，提前吸引了一波富人入住。

北外滩一直被旧改拖累，很少有新房上市，这是整个虹口的普遍现象。

看看东面的杨浦新江湾城，西面的静安大宁，都是豪宅开发的典范，居住水平比北外滩高。

但从另一个角度来看，北外滩更多的是定位为一个工业中心，只要豪宅开放市场或抢劫，未来也很好地升值。

去年，北外滩板块新房爆售433亿套，共2581套豪宅，平均1670万套，称霸上海内环板块。

4

在北外滩的发展过程中，另一个需要注意的小问题是商业。

前几天徐家汇开了30年的老太平洋百货倒闭了。

在南京东路开了26年的置地广场也在今年年初关闭。

同样是南京东路，驻守15年的美特斯邦威也已关闭，许多人哀叹一代人的青春已经结束。

虹口的业务枯萎也是不可避免的，经营17年的巴黎春季百货虹口店将于2024年停业。

即使是对面的陆家嘴，这个地段也够牛了，正大广场几乎撑不住了。三分之一的商店正在“装修升级”。

但在北外滩的宏伟规划中，也将建设大量的商场，几乎无处不在。

这和CBD一样过剩吗？真的需要这么多商场吗？

目前北外滩有点受欢迎，只有白玉兰和来福士是唯一一家超过10万平方米的大企业。

虽然后续规划建设的业务很多，但只有几万平方米大，与白和来相比不在同一水平。

购物中心太小，无法聚集人气，即使都建成开业，也不会热闹起来。

现在北外滩中北部地区的大量邻居已经关闭，等待旧的改革和拆迁，人气已经丧失。

这就是霍山路沿街店铺的现状：

这就是东余杭路沿街的现状：

这就是舟山路的现状：

舟山路与东余杭路交叉口，前熙熙攘攘的小商品市场因拆迁而显得十分冷清：

北外滩街道社区卫生服务中心也因人少而关闭，与废弃的核酸小屋尴尬对望：

上海银行北外滩支行也撑不住了，选择关闭:

唐山路、安国路、保定路...北外滩几乎所有的邻居都关闭了，等待着漫长的搬迁和改造。

等这么多地方建新的商业办公室，不知道猴年马月。

目前上海人均购物中心面积为4.8m?，远超发达国家的1-1.2m?，连纽约、东京都甘拜下风。

现在是电子商务时代，实体店是一条不归路，但北外滩必须逆势做这么多商场。人口和商业时代的红利还能保留吗？

5

当然，以上只是一些小问题，这些问题会在大开发大建设的历史洪流中慢慢解决。

北外滩，绝对不能用棍子打死，毕竟发展才刚刚开始，我们要给她时间。

网上批评北外滩的声音很多，但通常是站在陆家嘴和外滩的高度。

陆家嘴是共和国的长子，有中央一级的关怀，外滩近180年的历史稳定地位是不可动摇的。把它们放在一起肯定对北外滩不公平。

因此，我们不能盲目地责怪北外滩，而不是北外滩不努力工作。

但是核心资源那么多，市场蛋糕那么大，竞争太激烈。

事实上，北外滩应该比徐家汇更成功吗？

当然，我们希望北外滩的规划能早点落地，早点抢蛋糕。如果这么多商业企业孵化出更多的第三产业，那就好了。

但北外滩能否崛起，更多的取决于外部因素，而不是自身。

若上海经济再上一步，第三产业再增长50%，就会有一波大的发展机遇。

什么时候南西小陆的办公楼满了，承载不了那么多企业，转移了一部分去北外滩，这就是它崛起的机会。

虽然北外滩不能成为南西、小陆等一线商务区，但它可以通过降低租金来吸引二线企业。毕竟，办公楼的更新和位置优势也存在。

2027年底19号线开通后，将大大缩短北外滩与陆家嘴的联动距离，促进资源转化。

现在北外滩只开发了三分之一，发展缓慢，因为过去拆迁是按人头计算的，成本巨大。

这拖累了城市更新，没有产业和新人的引进，整个地区失去了经济活力和一波发展机遇。

随着新政策的改革，北外滩的搬迁速度有所提高，迎来了蝴蝶变化的时期。

在担任上海市委书记期间，今天的总理多次前往北外滩进行研究和指导，所以北外滩仍有很多机会。虽然道路曲折，但未来是光明的。

我们希望北外滩能迅速崛起，先改变虹口落后的面貌，再带领上海起飞！

以上为正文

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