上海市商业地产物业费由谁批准

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上海市商业地产物业费由谁批准

一、物业费的收费主体：物业费的收费主体是房地产开发企业或者经过合法授权的物业管理公司，它们依法代表全体业主或部分业主对物业管理事项实施管理，向业主或物业使用人收取物业管理费用。

二、审批环节：一般来说，物业费的定价需要经过当地价格主管部门的指导和审批。价格主管部门会对物业费收费标准和收费方式进行审核，以确保其符合市场价格情况和物业管理法规。

三、物价局审核与物业公司资质：上海市的商业地产物业费是受物价局核定的，一般新建小区都是由所在区的物价局会同房地产行政主管部门根据市价格局制定的基准价，多少多多少少进行核准。业主入住前，都要按照合同约定的数额缴纳一定期限的物业费，作为给物业公司的前期经费。至于物业公司的资质，需要按照国家《物业管理条例》的规定进行办理。

四、小区业主大会审议通过：物业费的调整必须经过小区业主大会的审议通过，一般来说，物业费的调整应该按照业主大会的法定程序进行审议决定。如果物业公司没有经过业主大会的同意，擅自提高物业费的标准，那么就属于违法行为。

结合上面内容，总的来说，上海市商业地产物业费的批准需要经过多个环节和部门的审核和批准，包括房地产开发企业、价格主管部门、物价局以及小区业主大会等。业主在缴纳物业费时，应该了解相关法规和程序，确保自己的合法权益得到保障。

小区物业费怎么调？闵行“十问十答”来了！

物业收费标准的调整过程应该是什么？关键环节是什么？发布《闵行区住宅物业收费标准调整十问十答》，引导社区业主“按质量论价”的理念逐步形成。

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1.物业服务定价成本由哪些内容组成？

答:根据国家发改委、建设部关于印发《物业服务定价成本监管办法(试行)》(发改价[2007]2285号)的通知，物业服务定价成本由人员成本、物业公共设施设备日常运行维护成本、绿化维护成本、清洁卫生成本、秩序维护成本、物业公共设施设备和公共责任保险成本、办公成本、管理成本分摊、固定资产折旧等经业主同意的费用组成。

2.谁是物业收费标准提高后的受益人？

答:物业收费标准提高后的真正受益人是我们住宅物业项目的所有业主和用户。

根据一般理解，物业收费标准的提高将增加物业服务企业的收入；但从市场调整机制和价格原则的角度来看，物业收费标准的调整与物业服务内容的调整呈正联动，即“一价一服务”。

物业收费标准提高的触发点是由于物业服务内容的调整。劳动力成本的年度上升、物业服务事项的扩大和人员配置的增加必然导致物业服务成本的上升。如果物业收费标准保持不变，就不可避免地导致物业服务标准的下降。

因此，提高物业收费标准是维护或适当提高物业服务标准的基础。真正的受益人是我们住宅物业项目的所有业主和用户。在保持房屋设施设备场地正常运行、保持或提高房屋价值的前提下，日常生活环境和质量可以得到维护或提高。

3.我的社区是否符合物业收费标准的调整？

答：当社区物业服务内容和物业收费标准不符合市场机制的质量和价格原则时，无论是符合市场机制还是政府财政支持的两类住宅物业项目，都需要调整物业收费标准。

当社区属于“符合市场机制”的商品房时，如果物业服务合同、管理规定有相关协议，满足劳动力成本、物业服务事项、人员配置等调整条件，作为业主，应支付新标准的物业费；物业服务合同期满，管理物业服务企业或业主委员会委托第三方评估机构调整物业收费标准，即维护或提高物业服务标准，调整物业收费标准是必然趋势。

当社区属于“政府财政支持”旧、小型售后住宅或2000年前商品房时，经过城市更新、“美丽家园”更新、物业管理区域整合改善社区设施设备场地等硬件设施，为了使社区改造后的新面貌可持续维护，适当调整物业收费标准是必然趋势。

4.如何选择调整物业收费标准的第三方评估机构？

答：目前，在上海从事物业费评估的第三方评估机构对准入运营没有政策限制。社区业主委员会可以在市场上选择信誉良好的评估机构，也可以采用闵行区或街道推荐的评估机构。

上海市房地产估价师协会网站网站（http://www.valuer.org.cn/)有20多家评估机构备案公示。这些评估机构至少有三名评估人员通过了上海房地产评估师协会组织的专业知识培训、理论和实践评估，并通过了上海房地产评估师协会对评估机构和评估人员的记录。市民对这些评估机构提供的物业费评估报告有异议的，上海市房地产评估师协会将负责受理异议。

5.物业费评估资金来源？

答：委托第三方评估机构进行物业费评估活动的费用由客户承担。

在管物业服务企业为委托方的，物业费评估费由在管物业服务企业承担。

如果业主委员会是委托方，根据《上海市住房管理局关于进一步规范本市住宅小区公共收入使用管理的通知》(上海市住房管理局[2024]号。14)，根据《业主大会议事规则》、《管理规则》等相关协议，可以从所有公共收入中列出，也可以在业主大会授权后列出。

6.业主委员会委托第三方评估机构进行物业费评估，需要准备哪些材料？

答:根据《上海市住宅物业服务价格评估管理办法》和《住宅物业服务价格评估规范》，除社区规划资料、房屋产权资料、物业服务需求等相关资料和信息外，业主委员会与第三方评估机构签订评估委托合同，拟实施物业服务的项目、内容和标准必须准备，业主委员会可以根据评估机构出具的信息清单提供其他相应的信息。

其中，物业服务企业一般保管物业服务方案、一线服务人员岗位配置、全部及部分共用设施设备运行等材料。业主委员会应当让物业服务企业提供，并在提供的材料核实正确后提交评估机构。

7.价格评估报告涵盖哪些内容要素？

答：除一般价格评估报告中涵盖的物业服务价格外，为方便业主委员会从不同角度了解物业费的价格构成，更适当地制定调整计划，建议增加业主和物业管理服务企业参考的第一、二、三、四项服务标准和价格。当社区物业服务企业退出，业主大会未选择新的物业服务企业时，业主委员会应向社区所在地的街道和城镇提供临时服务，建议增加以下第五项服务标准。

一是约定服务标准，即根据住宅物业项目物业服务合同约定的服务内容，对应合同价格；

二是实际服务标准，即根据住宅物业项目管理物业服务企业提供的实际服务内容，对应实际价格；

三是行业服务标准，即根据住宅物业项目现有房屋设施设备的客观条件对应的行业价格，对应行业价格；

第四，可接受的服务标准，即以住宅物业项目管理物业服务企业或业主的意向为标准，根据可接受的服务内容的质量和价格，对应于谈判价格。

第五，支持服务标准，即以住宅物业项目原物业服务企业提供的实际服务内容为参考，对应原物业服务合同约定的价格。

闵行区试点在合法性、相关性、对应性、合理性标准的基础上，研究引入“可接受服务标准”和“谈判价格”的概念，“谈判价格”的特点是结合行业现状和社会公平，考虑到安全、清洁、绿化等一线劳务外包，部分合格员工不需要支付社会保障，暂时不包括利润，更接近本市住宅物业实际运行的成本价格。在“可接受服务标准”的认可下，业主委员会可以在“谈判价格”的基础上增加物业管理行业的一定利润。

8.业主大会投票调整物业收费标准需要注意什么？

答：如果社区计划调整物业收费标准，需要召开业主大会依法表决。在召开业主大会的整个过程中，应注意以下事项：

一是物业收费标准调整方案要经过社区公告栏公示、合理意见修改、再公示、无修改意见后公告等主要环节；

二是业主大会前15天，在社区公告板上发布业主大会前公告，明确会议时间、地点、会议形式、物业收费标准调整计划和投票规则；明确投票发放和回收、开票日票监督统一投票人员名单；

第三，业主大会前七天（不少于七天，根据社区《业主大会议事规则》），业主委员会组织工作人员按照《业主大会议事规则》约定的方式向全体业主完成投票。

9.物业收费标准调整后，业主委员会应如何监督物业服务企业？

答：调整后的物业收费标准和物业服务内容共同构成了物业服务合同的核心条款，是物业服务企业为社区提供物业服务的依据。

业主委员会可以委托第三方评估机构评估物业服务企业是否履行物业服务合同约定的服务事项和服务标准，并根据评估结果和合同约定的条款进行后续处理。

业主委员会可以向当地街道和城镇住房管理部门申请，督促物业服务企业或项目经理对物业服务企业不符合行业标准和本市物业服务规范的行为进行整改。

10.物业服务企业因我的社区物业费标准和服务内容质量价格不一致而提出撤离，社区业主委员会需要采取哪些措施？

答：当管理物业服务企业提出撤离的原因是物业费标准和服务内容的质量和价格不一致时，业主委员会可以与管理物业服务企业协商，聘请第三方评估机构对社区物业费进行评估。需要注意的是，建议第三方评估机构找出物业服务合同约定的服务内容与当前实际服务内容不同，并给出业主或物业服务企业相应的物业收费标准，使评估报告能够充分如实地反映不同物业服务计划下的评估结果。

如果评估报告的结果不能达成一致，业主委员会需要考虑在物业服务企业退出前，通过召开业主会议聘请另一家物业服务企业，找到新的物业服务企业。需要注意的是，社区物业服务利润接近零或赤字，可能难以选择新的物业服务企业，建议根据上海住宅物业管理规定，临时物业服务企业临时托管，解决物业服务企业退出社区物业真空的尴尬局面。

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