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上海商业地产发展阶段

一、起步阶段（1980年代-1990年代初）

这一阶段，上海商业地产市场刚刚起步，发展较为缓慢。当时，上海的房地产市场主要以住宅为主，商业地产项目较少，且规模较小。同时，市场监管也不够完善，商业地产开发商普遍缺乏经验和技术。

二、快速发展阶段（1990年代中-2000年代初）

随着上海经济的快速发展，商业地产市场也开始迅速崛起。这一时期，商业地产开发商开始注重品牌建设和市场推广，商业地产项目也逐渐增多。同时，政府也开始加强市场监管，出台了一系列政策法规，规范商业地产市场的发展。

三、成熟阶段（2000年代中至今）

随着商业地产市场的不断发展和完善，上海商业地产市场逐渐走向成熟。这一阶段，商业地产开发商更加注重品牌塑造和品质提升，商业地产项目也更加注重业态组合和空间设计。同时，政府也加强了对商业地产市场的监管，出台了一系列政策措施，保障市场健康有序发展。

总的来说，上海商业地产发展经历了起步、快速发展和成熟三个阶段。目前，上海商业地产市场已经逐渐走向成熟，商业地产开发商也更加注重品牌建设和品质提升。未来，随着上海经济的持续发展和城市规划的不断完善，上海商业地产市场仍有很大的发展空间和潜力。

展望2024:商业地产产品已经改变了15年，从最大公约数到最小公倍数

在「展望2024」在系列的第一篇文章中，我们从人们自身的需求出发，提出消费从狂热到理性是一种共识，从个人、社区、社区和土地四个维度解释了更具体的消费现象。

大消费的转变实际上影响了行业发展的转变。在本系列的第二篇文章中，我们从「消费」看向「行业」，在过去的15年里，作为一个观察周期，我们梳理了实体商业，特别是商业地产行业的发展和变化，以找到新的机遇。

制作|RQ内容组

研究与写作|DaisyMeng、SimonSang

01 变革 CHANGE

闭上眼睛，回忆一下最近在你脑海中留下印象的品牌、商业体，甚至是活动或话题，哪些能让你真正记住？

我认为这个记忆的过程可能有点困难，世界信息也越来越复杂。所谓的热点经常出现。从“三天一热点”到“一天三热点”，商业世界也在这股洪流中慢慢发生了变化。

这种“变化”是微妙的，无论是品牌、商业实体还是消费者，但这些微妙的变化都是随着时间的推移逐渐积累起来的，最终以当前的形式出现在我们面前，产生了本质的变化。

在这样的时代变迁下，「线下消费场景」在过去的15年里，格局和商业空间产品也发生了翻天覆地的变化。我们试图从这15年中提炼出四个阶段：试图「模仿」、到大规模「复制」；从试图「创新」、现在更小了「非标」的产品。

模仿与复制(2007-2014年)

中国一线城市的第一代商业综合体从香港和日本的商业综合体产品开始，产品形式也在千禧年初完成了从市场化百货公司向购物中心的转型。

一线城市率先启动城市化，学习和模仿发达国家的发展和建设经验，开始建设城市现代化CBD。2005年左右，第一批购物中心出现在大陆的一线城市，专注于奢侈品、快速时尚和标准化的连锁品牌。

△罗湖万象城是第一代产品的标杆

第二阶段，城市化进程继续蔓延，二、三线城市开始大规模发展「造城运动」，CBD在更多的城市中相继诞生。随着城市的发展，商业综合体开辟了复制和标准化的道路。

在商业形式上，影院、超市、电子游戏、书店、百货公司的复制和引入，加上标准化产品经验的积累，差异不大的线下商业产品迅速遍布大陆市场。

△这也是万达快速发展的时代。许多地方政府不惜搬迁政府办公楼，在自己的城市里争取万达广场。图为宁波鄞州万达广场

试图创新(2014-2024)

2010年代，新一代消费者的差异化产生了更加多样化和差异化的需求。在复制二三线城市的同时，一线城市完成了中心商务区的布局，而新的商业综合体则专注于场景的建设，以寻找新的机遇点。

GrandFront，日本和泰国的特色商业Siamdiscovery已经成为该行业的关键学习对象；与此同时，文化、艺术、剧院书店，这些可以带来新内容的主要商店，以及小剧院、展览馆等文化设施，开始探索更多与商业地产相结合的方式。

△2013年上海K11开业

商业形式的风向标已转向具有场景感和文化艺术气质的品牌，具有文化活动和审美场景的书店已分阶段成为线下商业的标准。

「非标空间」(2024年至今)

从2024、自2024年以来，城市已进入股票转型和城市更新阶段。股票项目往往面临两个特殊性，一个是更激烈的市场竞争环境，另一个是物业条件的客观因素。

这两点导致过去标准化产品的现有经验不再适应。随着新一代消费者对大量新兴国潮、经理、生活方式品牌的认可，越来越多的个性化、非标准化项目如TX淮海、西单更新场等逐一出现，为非标产品的建设提供了参考案例。

△TX淮海是核心城市、核心区位、核心商务区的非标准库存转型

从模仿到复制，从创新到非标准，产品在每个阶段的变化都对应着不同的人群和不同的沟通方式和手段；对于商业地产来说，这意味着不同的主要品牌结构和选择。

作为一名参与《纽约时报》浪潮的商业运营商，在进行产品定位和规划时，它实际上经历了一个明显的变化：从最大公约数到最小公约倍数。

02 思维 MIND

所谓「最大公约数」到「最小公倍数」，事实上，商业地产产品是针对人群受众的「流量型消费者」到「精准型用户」的转变。

大多数最早的综合体类型的商业房地产项目都是巨大的，以创造最大的公约数。商业人士需要尽可能多地寻找新用户，并定义流量思维。在大而完整的产品设施中，最大限度地发挥客户的一致性，最大限度地实现转型与连带，从而扩大整个项目的销售。到目前为止，该产品的交易方法一直很有效。

但我们今天要讨论的是，当行业进入时「非标产品」时代、产品量、规模、内部品牌和运营方式都发生了变化，我们获取客户和运营用户的逻辑也必须发生变化。

根据对综合条件的研究，我们使用了搜索「最小公倍数的方法」，也就是说，聚集一些人，在他们的共同价值观下找到多样化的需求，实现垂直和多样化的需求转换，从流量思维到保留思维，在小而精细的项目中，从寻找新用户到创造新的用户价值。

Casestudy西单更新

在规划的早期阶段，西单更新领域面临着这样的想法转变。从传统的定位来看，它充满了缺陷和雷区：体积小，地下纯净，竞争激烈，餐饮条件很少。

但最终的突破是方法和想法的转变，以独特的人群定位创造一个新的定位和概念产品。它不是一个简单的消费场所。设计环境、品牌内容和新兴消费者已成为整个项目品牌价值的重要组成部分。

在西单更新试图创造的时尚商业图景中，消费不是最终的结果，消费是理解和接受人群和生活方式的开始。

从创造最大公约数到寻找最小公倍数，本质上是对产品的追求「大而全」，转向了「小而精」流程；从做更多人的生意，到创造新的价值和场景，高度适应某一群体，促进这部分精准客户的高频访问和体验。

聚集这些相似的价值取向、生活需求和内容消费，在共同价值观下找到多样化的需求，实现垂直多样化的需求转型，是非标准化产品的最重要前提。

03 可能性 POSSIBILITIES

在新的逻辑和新的策略下，其他一切都必然呈现出新的趋势。这些新的趋势和变化不仅反映在特定的离线业务上，而且也反映在从城市到特定的人。结合行业的变化和产品创造的洞察力变化，我们提出了未来城市业务的五种可能性。

城市：活力与多样性

当城市增量放缓时，这些需要振兴的城市存量空间将更多的可能性注入城市。对公共和当地生活的需求也使城市呈现出丰富多样的新面貌。

代表新生活方式的消费目的地已经出现在一线城市。与过去不同的是，当我们提到社交网络和聚会时，我们首先考虑的是购物中心。越全面越好。现在，每个城市都有许多新兴地区可供选择。

△多元化的城市和新的目的地

在国际文化经济发展最蓬勃的上海，过去两年街道的魅力早已成为全国商业源源不断的营养和灵感来源；

在北京，文化首都下有更多明亮的公园和小企业改造，如更新场、郎源、龙福寺、东四、亚奥等正在改造的城市板块；

在广州，独特的广府文化催生了未来社、YCC天宜、六运社区和东山口，也给了城市丰富的生活空间想象力。

即使在更年轻的深圳，也有G&G、南头古城的实践。此外，成都、长沙、宁波、青岛等新一线城市也给出了这类城市多元化商业体验的风格。

选址：近人与放松

基于上述观察，社区商业、街区商业和工业园区已成为这些新消费品牌的栖息地和聚集地。一些品牌甚至说“未来选址的标准之一是不进入标准盒”。

这样的位置有两种气质来吸引品牌：更接近目标消费者。无论是社区、工业还是街道，品牌都最接近人群；给人一种放松的感觉。更灵活的室内外空间，可以更好地发挥空间场景的可能性，最大限度地突出品牌的气质，所以现在许多新品牌，经常问“是否有外部，是否有室外”；

社区和街道有更多的生活感和当地氛围，回到商业视野，越来越多的品牌，包括大量与标准化商业产品合作的连锁品牌，也开始在社区和街道上选择自己的商店。

街道和社区诞生了更多优秀的商业，也体现了社区和街道的活力和商业哺育力。

设计：边界与情感

△新的设计趋势

目前，行业对“设计”一词的理解将是片面的。我们认为，对于商业空间来说，良好设计的价值为一个新的消费场景提供了一套三维解决方案，可以着陆、匹配定位和体验。在未来，商业空间产品的设计趋势将逐渐形成两种类型：外向型和更开放型。人们越来越不满足于在边界确定的空间中体验和消费，而是希望接触到更开放的空间形式。无论是公园与商业的结合，新鲜的体育体验，市场的回归，还是露营的流行，人们都渴望没有完全封闭的空间形式，更外向和包容的设计。

内向，更注重情感体验。在设计上，艺术元素的祝福、家庭友好、可循环和当地文化的结合反映了人们更内向的情感，需要更好的空间外化和反馈。

无论哪种类型，商业空间都会通过设计承载更多的复合功能。例如，「公共空间」它将是一个越来越重要的环节。它不仅在疏导和分散人流方面发挥着作用，而且满足了开展各种活动、表演和展览的需要，给项目带来了活力。

品牌：价值与结盟

近年来，在品牌演变方面也出现了一些新趋势：

1.在业态细分上，发现和创造了更多的小众和隐秘需求，从而产生了更细分的业态。

例如，越来越多的市场机构出现：一个账户，太合格，ABC书展——它们呈现了一种新的交易方式，从没有个性的交易过程，到面对面的轻松和直接的互动和沟通。

△凡几市集

2.在地理意识的创造中，具有强烈城市色彩和地方特色的品牌诞生了。从被消费者认可和熟悉的那一刻起，它们就具有强烈的城市文化和地区特色。该品牌不仅做连锁复制消费，而且与区域创新和再生有关。

简而言之，这些新品牌在实际运营和传播中的案例对我们的商业产品也有深刻的启发和联系。当每个人都从品牌的多维角度思考和管理，更多维地思考目标时，就会有更长期的可持续性。

个人：认知与主见

最后，是落在消费终端上的个人消费者。与上一代消费者相比，在消费文化中成长起来的一代有自己独立的见解和判断。

与消费者“平等对话”、我相信，为他们提供“有趣和有收获感”是品牌今天在营销方面的共识，但并不是所有的品牌和商业空间都能真正实现“平等”和“期望”。

例如，如果商业空间能够创造一个开放的氛围，让用户自由探索、创造知识、积累经验和记忆，以及对文化和生活的理解，这将是对“平等”的一种解释。

△上海OVALSTATION即将于今年开幕

以上五点是我们在新产品阶段看到的未来业务的可能性。从城市到消费者都呈现出新的趋势。它甚至是每个商人使用的参考公式：

更有活力，更多样化「城市空间」下，

商业需要找到离人更近、提供放松的感觉「选址」，

提供一种既开放又情感共鸣的方式「设计」解决方案，

学习「品牌」除了销售创造更多的价值，

重分尊重「个体」消费者的自我理解和认知。

总结

从同质化背景下的标准产品线的模仿、复制和创新，随着增量到股票发展阶段的变化，从城市的角度来看，也需要一种新的商业产品形式来为城市增添色彩。

与此同时，消费文化十多年的发展和沉淀，使消费者的认知能力更强，也需要新产品来抓住新消费者的需求。

在这样的背景下，商业产品的形式已经进入了一个新的阶段：从大到全「最大公约数」商业综合体现在锚定「最小公倍数」小而精的新商业空间产品。

从连锁和标准到复杂和多样化；从单一渠道到多渠道，再到未来的跨境创新，时代的不断变化导致我们面临的商业模式不能永恒——相反，不断变化是唯一的不变。

因此，作为一名商业人士，改变思维和理解，重新审视线下的商业模式和交易方法，是面对变化的重要途径，也是应对变化的唯一途径。

但最令人欣慰的是，实体商业的优势在于能够看到每一个特定的新鲜人。除了痛苦和痛苦，过去的疫情还给我们带来了对生活和消费、城市和街道的重新认识。

同时，我们也相信，城市的商业创新，才刚刚开始。