2024上海商业地产分析

上海商业房地产龙头实力企业——上海房产

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2024上海商业地产分析

一、市场概述

上海作为中国商业地产的重要城市之一，其市场表现一直备受关注。在2024年，上海商业地产市场总体保持稳定，但也存在一些变化和挑战。

二、市场趋势

1. 城市更新：随着城市发展，老旧商业地产面临更新改造的压力，新的商业地产项目不断涌现。
2. 多元化发展：除了传统的购物中心，电商、无人零售等新型商业模式逐渐兴起，对商业地产市场产生影响。
3. 绿色环保：环保理念在商业地产中得到越来越多的重视，绿色建筑和绿色运营成为新的趋势。

三、竞争格局

1. 本地竞争：上海商业地产市场内竞争激烈，各开发商都在寻求差异化竞争优势。
2. 跨区域竞争：随着长三角一体化的发展，上海商业地产市场与其他城市的竞争日益加剧。
3. 国际竞争：国际知名开发商继续加大在沪投资力度，对本土开发商构成压力。

四、开发商分析

1. 实力派开发商：一些有实力的开发商在商业地产市场上表现突出，具有品牌优势和资金优势。
2. 新兴开发商：一些新兴开发商在市场上崭露头角，他们通常具有创新意识和较强的执行力。
3. 挑战与机遇并存：在市场竞争中，开发商需要把握机遇，应对挑战，才能在市场中立足。

五、未来展望

1. 创新驱动：未来商业地产市场将更加注重创新，包括商业模式、技术应用和绿色环保等方面。
2. 品质提升：随着消费者对品质的追求，商业地产的品质将成为竞争的关键因素。
3. 可持续发展：可持续发展将成为商业地产市场的长期趋势，绿色建筑和绿色运营将得到更多关注。

总的来说，2024年的上海商业地产市场总体保持稳定，但也面临一些挑战和机遇。未来市场将更加注重创新、品质和可持续发展，这将对商业地产市场产生深远影响。

机构点评总结：上海分区楼市分析

【国信地产】上海分区房地产市场分析

上海16区基本划分：

市区7区(黄浦、静安、徐汇、长宁、普陀、虹口、杨浦)基本在中心城区，郊区4区(浦东、宝山、闵行、嘉定)部分在外环，郊区5区(松江、青浦、奉贤、金山、崇明)在外环。

比较上海各区人口：

就总量而言，浦东常住人口近600万遥遥领先，郊区人口普遍高于市区。

从增量的角度来看，2024-2024年上海近一半地区常住人口负增长，大部分增量人口流入郊区。

考虑到各区面积差异巨大，市区人口密度远高于郊区，更加客观。

从结构上看，除黄浦外，市区常住人口大学及以上学历占40%以上，其次是闵行和浦东(均有优势高科技产业园虹吸高素质人才)，而崇明只有13%。

此外，市区户籍人口普遍高于郊区(崇明除外)。

对比上海各区经济发展:

2024年，浦东GDP1.6万亿元领先，崇明400亿元排名最后。

与近5年和近10年的GDP增长相比，嘉定和浦东的前三名都是最高的，而崇明、杨浦和闵行一直是前三名。

从人均GDP来看，黄浦排名第一，除普陀外，城市表现明显好于郊区，而宝山、崇明甚至低于全国平均水平。

考虑到公共财政收入水平可以更好地反映区域投资社会保障和改善民生的财政实力，与各地区的人均财政收入相比，黄浦区和静安区具有明显的优势，而宝山、普陀区和杨浦排名前三。

这也更符合我们每天观察到的各区城市界面的观感和楼市的热度。

投资建议:上海各区人口、经济、房地产市场差异明显，因地区政策空间大。

但考虑到上海各区合理的发展规划、新房总价上车门槛的刚性限制和整体便捷的轨道交通，各板块都有一定的客户群基础，我们对上海新房市场持坚定乐观态度。

【华泰机械】埃斯顿:机器人龙头，智能焊接从1到10受益

国内领先的工业机器人产业链布局完善

埃斯顿是中国领先的工业机器人品牌，主要从事伺服控制和工业机器人领域。2015年上市后，通过收购M.A.i、Cloos、Trio等知名企业完成了整个机器人产业链的覆盖。

随着机器人业务的快速发展，2024-2024年公司收入和归母净利润分别达到40%、在23H1行业的压力下，扣除非归属母亲的净利润同比增长了36%。

我们认为，未来公司将受益于智能焊接机器人渗透率的提高和工业机器人的国内替代。预计2024-2025年归母净利润分别为2.6/4.2/6.6亿元，同比增长54%、65%、考虑到公司在机器人和通用自动化领域的领先地位，56%的PE预测是2024年的45倍，目标价27元，首次覆盖，给予“买入”评级。

预计工业机器人的繁荣周期将得到修复，三重动能将促进行业的快速增长

机器人是过去11年复合增长率超过20%的顺周期增长行业。23H1制造业的繁荣压力导致增长放缓。我们判断，自23年4月以来，顺周期行业已进入被动去库阶段。根据7个月的历史平均持续时间，需求方预计将在24年初进入被动补仓的上升通道。

在增长动能方面，我们对1)机器人技术突破带动的焊接等需求量持乐观态度；

2)金属制品、食品饮料等传统行业包装搬运场景的进一步发展；

3)对汽车电子、医疗用品、半导体等新兴轨道的持续高繁荣需求。

23Q2公司机器人本体业务市场份额仅次发那科，竞争优势突出

近10年来，机器人国产化率持续上升，23H1国内资本占44%。

与国内同行相比，埃斯顿有三个优势：

1)规模优势：22年出货量为1.7万台，是行业第三倍，23Q2仅次于发那科；

2)整个产业链的优势:只有减速器需要在核心部件中对外采购，才能为锂电池和光伏工艺段提供完整的解决方案；

3)中大负荷竞争力突出:22年，公司大六轴出货占40%，市场占8%，远高于国内同行。与比亚迪、吉利、长城等国内多家汽车公司保持业务合作。

【国海传媒】Roblox：二十年沉淀，四阶段演绎

Roblox是以青少年为核心用户的UGC游戏社交平台。

1、提供游戏端和开发端的双边闭环平台：游戏端（需求端）面向玩家用户，提供游戏客户端平台Client，提供1500万 游戏和数百万角色装饰。

开发端(供给端)为创作者用户提供免费开发引擎平台Studio和游戏开发-分发-运营-实现的综合支持。

2、利润模式主要是增值业务，虚拟经济系统连接供需两端和现实世界：

Roblox的主要盈利模式是增值业务收费，平台提供虚拟经济系统，玩家充值兑换游戏币购买虚拟物品，部分游戏币给创作者用户，创作者提取现金形成创作激励；部分由平台组成，形成Roblox收入来源。

3、商业模式分为四个阶段：

1)开发者社区:开发游戏，开发者生态驱动；

2)UGC游戏聚合平台:开发游戏，玩游戏，双边平台驱动；

3)多功能虚拟世界:以游戏为核心，提供社交、音乐会、教育、经济系统等功能，青少年原住民外泛游戏用户破圈驱动；

4)混合现实元宇宙:类似于“头号玩家”的混合现实虚拟世界，满足除生存需求外的所有需求，由全民破圈驱动。

利润预测与投资评级：

作为一个多年来深入从事UGC的游戏社交平台，公司在大约20年内积累了良好的UGC生态，社交网络效应在低营销成本下促进了用户的良性增长。

我们对公司商业模式的演变持乐观态度，AI赋能UGC、XR赋能体验场景带来的新增长点。

我们预计2024-2025年公司的预定收入(Bookings)为34.64/40.05/45.09亿美元，公司收入为28.43/31.61/35.56亿美元，对应于2024年9月22日收盘价25.39美元，PS为5.5/5.0/4.4X，第一次覆盖，给予“增持”评级。

芒果超级媒体的核心问题：竞争模式、增长空间

目前长视频平台的竞争格局处于什么阶段？

国内在线视频产业的竞争趋势进入了一个新时期，生存和健康发展已成为一个新的主题。

1)赛道间:随着短视频流量达到顶峰，视频行业格局趋稳，长视频流量稳定；

2)赛道:国内长视频平台起源于PC互联网的黄金时代，乐视、土豆、优酷等平台纷纷上线。

此后，在资本和政策的推动下，平台抢占版权内容以获取用户，版权费用不断增加。

因此，中小平台退出市场，竞争格局发展到当前“两超两强”格局。

竞争的核心是通过购买付费内容来抢占用户，并将其转化为自制的高质量内容来促进用户付费。

怎样看待当前会员广告的增长空间？

芒果超媒23H1会员，广告业务增长相对较弱。

23年公司业务复苏节奏如何？

中长期增长空间如何？

1)我们认为，受宏观经济和内容排播的影响，公司会员和广告业务大幅下降。

芒果广告以内容广告为主，品牌主预算受宏观经济影响高于效果广告。此外，Q1内容的排放和广播受到疫情的极大影响。

随着内容排播的恢复和经济的稳定，预计广告将恢复。

受平台开发阶段的影响，会员业务仍处于推广和推动用户数量增长的阶段。随着88vip引入增量会员，内容排播恢复，会员业务也有望实现快速增长。

2)从中长期来看，会员广告商业的增长仍然需要看剧集的建设。

高质量的戏剧内容可以保留更多的MAU，从而为广告和会员的实现提供支持。

以会员业务为例。目前，长视频平台已进入稳步提价空间，但芒果会员业务仍处于增加用户、降低价格的阶段。从这个阶段到成交量和价格上涨的关键是高质量戏剧能力的建设。

投资建议：随着内容的传播和经济复苏，公司会员、广告具有较高的灵活性。

预计公司2024-2025年净利润22.4亿元，27.8亿元，33.7亿元，目前股价对应PE分别为23x、18x、第一次覆盖15x，给予“推荐”评级。

【东方机械】伊之密:高成长模压设备龙头，注塑压铸双轨生长

深度培育模压设备领域的龙头企业，穿越周期稳步成长。

公司的主要产品是注塑机和压铸机，广泛应用于家用电器、汽车、医疗器械、包装、3C产品等重要行业和领域。

目前，公司已建成7家生产厂，产能规划充足。

2012-2024年，公司营业收入从8.62亿元增加到36.80亿元，归属于母亲的净利润从0.76亿元增加到4.05亿元，毛利率保持在30%以上。

注塑机市场有望复苏，公司具有较高的增长潜力。

注塑机广泛应用于日常生活的各个领域。在5G加速部署、智能家电升级和轻型汽车的需求下，下游对塑料的需求将进一步扩大，注塑机市场预计将进入繁荣时期。

从市场模式的角度来看，欧洲、美国和日本的注塑机制造商占据了高端市场，国内注塑机行业呈现出“超级强”的局面，领先企业与国外高端企业的差距逐渐缩小。

由于整个产品线布局完善、销售渠道完善、产能充足，伊之密注塑机业务具有较高的增长性和盈利能力。

汽车轻量化是未来汽车工业发展的大方向。伊之密提前布局了一体化压铸，以扩大增长空间。

压铸机市场以汽车工业为导向，产业链中游为压铸厂，下游为汽车厂。未来，国家政策的指导和对新能源汽车的持续巨大需求将进一步推动对压铸机设备的需求。

汽车轻量化是集成压铸的基本逻辑。集成压铸技术可以降低成本和效率，加快生产能力的扩张。高质量的大型压铸机是未来发展的关键因素，也成为伊智密大型压铸机业务增长的新机遇。

近年来，伊智密压铸机逐渐向高端、大型化发展：基于LEAP高端型号，逐步向大型压铸机扩展；超大型压铸机生产能力的前瞻性布局，超大型压铸机已获得多个订单，预计压铸机业务将迎来快速发展。

预计公司23/24/25年收入将达到44.17/52.61/60.14亿元，同比增长20.0%/19.1%/14.3%；归母净利润5.30/6.83/8.27亿元，同比增长30.8%/28.8%/21.1%，EPS分别为1.13/1.46/1.76元。

参照可比公司平均估值，2024年给予伊之密20xPE，对应目标价为22.6元，首次给予“买入”评级。

本文来源于阿尔法工厂研究所

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