上海市商业地产网上销售新规则解读

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《上海市商业地产网上销售新规则解读》

一、引言

随着科技的进步，线上销售逐渐成为商业地产销售的新趋势。上海市近期出台的商业地产网上销售新规则，旨在规范和鼓励这种新型销售模式，同时也为消费者提供更便捷的购房渠道。

二、主要内容

1. 开发商准入规则：新规则明确了网上销售平台的开发商准入条件，以确保平台的合规性和专业性。
2. 销售流程规范：新规则对网上销售的流程进行了详细规定，包括信息发布、看房、预约看房、签约等环节，确保公平、公正、透明。
3. 消费者权益保护：新规则强调了消费者权益的保护，包括明确信息披露、售后服务、退换货政策等，以减少购房纠纷。
4. 监管机制：上海市将建立网上销售的监管机制，对违规行为进行处罚，以维护市场秩序。

三、解读与影响

1. 促进公平竞争：新规则有利于促进网上销售市场的公平竞争，降低信息不对称，提高交易效率。
2. 消费者获益：消费者可以通过网上销售平台获取更多的房源信息，降低购房成本，提高购房体验。
3. 开发商机会：对于开发商来说，网上销售不仅可以拓宽销售渠道，还可以降低销售成本，提高利润空间。
4. 行业规范：新规则的实施将有助于推动商业地产网上销售行业的规范化，提升行业的整体水平。

四、结论

上海市商业地产网上销售新规则的实施，将对商业地产销售行业产生深远影响，有助于提升行业的整体水平，保护消费者权益，促进市场公平竞争。因此，我们应该积极应对，遵守规则，共同推动行业的发展。

开盘“零认购”，多盘续销，上海住房限购可能会松动？

奉贤区楼盘水榭兰亭。徐凡淋/摄影

上海郊区的“零认购”现象表明，房地产企业的去除压力仍然很大。应注意类似的问题，这不仅会影响市场数据，还会产生一些潜在的风险。政策可以进一步宽松，促进市场交易。

徐凡淋/发自上海

上海远郊楼盘的去化比想象的要困难得多。

“以前一个月能卖7~8套，现在一个月卖一两套就好了，怕一个月卖不出去。”10月28日，上海市奉贤区水榭兰亭销售部案场销售经理对目前的销售情况坦言，看房客户很少。

原定于10月24日开盘的房地产，在开盘前发布公告，取消原计划于2024年10月24日上午9时在上海市奉贤区浦兰路91弄19号水榭兰亭营销中心举行的开盘销售彩票。

根据公告，取消开盘销售彩票的原因是项目认购期间无意向认购客户登记认购。经上海市奉贤区住房保障和住房管理局同意，不再采取随机彩票排名确定购房顺序的方式。

水榭兰亭于10月13日至17日开始认购。根据相关机构的监测数据，房地产认购期间的认购率为零，是今年上海为数不多的零认购房地产之一。

事实上，水榭兰亭的认购实际上是今年上海郊区房地产销售的缩影。由于没有购房者的认购，取消开业的项目包括崇明陈家镇东滩明月、9月开业的浦东川沙佳怡华亭、10月开业的浦东康桥绿宝园均为零认购，奉贤板块的中海戈雅园也销售暗淡。

上海中原房地产资深市场分析师卢文曦表示，目前市场上只有少数卖得好的房地产勉强维持，市场成交量在下降，远郊卖得不好是正常的。其次，上海的购房政策有宽松的限购限贷空间。比如非户籍单身放开限购，两套首付比例从70%降至60%或50%，上海购房利率依然较高。这些政策的调整可以带来一些消费力，提高市场活动。

现在上海郊区的“零认购”楼盘

“总价200万元，现房出售，即买即办证。”

10月28日，位于奉贤区水榭兰亭小区门口的大型海报显示，该楼盘为现房销售，即购买即住，即可办理房产证。

走在社区里，偶尔会看到稀疏的居民，社区中心的大型空草地，让房地产有一个超宽的建筑间距，社区到处都可以看到房地产销售广告，其中，社区中心的广告显示“水榭兰亭·云溪三个繁华的商业区，总价从192万元开始。”它非常引人注目。

总价192万元，一套89平米的房子，单价只有2.15万元/平米，相当于上海热门楼盘的“茶费”。但即使单价低，总价低，水榭兰亭的房客还是很少，极其罕见。

公开资料显示，水榭兰亭位于上海市奉贤区浦兰路，属于上海市自由贸易区临港新区奉城区。开发商上海千荣房地产有限公司早在2012年就赢得了该地块，并于2024年首次开业。目前，二期在售房屋均为空白现有房屋销售。

根据上海网上房地产数据，水榭兰亭项目共有834套住宅，2024年4月252套，2024年4月582套。截至2024年10月30日，目前可售住宅427套，其中合同撤销总数33套，逾期定金总数7套。

“市场好的时候，一个月可以卖七八套，现在一个月一两套已经很好了。”

至于房地产销售，销售部销售经理张留深无奈地表示，大家消费变得谨慎，不敢花钱。现阶段有足够房子的人不会买房。水榭兰亭的客户资金有限。

“在这个时候，那些还能买房的人只是需要它。”张留深说，来买房的客户只需要更换客户群体，其次是家里有两个孩子需要小房间换大房间，准备结婚的人，父母双方都有资金支持买小房间。

张留深认为，项目认购不理想，难以解决，这与整个经济环境有关。许多企业没有业务，收不到名单，收入不稳定，不敢买房。

根据企业调查数据，项目开发商上海千荣房地产有限公司成立于2012年，是深圳创展房地产实业有限公司的全资子公司。公司的业务涉及房地产开发、装修等，公司正处于上升期，水榭兰亭是上海唯一开发的房地产。

一位购房者说，虽然水榭兰亭是一所现有的房子，但它已于2012年被征地。一些建筑的外墙剥落和鼓包现象非常明显。施工质量一般。此外，周边地区没有交通、商业和规划。深圳房地产企业在上海开发的唯一房地产开发商不急于出售，实际价格也没有预期的折扣。

张留深表示，项目周边1公里内有九年制肇文学校。目前，上海公司只有少数人。虽然价格不高，但每一套都比征地时的地价稳定。

在房地产购房折扣和交付方面，张留深表示，如果客户需要精装，公司也可以提供装修服务。在房价方面，项目最多可以给予9.5%的折扣，即10万元的折扣，但需要申请。

上海远郊楼盘去化难，不仅仅是由中海地产开发的水榭兰亭，还有临港新区奉贤板块的中海戈雅园。

走进中海戈雅园，西班牙风格的花园别墅，也是现房销售，社区很多业主都入住了。根据上海网上房地产交易数据，截至2024年10月30日，项目总数为914套，首期开盘时间为2024年，最新开盘时间为2024年2月11日，已售出689套房屋，目前仍有225套可售房屋。

即使有中海房地产央企的背景，更好的社区环境和建筑质量，再加上精装交付，中海戈雅园的去化略好于同板块的水榭兰亭，但已经续销一年多了，还有很多在售房屋。

据中海戈雅园现场销售经理介绍，项目主要推广98~120平方米3-4房，顶层122平方米复式。周边有兰博幼儿园、奉城一中、九年制肇文学校，均价26800元/平方米，即买即住，实景房268万元起。

“人多的时候有四五个，人少的时候有两三个，或者几乎没有。”案场一位销售经理说，房地产只有一两个销售人员，主要是中介带客户来的。现在看房的客户很少，一个月只有几套成交量。

易居研究院研究总监严跃进表示，上海郊区应重视类似的市场问题。在认房不认贷的情况下，房地产企业的去房化压力依然很大，销售不好，不仅影响了全市的市场数据，还产生了一些潜在的风险。另一方面，郊区限购政策可以完全放开，政策可以进一步放松，促进市场交易。

镜子咨询公司创始人张宏伟表示，在9月份政策股息市场出现小高峰后，10月份市场较9月份有下降趋势，下一轮政策也需要促进市场交易量的复苏趋势。从市场环境和条件来看，五个新城也达到了宽松的购买限制政策定位阶段。

上海的购房政策可能会放松

上海一楼售楼处。徐凡淋/摄影

无论是水榭兰亭的零认购还是中海戈雅园的艰难去除，都只是上海郊区销售的缩影。上海五大新城郊区的房地产普遍面临着去除困难的现象。即使是现房销售，也很难去除。

另一方面，在购房政策方面，自9月份“认房不认贷”政策以来，上海的购房政策越来越明显。

其中，9月7日，上海股票住房公积金政策调整，住房公积金最长贷款期限从不超过15年调整为不超过“50减少年龄”，根据新规定，股票住房公积金贷款最高可贷款30年，二孩家庭公积金可贷款10万元。

同日，临港自贸区针对人才购房，工作年限从6个月以上缩短到3个月以上。

10月24日，上海市金山区出台人才安置政策，不仅对符合一定积分标准的人才给予租赁补贴和购房补贴，还对符合单位条件、个人条件和工作年限的非本市户籍人才，按规定在上海缴纳职工社会保险或个人所得税3年以上，在上海无住房的，可购买一套住房，购房资格由居民家庭调整为个人。

10月27日，上海市十六届人大常委会第七次会议通过了《上海市人大常委会关于推进和保障“五个新城”建设的决定》(以下简称《决定》)，自2024年10月28日起实施。这一决定加强政府职能和授权。明确上海建立以区为主、市区联动的工作机制。为促进主体作用，明确上海市人民政府和有关部门应当依法下放符合新城功能定位、有助于推进新城建设、完善公共服务、促进高效治理的行政审批权，有关区人民政府应当积极承担市级下放的管理权。

有代表说，这也意味着赋予五个新城更大的发展自主权。

张宏伟表示，上海五大新城更大的自主发展权也是如何吸引人才的最大自主权。留住人才的方法之一是买房。未来1~2个月，五大新城可能会放松对人才的限购措施。金山区已经放松了对人才的限购，五大新城后面放松对人才的限购政策是合乎逻辑的。

同策研究所研究主任宋宏伟也认为，上海的购房政策仍有放松的空间。例如，五个新城的单一购买限制优化政策，五个新城有产业引进需求，外国单身人才较多，有购房需求。十年前的普通住房和非普通住房标准的调整不再适合当前的需求。有必要进行调整。新政策预计将于今年年底或明年上半年启动。

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