上海商业地产库存量走高

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上海商业地产库存量走高

一、背景介绍

近年来，上海商业地产市场呈现出强劲的发展势头，但同时也伴随着库存量走高的现象。随着经济的快速发展，商业地产市场也成为了投资者的关注焦点。然而，过高的库存量也给市场带来了压力，影响着商业地产市场的稳定发展。

二、库存量走高的原因

1. 市场需求旺盛：随着城市化进程的加速，人们对于高品质生活的追求，导致商业地产市场需求旺盛。尤其是一些高品质的商业地产项目，受到了投资者的青睐。

2. 供应量过大：尽管市场需求旺盛，但是供应量也呈现出了过大的趋势。许多开发商在利益的驱使下，大量开发商业地产项目，导致库存量持续走高。

三、影响

1. 价格下跌：由于库存量过高，供大于求，导致商业地产价格出现下跌趋势。这对于投资者来说，无疑是一个不利因素。

2. 投资风险加大：随着商业地产价格下跌，投资者的投资风险也在加大。投资者需要更加谨慎地考虑投资项目，避免盲目跟风。

3. 市场不稳定：库存量过高，市场供求失衡，可能导致市场不稳定。一旦市场出现波动，投资者和消费者都会受到影响。

四、应对策略

1. 调整供应量：开发商应该根据市场需求来调整商业地产的供应量，避免盲目开发。同时，也要注重商业地产的质量和品牌效应。

2. 加强监管：政府应该加强对商业地产市场的监管，规范市场秩序，防止开发商通过不合理手段抬高价格或者降低质量。

结合上面内容，总的来说，上海商业地产库存量走高是一个值得关注的问题。我们需要从多个角度出发，采取有效的应对策略，促进商业地产市场的健康发展。

12月库存环比略有上升

2024年库存消化缓慢，年底库存仍处于历史高位。根据诸葛数据研究中心的监测数据，2024年12月，监测15个城市新房库存面积为12483.23万平方米，环比略有上升1.2%；同比下降3.6%，连续5个月保持下降趋势。在过去的两个月里，当供应持续大规模、去化持续性不足时，库存积累上升。与去年年底相比，今年12月库存略有下降，去库存略有有效，但目前库存仍处于历史高水平，去库存动力仍有待进一步加强。

从各城市库存情况来看，深圳、上海一线城市库存压力较大，主要与两个城市供应端成交量稳定有关；北京和广州取得了一定的去库存效果，库存同比下降约10%。

受短期供应增加的影响，二三线城市库存环比增减。其中，青岛、长沙、温州环比增长前三；合肥、重庆、福州的库存较上月有所下降，均在3%以内。从同比来看，合肥和温州同比涨幅超过20%；南京、苏州、重庆同比跌幅前三，跌幅均超过20%。不排除这与三个城市全年供应明显减少和库存消费机会增加有关。

去库存“攻坚战” | 百城新房总库存超过5亿平方米！专家：今年的重点是“去库存”，而不是“补库存”

每一位记者：陈丽每一位编辑：魏文艺：

2024年，百城新房供需关系发生变化。

根据易居研究院最新发布的《2024年中国百城库存报告》，2024年全国百城新建商品房供应面积为29112万平方米，交易面积为31652万平方米，供需比为1:一、总体呈现“供小于求”的趋势，改变了过去五年“供大于求”的常态。

此外，截至2024年底，全国100个城市新建商品房总库存为5.05亿平方米，较2024年底下降4.8%；百城住宅库存总体呈月度下降趋势，连续11个月保持同比下降，结束了连续50个月同比正增长趋势。

百城新房库存同比下降11个月

2024年，全国100个城市新建商品房供应量为29112万平方米，成交量为31652万平方米，呈现出“供小于求”的趋势。

截至2024年底，全国100个城市新建商品房总库存为50518万平方米，较2024年底53058万平方米下降4.8%；全国百城住宅库存连续11个月同比下降。

“一方面，2024年是全国全面去库存的关键一年，特别是今年下半年，地方政府积极响应中央精神，积极调整和优化房地产政策，积极促进合理住房消费需求的释放。”严跃进表示，房地产供应方面的萎缩也导致了住房供应或推广能力的限制，这也将使库存指标难以显著增加。

值得注意的是，从月度数据来看，即使在去年11月和12月，“供过于求”的趋势也没有减缓甚至加剧的迹象。

就城市能源水平而言，全国100个城市中的新建商品房总库存分别为3568万平方米、24575万平方米和22375万平方米。与2024年底相比，增长率分别为6.2%、-7.5%和3.2%。从城市结构来看，一线城市库存上升趋势明显，这与一线城市土地购买和新建市场稳定、住房供应充足有关。特别是2024年下半年，一线城市出台了各种房地产市场优惠政策，住房供应频率明显增加。

严跃进指出，二线城市和三四线城市的库存数据都有所下降。一方面，近两年二线城市受延期交房等因素影响，影响新房开发和住房供应。对于三四线城市来说，2024年下半年棚改货币化褪色后，库存总体呈现“缓慢上升后下降”的趋势。数据显示，三四线城市库存连续10个月同比下降，这意味着高库存压力得到缓解。

超过50%的城市去化周期超过24个月

截至2024年底，全国百城32个城市库存同比增长，占30%。

“这类城市库存规模的增加与新房供应的增加有关，不能简单理解为新房极难出售。”严跃进分析指出，特别是2024年下半年，随着各地“认房不认贷”的出现、抵押贷款政策的“双重下降”和其他政策的影响显著增加了房地产企业推动市场的意愿和热情。深圳、上海等城市也有类似的情况，反过来表明一些重点城市的新住房供应节奏正常有序。

从具体城市来看，赣州、深圳、上海的库存同比增长明显，同比增长率分别为34%、33%和26%；沈阳、中山和青岛的库存下降迅速，分别增长-30%、-28%和-24%。

截至2024年底，全国100个城市的平均存销比为22.4个月，其中一、二、三、四线新建商品房的存销比分别为16.7个月、19.2个月和29.5个月。总的来说，一线城市的去化周期比较好，二线城市居中，三四线城市最长。

从排名可以看出，成都、中山、三亚的去化速度相对较好，存销比例分别为6.3个月、7.0个月和8.0个月。以成都为例。据四川中原研究院统计，2024年成都新增住房供应129131套，总供应量约1713万平方米，同比下降7.85%、6.44%，但成交量为1939万平方米，同比增长5%。

严跃进说：“这些城市的基本面很好。从实际反馈来看，房地产市场也相对健康。一个非常重要的逻辑是，在人口众多或年轻人规模较大的城市，房地产市场将更加强劲，库存去化指标将更加健康。”。

总的来说，在全国100个城市中，54个城市的去库存周期超过24个月，即2年，比2024年的39个城市增加了16个。严跃进分析说：“这些城市需要充分利用购房政策，加快去库存，特别是‘大力促进住房消费’作为2024年房地产工作的首要任务。”

从2010年以来的历史数据来看，2012年2月出现了全国百城楼市去化周期最高的时期，其价值为22.8个月，2024年12月属于历史第二高水平。

“去化周期高的原因不是库存规模大，而是销量处于历史低位。”严跃进表示，从“市场-政策”的互动关系来看，在过去优惠政策出台的情况下，存销比指标普遍呈现“高位立即下降”的趋势。然而，2024年出现了“处于高位，难以压制”的新局面，这表明政策消化需要更长的时间。

“城市之间的整体模式并没有发生重大和重大的变化。从快到慢的分散速度，一般是一线城市、二线城市和三、四级城市。它反映了分散的逻辑和整体动力不变，即城市人口和其他指标良好，分散的速度相对较快。”严跃进继续说。

记者注意到，韶关、晋江、舟山、洛阳、西宁是2024年新房库存销售比例最大的城市。它是一个交易不活跃的三、四级城市，既没有特殊的产业优势，也缺乏人口流入和其他潜在的股息。那么，如何加快这些城市的去库存呢？

“上述部分城市属于过去典型的热点三四线城市，目前市场明显降温。但部分城市去化周期极高，与新房网签备案数据未及时录入或有关。严跃进指出，哈尔滨、西宁等二线城市也是存销比前十的城市之一。“哈尔滨最近的‘尔滨’热点事件继续增加公众的青睐，对城市经济的健康发展和房地产市场的发展起着积极的作用。”

2024年是政策效应释放的关键时期

自去年年底以来，房地产市场供需两端的政策支持不断增加。

2024年12月，中央和监管部门召开了多次重要会议。中央经济工作会议为房地产设定了基调。解决房地产风险仍是2024年的主要政策线。全国住房建设工作会议积极落实相关措施，明确房地产政策方向，稳定房地产市场，构建新的房地产发展模式。

同时，地方政策继续优化和调整。例如，北京、上海降低首付和贷款利率，优化普通住房识别标准；重庆优化房地产税识别标准，促进以旧换新；唐山实施廉价商品房，增加经济适用房供应，鼓励“现有住房销售”，促进房地产市场预期修复。

从市场反馈来看，2024年元旦期间，各地推广力度普遍，营销力度大多延续节前冲刺水平。除了个别项目的良好表现外，很多地方的房地产市场表现相对平淡，分化加剧。根据中指研究院数据，2024年1月上半年，重点50个城市新房销售面积同比下降30%以上，市场活动不足，购房者购房情绪依然疲软。

上周(1月15日至21日)，中指研究院监测的7个代表性城市整体库存环比略有上升0.05%。其中，上海、深圳一线城市库存环比略有上升，分别上升1%、0.4%；北京和广州分别下跌2.4%、1.1%。在二线城市中，温州和苏州的库存环比增长。

“房地产市场的修复步伐仍然取决于购房者的房地产预期能否改善，短期内新房市场仍有一定的调整压力。中指研究院市场研究总监陈文静表示，根据“中国房地产行业中长期发展动态模式”，在中性预期下，2024年全国商品房销售面积同比下降约5%；在乐观预期下，如果2024年经济持续恢复，房地产意愿提高，如期推进城中村改造，销售规模可能略有增长。

“2024年去库存工作将面临新的变化和机遇。根据易居研究院的分析，2024年是全面消化2024年政策的关键时期。政策效应的释放自然带动了去库存效率的提高。在经历了2024年房价的全面深入调整后，各种价格折扣和折扣都非常到位，购房成本进一步降低。与此同时，房价本身也面临着稳定和良好的趋势。因此，“2024年购房性价比明显提高，购房者进入市场的信心明显增强，对房地产企业和城市去库存起到了积极作用。”

每日经济新闻

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