上海未来商业地产板块青浦分部

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《上海未来商业地产板块青浦分部》

随着上海市的不断发展，青浦区作为一个潜力无限的商业地产板块正在崛起。以下是关于青浦分部的一些要点，旨在帮助读者了解该地区的未来潜力。

1. 区位优势：青浦区位于上海市的北部，与中心城区接壤。这意味着青浦分部可以享受到中心城区的经济辐射和交通便利性，与市中心的连通性极强。
2. 交通设施：青浦分部拥有便捷的交通网络，包括轨道交通（地铁17号线）和公路交通（包括G50、G1501等高速公路）。这些交通设施将有助于吸引更多的商业和居民，促进该地区的经济发展。
3. 产业升级：青浦分部正在积极推动产业升级，重点发展高科技、智能制造、生物医药等产业。这些新兴产业的崛起将为商业地产带来更多的机遇和需求。
4. 住宅开发：随着青浦区城市化进程的加快，该地区的住宅开发项目也在不断增加。这将为商业地产带来更多的消费者群体，为零售、餐饮、娱乐等行业提供广阔的市场空间。
5. 绿地项目：青浦分部拥有多个大型绿地项目，如西郊国际、云湖等。这些项目的建设将进一步提升该地区的生态环境和城市形象，吸引更多的投资者和消费者。
6. 政策支持：上海市政府对青浦分部的商业地产发展给予了大力支持，包括土地供应、税收优惠等政策措施。这将有助于推动该地区的商业地产发展，吸引更多的投资和人才。

根据我们上面内容，小编觉得：青浦分部作为上海市未来商业地产的重要板块，具有显著的区位优势、交通设施、产业升级、住宅开发、绿地项目和政策支持等多方面优势。随着时间的推移，该地区将成为上海市的重要商业中心之一，吸引更多的投资者和消费者。

联动价46500元/平，青浦中央商务区大型社区2地块方案设计公示

摘要：建发&保利竹盈路南侧“7” 1”地块项目两地方案设计公示，房地产联动价46500元/平方米，全装修交付，整个项目中小型占60%。附青浦新城在建8楼数据汇总。

竹盈路南侧“7” 1"地块项目的位置图

近日，青浦区盈浦街17-01、18-01、19-01、20-01、21-01、22-01、23-02、24-01地块项目（17-01、21-01地块方案设计公示(以下简称7) 1”地块）。

竹盈路南侧“7” 1”地块项目位于盈浦街胜利路、竹盈路东南，属于青浦新城中央商务区先行启动区。

今年4月，建发旗下苏州兆坤房地产开发有限公司与保利地产旗下上海盛万地产有限公司组成的联合体以70.256亿元的价格获得上述地块，成交地板价格为18149元/平方米，溢价率为8.72%。

该项目房地联动价46500元/平方米。

一、17-01、21-01地块方案

本计划公示17-0101、21-01地块区位图

本方案设计公示地块为17-01、21-01地块。这两块地块位于整个项目的西侧(详见附图)。

这两块地块均为普通商品房项目，规划用地总面积41237.3平方米。总建筑面积166139平方米，其中地上建筑面积112024平方米，地下建筑面积54120平方米。

地面最多27层，地面最多2层。

79.48米的建筑高度。

好吧，让我们具体看看地块。

17-01、21-01地块公示图

(因为公示图不是很清楚，所以图上没有加注说明。)

17-01地块指标：

用地面积：

4.6平方米

总建筑面积108238平方米

地面建筑面积73989平方米

地下建筑面积34249平方米

楼层：16-27层

容积率2.75

建筑密度：22%

绿地率：

5.01%

17-01地块4至东至恭贤路，南至盈秀路，西至胜利路，北至竹盈路。

公示图不是特别清楚，我们试着解释一下平面图，仅供参考！

该地块共规划了三个地块出入口，其中一个位于竹盈路，另一个位于恭贤路（其中一个是独家消防出入口）。该地块为人车分流社区。除地块西北角规划少量地面游客临时停车位外，其余基本以地下停车位为主。

公示图显示，该地块共规划了8栋住宅楼和1栋配套商业楼。在这里，我们无法区分哪栋住宅楼是经济适用房。根据地块转让合同，经济适用房建筑面积应占转让宗地规划总住宅建筑面积的5%以上。由于图纸不清楚，这里不确定。

根据“问答记录”，经济适用房可以集中在项目的某个地块（也就是说，17-01地块不可能规划经济适用房）。

在楼层和高度方面，整体呈现南低北高。最南侧的两栋住宅楼是16层，一层是地下室，一层没有架空层。

地块中间一排三栋住宅楼，西侧17层，地下2层，另外2层18层，地下1层。这三栋楼的部分门楼一楼设有架空层(深色斜线区)。

北面一排三楼住宅楼，西面一楼为地块制高点，即27层，另外2层为25层，三层地下室均为地下2层。

在住宅套数方面，“问答记录”显示，每个地块的容积率可以根据实际施工方案进行统筹平衡。在容积率统筹平衡的基础上，每个地块的住宅套数可以同时平衡，但不得少于7个住宅地块的总住宅套数。公示图显示，该地块方案的容积率为2.75，而已批准的上位规划的地块容积率为2.5，这意味着该项目的容积率得到了整体平衡。也就是说，17-01地块的实际住宅套可能与原控规定的560套不同。

根据地块转让合同，该项目7个住宅地块规划住宅套数下限为2840套；原批准的上层规划显示，17-01个地块规划住宅套数为560套。

在中小型套装方面，根据“问答记录”，在容积率总体平衡的前提下，项目各地块的中小型套装也可以平衡，但7个住宅地块的中小型套装比例保持不变。

根据项目转让合同，项目中小型住宅占项目总建筑面积的60%，超过190649.91平方米。根据《上海市住宅设计标准》（DGJ08-20-2024）规范中的“高层住宅”定义，该项目为高层住宅项目，中小型住宅面积不超过100平方米。

该地块为100%全装修交付住宅项目(包括保障性住宅，如有)。

此外，在盈秀路和恭贤路的拐角处规划了一个集中的商业设施。根据“问答记录”，商业设施可以在满足服务半径的基础上适当集中布局。

根据项目转让合同，商业配套设施应与社区出入口或公共建设配套设施相结合，规模不得低于地块总容积的1%。

也就是说，在实际操作中，不能以地块为单位，在满足服务半径的前提下，可以集中布局。

根据转让合同，鼓励居民区设立游泳池、健身、阅读、棋牌等休闲设施的俱乐部（可设在地下）。

21-01地块指标：

用地面积：

2.7平方米

总建筑面积57901平方米

地面建筑面积38031平方米

地下建筑面积19871平方米

楼层：11-18层

容积率2.3

建筑密度：20%：

绿地率：

5.01%

21-01地块4至东至恭贤路，南至恒路，西至胜利路，北至盈秀路。

该地块共有5个小区出入口，其中盈秀路规划了2个出入口(1个是人车混行，一个是人行出入口)；胜利路设有两个专属消防出入口；人行出入口规划在达恒路北侧。

该地块为人车分流社区。除了在地块西北角规划少量临时地面停车位外，其余均为地下停车位。

该地块共规划了6栋住宅楼。

在楼层和高度方面，也呈现了南低北高的布局设计。最南排的两栋房子统一为11层，地下为1层。此外，最西侧的一栋西门楼一楼设有架空层，其余未设置。

该地块剩下的4栋住宅楼层为18层，地下为2层。一些门栋的一楼设有架空层（深色斜线区）。

在住宅套数方面，根据批准的上层规划，该地块规划住宅套数的下限为308套。但公示方案显示，其地块容积率为2.3（原控制规定对应数据为2.2），表明该项目进行了容积率整体平衡操作。与上述17-01地块一样，这意味着该地块实际规划的住宅套数可能与原控制规定的套数不同，这里没有公示。

此外，该地块的经济适用房、中小型住宅、交付标准等与17-01地块一致，请参考上述说明。

根据转让合同的规定，该项目需要满足智能建筑的一星级建筑，重点关注数字家居建设的需要，实施数字社区、智能社区安全和智能终端配送，加强社会服务和政府服务的可用性，创造新的数字生活环境。

据了解，该项目案名为保利建发印象青城，在地图对应位置已标注“印象青城”字样。

宋雅风、新中式产品将用于项目建设和开发。

综上所述，上述项目地块将是一个数字化、智能化的社区。原控制规定显示，供应套数不少于868套。事实上，由于项目地块容积率的整体平衡，目前没有相关准确的供应套数数据。整个项目都是精装修交付的(包括本次公示的17-01)、包括21-01地块)。

项目一标段总承包招标公告截图

此外，有趣的是，我们已于上月25日报道了项目一标段总承包招标公告，招标公告中显示的“一标段”为“17-01”、23-02地块，该方案设计公布的地块为“17-01、21-01地块。理论上两者应该是一致的，不知道哪里出了问题。

二、项目配套设施

根据项目转让合同，21-02地块盈秀路幼儿园项目和21-03地块社区级公共服务设施用地将由7人组成 1.地块项目开发商出资建设，与住宅项目同步建设，同时验收。

盈秀路幼儿园效果图

此外，根据项目“答疑记录”，代建21-02、21-03地块仍在移动中。此外，从标段招标和方案宣传的角度来看，项目将分期建设，因此原转让合同的同步建设和同期验收可能存在歧义，即时间相对较宽，可能需要相关部门进一步明确建设地块的具体启动时间。

21-03地块社区级公共服务设施效果图

今年6月，2024年新城公共建筑及景观项目设计方案征集评审结果公布。其中，盈秀路幼儿园(21-02地块)和21-03地块社区级公共服务设施项目也被纳入本方案征集(详见附图)。盈秀路幼儿园规模15班(含12班、3班)。

三、周边同期开发房地产

青浦新城同期在建房地产示意图

截至目前，青浦新城同期正在建设的普通商品房项目有8个(包括竹盈路南侧7个) 1.地块项目)。其中，新城中央商务区有4栋在建楼盘。青浦新城其他地区也有4栋开发楼盘。具体项目分布见附图。

在区域房地产联动价格方面，南通亚伦和上海新黄浦联合开发的夏阳街青松路西侧H3a-01是青浦新城板块房地产联动价格最高的、H3b-01地块项目房地产联动价格为5万元/平方米。该项目名为江南里，住宅供应不少于345套，产品包括联排和低密度住宅。

二是本次公示的竹盈路南侧7号 1.地块项目，即印象青城，联动价46500元/平方米，项目整体住宅供应量2840套，产品为高层住宅。

目前，在青浦新城正在建设的房地产中，房地产联动价格最低为4.3万元/平方米，这个价格由三个项目决定。它们是盘谷06A-01地块，第一个08A-1、08C-01地块，盛青13-01地块、13-03地块。

青浦新城在建楼盘汇总总总结

目前，青浦新城正在建设的8栋房地产供应总量约为5801套（数据摘自地块出让合同）。

此外，附表中各项目地块对应的学区参照2024年青浦区公立中小学招生计划。随着新建筑和新学校的建成，未来公立学区有可能进行调整，仅供参考。

四、项目周边配套设施

竹盈路南侧7 1.5公里生活圈配套项目地块

竹盈路南侧7 1项目地块位于青浦新城三大城市板块之一的中央商务区，未来周边配套设施会越来越好。

青浦新城三大城市板块，即1 二、一是中央商务区，二是江南新天地和未来新城示范区。

让我们来看看竹盈路南侧7号 1.5公里生活圈在项目地块周围的配套情况:

教育方面：

双盈路小学

除上述21-02地块英秀路幼儿园外，项目北侧还规划了1所幼儿园、1所小学、1所初中三个基础教育设施，其中双英路小学项目是去年新城五大公共建设项目之一，项目方案设计已完成。

商业方面：

项目周边有富绅时代广场、百联大卖场、绿地五彩城三大购物中心。

此外，今年2月发布的《上海市商业空间布局专项规划(2024-2035年)》(草案公示稿)中提到，青浦新城枢纽站区域(远期)规划定位为“市级商业中心”(点击链接查阅青浦区级及以上六个商业中心分布)。

交通方面：

项目旁边有17号线水盈路站和青浦新城站。

此外，青浦新城站位于外青松公路和盈港路交叉口，正在建设三线换乘枢纽站。未来，除运营中的17号线、示范区线（在建）和嘉青松金线（规划）外，还将实现零距离换乘。

项目东侧规划上达中央公园，总面积601357平方米，其中规划绿地总面积约为

9.46公顷(以实测为准)，年度计划显示，南园一期工程将于今年8月正式启动。

你觉得这个案子怎么样？

欢迎分享您的观点。

资料：青浦区政府网

编辑：大青浦房谈

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