上海商业地产的前期

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上海商业地产的前期

一、市场调研

在商业地产前期，市场调研是至关重要的环节。首先，需要对上海的商业地产市场进行全面的了解，包括市场规模、发展趋势、竞争情况等。其次，需要深入了解目标客户群体的需求和消费习惯，以便为商业地产定位和设计提供依据。此外，还需要关注政策法规的变化，以便及时调整商业地产的规划和建设。

二、项目定位

商业地产的定位是整个项目的基础，需要根据市场调研的结果来确定项目的主题、规模、业态、目标客群等。同时，需要考虑项目的地理位置、周边环境等因素，以便为项目的招商和运营奠定基础。

三、土地获取

商业地产的前期工作中，土地获取是关键的一步。需要关注土地的供应情况、价格、交易方式等，同时需要了解相关政策和法规，确保土地获取的合法性和合规性。在土地获取过程中，需要与政府相关部门进行沟通和协调，以便为项目的后续工作创造有利条件。

四、规划设计

商业地产的规划设计是项目成功的关键因素之一。需要综合考虑商业业态、建筑风格、空间布局、人流交通等因素，确保商业地产的实用性和美观性。同时，需要与相关设计单位合作，确保规划设计的科学性和可行性。

五、招商和运营

商业地产的前期工作中，招商和运营也是不可或缺的一环。需要制定合理的招商策略，吸引优质的合作伙伴，确保商业地产的成功运营。同时，需要建立完善的运营管理体系，确保商业地产的持续发展和盈利。

根据我们上面内容，小编觉得：上海商业地产的前期工作涉及多个方面，包括市场调研、项目定位、土地获取、规划设计和招商运营等。只有全面考虑和科学规划，才能确保商业地产的成功建设和运营。

一线商业地产调查 | 上海商业地产“冬去春来”

每一位记者：吴若凡每一位编辑：魏文艺

“冬去春来”，这可能是今年2月上海很多商业经营者最深的感受。

虽然2024年经历了疫情对商业地产的巨大挑战，但经过一番磨砺，很多商业运营商破旧立新，通过线上营销、直播等新渠道与线下消费相结合，实现了业务的纠正。

根据上海市商务委员会的监测数据，今年春节期间，南京东路、南京西路、陆家嘴、徐家汇、五角场、虹桥商务区等13个重点商业区48家百货公司或购物中心的客流量为343.4万人次，同比增长2.3倍；世茂广场、新世界城、徐家汇商城、港汇恒隆、东方商场等春节假期的总销售额同比增长50%以上。

然而，值得一提的是，在新的商业地产生态中，商业地产必然面临新一轮的重组和调整。那么，疫情过后，上海商业地产的发展趋势如何？近日，《每日经济新闻》记者走访了上海新旧商业标杆项目豫园和新世界，恢复了今年上海商业地产的真实表现。

真文化还是假噱头？百年老店的新思路

从上海著名的南翔馒头，到上海的老酒店和绿色走廊，再到著名的杭州菜店松鹤楼，豫园不仅汇集了上海众多的“老字号”，也是上海人眼中“年味”的代表之一。

豫园是老一辈上海人最常逛的商业城；在新一代人眼里，它也是上海老商业的象征之一。

虽然是工作日，但《每日经济新闻》记者走进豫园，发现商场和老街都可以用人群来形容。

即使这种已经成为当地人眼中城市标志的商业体，也难免会受到2024年疫情的冲击。

豫园文化商业集团副总裁、党委书记陈继东告诉《每日经济新闻》记者，去年一路走来非常艰难，主要困难是没有客流。

“在最困难的时候，豫园甚至一度成为一座‘空城’，在最低谷的时候，每天人流不到300。你知道，豫园的客流通常是每天近10万。”陈继东叹了口气。

然而，随着国内疫情的有效控制，豫园也在传统与现代的有机结合中找到了自己的“春天”。

陈继东告诉记者，今年以来，豫园客流逐渐恢复正常。2月份甚至超过了2024年的客流数据，日客流量超过17万，最高日客流量超过18万。

陈继东认为，一方面，豫园的防疫措施已经到位，可以满足今年顺利恢复的正常运行条件。“例如，豫园商城在每个主入口设置红外温度检测仪器，工作人员在每个入口和出口进行温度检测。我们可以在疫情正常化的环境中承担客流的反弹。”

另一方面，豫园开展的“文化夜经济活动”对人流和消费流的推动非常有用。在这些排水活动的推动下，豫园的所有板块今年都有所增长，销售额同比增长40%。

“同时，作为豫园的管理和运营商，我们将与所有企业就服务和产品理念进行讨论，讨论如何再次获得客流。我们还将及时、适当地减少商户的租金。”陈继东认为，在春暖花开的季节，豫园可以恢复十里洋场的繁荣景象，2024的业绩肯定会比去年好。

但面对疫情后新的商业运营生态，尤其是线上线下渠道的开通和新营销方式的探索，陈继东认为豫园还有很多问题需要思考。

“疫情过后，消费者对健康意义的认识从根本上发生了变化。因此，如何在有限的空间内生产出让消费者满意的产品，是下一步要考虑的方向。”陈继东告诉记者，今年豫园将对老街进行深度升级，比如还原20世纪30年代老上海特色街区，增加广告空间、产品与消费者的互动，增加地面陈设和产品的丰富性。

设计理念创意好，消费场景对接好，使豫园成为既有产品、文化又有历史渊源的地方。打好文化牌将成为豫园的潜力。张继东表示，如何让老字号打造新的时尚和创意，让商场从原来的“卖”变成“引导消费”，在商业日益同质化的时刻尤为重要。

据透露，目前豫园商城已进行二期规划设计，“大豫园文化区”将成为一种关键而具有攻击性的“武器”。

58安居客房地产研究院院长张波认为，豫园本身具有强大的文化历史遗产，这是其他商业综合体无法比拟的优势，但其新行动为其他商业实体提供了许多有益的参考。例如，老街的改造和商店的升级与商业中心的体验不同，这反映了吸引当前主要消费者进行深度消费的首要任务。

潮流还是玩票？新地标开始“重启”？

新天地作为上海百年商业的后起之秀，已成为上海潮流商业的地标。

瑞安赋予上海新天地商业管理功能，保留了上海独特的历史文化风貌。中西融合、古今融合也使其成为商界的典范。

在新世界里，《每日经济新闻》记者发现，即使那天的天气有点阴郁，仍然有很多人来来往往，街道两旁都是游客和白领聊天喝下午茶。记者随机问了一位消费者，对方说他是附近的办公室职员，同事喝下午茶。

即使新天地一直是游客的热门打卡地，2024年的疫情也给了他们措手不及的打击。当时新天地的人流一度减少到每天2万左右，甚至直接影响到实体业务的生存。

然而，自2024年下半年以来，新天地的销售额有所改善，去年Q4的销售额同比增长了27%。去年12月，时尚I的开业同比增长55%，重新开业的主店销售同比翻番。今年春节期间，上海新天地销售额同比增长50%以上。

据统计，2月14日，新天地客流近10万人次。从街头小吃到米其林和南里食品收藏，适合不同群体的社交场景使人们能够在新天地停留更长时间。

为什么能恢复这么快？瑞安在接受《国家商业日报》记者采访时表示，在去年疫情下，瑞安调整了年度运营策略，开始积极打造消费节，促进全职消费，从而振兴消费信心。同时，我们也全力拓展线上渠道，比如聚集近100个设计师品牌开通线上直播带货。

“体验式消费在疫情期间迎来了新的革命。”瑞安指出，新的需求和人们对卫生环境的重视，引导商业体重塑空间环境。如今，街区式开放式购物中心更受消费者欢迎，对改善封闭式空间环境提出了新的要求。

据了解，2024年11月，新天地全面升级原南里商场，投入试运营。值得一提的是，新天地发布了一个沉浸式美食社交平台，占地3000平方米，其中30%是该地区和城市的第一家商店。这是继新天地广场（原淮海太平洋百货公司）之后上海新天地板块的另一个股票更新项目。

新天地相关运营负责人告诉记者，疫情防控规范化后，绝大多数消费者会重新审视生活的本质需求，倾向于选择能够提供安心、健康、优质、可持续产品和服务的商业场所。

张波指出，新世界的应对方式有自己的特点，比如加强“第一店”等稀缺资源带来的新颖性和吸引力，会不断吸引人流；通过业态调整客户群，增加粘性客户。疫情过后，实体业务将出现新一轮的重组调整，业态将发生变化，很多业态将面临清零或重启。

每日经济新闻

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