2009年上海大宗商业地产交易情况

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《2009年上海大宗商业地产交易情况》

一、概述

2009年，上海大宗商业地产交易活跃，交易量大幅增长。据统计，全年商业地产交易总额达到数十亿人民币。交易的主要类型包括商业广场、购物中心、专业市场等。

二、交易特点

1. 投资主体多元化：以往主要由本地企业和机构投资者参与的大宗商业地产交易，现在吸引了越来越多的海外投资者和私人投资者。
2. 交易规模扩大：随着市场需求的增长和投资者的信心增强，大宗商业地产交易的规模不断扩大。
3. 交易区域分布广泛：不仅市中心的商业地产交易活跃，郊区和卫星城的商业地产交易也呈现增长趋势。

三、交易类型分析

1. 租赁交易：租赁交易仍是主要类型，许多零售商、批发商和连锁店选择租赁商业地产以满足业务扩张需求。
2. 买卖交易：随着市场信心的增强，一些投资者和开发商选择购买商业地产进行投资或自用。
3. 产权转让：一些拥有成熟商业地产的开发商将其产权转让给其他开发商或投资者，以实现资源优化配置。

四、市场趋势

1. 郊区和卫星城商业地产市场潜力大：随着城市发展，郊区和卫星城的商业地产市场潜力巨大，有望成为新的投资热点。
2. 租赁市场将持续活跃：由于新开发的商业地产数量有限，租赁市场预计将保持活跃。
3. 环保、智能和体验式商业地产受欢迎：随着消费者对环境和体验的要求提高，环保、智能和体验式商业地产将更受欢迎。

总的来说，2009年的上海大宗商业地产交易情况显示出市场的活力和变化。在未来，随着市场环境和消费者需求的不断变化，商业地产市场将持续发展，同时也将面临新的挑战。

玩资产精装修 | 2008-2012年大宗房地产市场复盘

作者|瑞和智库研究部

编辑|韩玮烨

在前一篇文章《瑞和智库梳理了15年房地产大宗规律:催生、疯狂、不怕市场下行无奈》中，深入分析了自2008年以来中国房地产大宗交易市场的四个周期，以及四个周期对应的大宗交易窗口期。本文深化了这个话题，详细阐述了第一个周期(2008-2012年)。

在这个周期内，中国大宗房地产交易市场的模式是什么？这一时期的典型投资机构是什么？他们的投资逻辑和主要方法是什么？

内资房地产基金调控成果

经过2008年金融海啸、2009年房地产市场罕见的V型逆转和一系列严格的监管政策，中国房地产经历了野蛮增长期后的深刻变化。

在严格的房地产调控政策下，信贷、IPO、债券发行、信托等融资渠道受阻，房地产私募股权基金获得了前所未有的发展机遇。万科、金地、华润、福地等品牌房地产企业设立房地产基金，开展相关投资并购业务。根据住房和城乡建设部政策研究中心研究小组发布的相关报告，大多数人民币房地产私募股权基金于2010年开始发展。据不完全统计，当年共有10只房地产基金筹集了18.59亿美元，约125.9亿人民币。

从投资方面看，2008年至2012年的投资呈温和上升趋势。2008年的大宗交易额为549亿元。到2012年，价值上升到622亿元，平均每年上升3.8%，与当时的CPI增长持平。换句话说，扣除通胀后的实际交易量近年来没有增加或减少。但从绝对值来看，房地产基金的交易量非常接近房地产信托，基金的发展空间备受各方关注。

图表1：2008-2012年全国商业地产大宗交易额(亿元)

从国内外买家的情况来看，国内买家从2008年的60%逐年上升到2012年的77%；外资买家从40%下降到23%。

事实上，人民币基金在中国的历史并不长。2007年，《合伙法》颁布后，基金才具有合法地位。从细分市场来看，商业地产在住宅市场受到调控后触底反弹。高和资本成为后来如雨后春笋般成立的各类商业地产基金中的佼佼者。2010年底，高和资本以约20亿元的对价收购金澳国际，成为当年北京最大的商业地产并购案，下面将详细说明。

图表2：外资买家在2008-2012年占(%)

“玩资产精装修”

在2008-2012年这一周期内，包括高和资本、丰树资本等在我国房地产大宗交易史上留下了深刻印象的机构。

2009年，苏鑫成立了中国首家商业地产基金和专业房地产资产管理机构高和资本。同时，它还在房地产行业写下了许多“第一”：2010年底，高和资本收购金澳国际，创下当年北京最大的写字楼并购案；2012年10月，高和翠项目创下北京最贵店铺纪录，单价28万元/平方米，堪称“铺王”；此后，高和资本南下以7.9亿元收购上海静安区核心办公楼中华企业大厦，这是上海人民币基金首次并购商业地产。

短短四年时间，高和资本跻身人民币房地产基金前十，成功吸引了被称为谨慎的保险基金。

2010年1月，高和资本成功收购了新加坡凯德土地集团北京凯德华西项目的整体业务。改造后，半年内实现100%的租赁，包括广东发展银行、中闽魏氏、SPR咖啡等。4个月内完成投资和租赁销售，实现基金退出，基金运营周期不到10个月。

2010年4月，高和资本成功收购了位于北京燕莎地区的昆莎中心2、3号写字楼(现更名为中莎广场)，总建筑面积2.5万平方米。高和资本收购后，重新设计改造了项目，提高了办公大堂、公共区域、电梯轿厢、屋顶平台等装修标准，提供了物业管理增值服务，首次提出了“资产精装修”的理念。此后，高和在半年内基本完成了整个项目的清算和销售。

2010年11月，高和资本成功收购了位于北三环马甸桥的金澳国际项目办公楼，面积约6万平方米。这次收购是2010年北京楼市最大的整体商业并购案。金澳国际作为试验品，购买时接近现房。当时市场租金只有4.5元/平方米/天。资产精装修后，价值大大提高。两年后，租金达到8元/平方米/天(其中市场整体上涨贡献50%)。

此后，高和以同样的方式完成了博瑞大厦(高和萃)、收购退出望京悠乐汇(高和睿)项目。

凯德华西、中莎广场、金澳国际、博瑞大厦(高和萃)在北京成功完成、在望京悠乐汇(高和睿)等5个收购项目之后，高和资本将目光投向了旧楼的改造。2012年10月，高和资本投资7.9亿元，成功收购了位于上海南京西路静安寺商务区的中国企业大厦，这是上海最昂贵的商务区。高和资本收购后，花费数亿元对建筑进行整体改造，对大堂、走廊、机电、电梯、空调、立面进行改造，更名为静安高和建筑，将旧建筑建成精品办公楼。

丰树资本等机构同时采用“资产精装修”的方式。

2008年，丰树资本从摩托罗拉公司购买了位于北京CBD的摩托罗拉大厦，然后更名为丰树大厦（现为海航工业大厦）。收购后，丰树资本积极实施建筑改造项目，包括内部整体改造，甚至重置一些看不见的机电设备的固定资产。

虽然由于当时的全球信贷危机，市场条件非常严峻，租赁困难，但丰树资本仍在15个月内将建筑租赁率从5%提高到70%。此后，丰树资本于2011年3月成功出售建筑，并根据年度报告披露的项目内部回报率（IRR）19%的收益率远高于同期a股-5.3%。

写在最后

在过去的30年里，中国的快速城市化进程不仅带来了GDP的快速上升，也带来了一系列问题。其中之一是城市的低质量复制和扩张，使城市看起来明亮但不那么宜居。

中央政府提出的“新型城市化”是对城市的重建，使更多的人生活在宜居的城市环境中更加方便高效，为城市改造提供了可操作的空间。

高和资本、丰树资本等典型投资机构资产精装修的打法，是我国新型城镇化的缩影，也是城市更新背景下常见的打法。

瑞和智库打造的《房地产大宗交易报告(2008-2024)》系列文章将深入分析我国房地产周期的原因和后果，分析每个周期的典型投资案例，为大宗交易参与者提供参考经验。报告采用总分结构，本文为第二篇，后续每个周期都会对读者进行更详细的分析。

这篇文章特别感谢:秦伟东、孙伟，远洋集团；作者:夏县明。

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