8月24日上海商业地产市场周报

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《8月24日上海商业地产市场周报》

一、市场概述

本周上海商业地产市场保持稳定，整体供需保持平衡。市场活跃度略有上升，买家对优质物业的需求持续。

二、价格走势

本周上海商业地产价格稳中有升，优质物业表现尤为明显。市场对于高品质商业地产的需求持续，带动价格上扬。

三、区域市场分析

1. 市中心商业地产表现稳定，优质项目持续热销。

2. 郊区商业地产市场活跃度上升，新兴区域需求增加。
3. 各区租金水平保持稳定，优质项目租金较高。

四、交易案例

本周成功交易的商业地产案例包括：一处位于市中心的优质办公楼，由于其优越的地理位置、良好的设施和服务而受到买家青睐；一处郊区购物中心，由于其创新的建筑设计、丰富的业态和良好的运营而成功出售。

五、市场展望

未来上海商业地产市场预计保持稳定，优质项目将持续受到追捧。随着城市更新和新兴区域的发展，商业地产市场将迎来更多机遇。同时，投资者应关注市场动态，把握投资机会。

六、风险提示

商业地产市场存在一定的风险，包括市场波动、租金下跌、租约违约等。投资者在投资前应充分了解市场风险，谨慎决策。

上海房地产市场房贷新政满月:二手房交易量价格下跌，部分购房者首付上涨。

在新房地产市场调控政策的影响下，上海二手房市场发生了巨大变化。

9月6日，上海链家研究院发布的二手房月报数据显示，8月份上海二手房成交量大幅萎缩，环比下降24%，同比下降40%，是今年以来最大的下降；绝对值1.8万套，已降至2024年10月至12月的月均成交水平；平均成交价格也大幅下降，环比下降8%，同比下降5%。

二手房交易量和价格的下降与一个月内实施的“三价低”政策有关。8月6日，上海部分银行正式开始实施住房贷款审批的“三价低”政策，即参照合同网上签约价格、银行评估价格和涉税评估价格，选择相对最低的价格审批贷款金额。

“过去，一些投机者会通过提高银行评估价格来获得尽可能多的贷款金额，从而降低首付比例，在一定程度上促进了房地产市场的热度。现在，以税收相关评估价格为参考，购房者将难以利用杠杆，有利于二手住房市场的整体降温。”9月5日，一位不愿透露姓名的业内人士告诉《时代周刊》。

“市场变化比预期的要快。”上海链家研究所首席分析师杨玉蕾认为，自7月以来，上海二手住房交易量连续两个月下降，实际上预示着半年多的房地产市场嘉年华基本结束。持续、密集的房地产市场监管政策取得了显著的效果。

二手房弃购率增加

9月6日，上海杨浦区的一位房地产经纪人告诉《时代周刊》：“很明显，新带购房者变得更加谨慎，原本在持续沟通中的购房者也开始观望。”。

“三价低”、在银行信贷额度收紧等政策叠加的影响下，许多业内人士预计，今年上海二手房市场的交易量可能会继续下降。

杨雨蕾表示，预计上海二手房市场的成交量和价格将下跌。原因是这一轮价格属于短期上涨，但任何非理性上涨都不能得到支持，快速下跌；二是检查价格直接指向二手住房市场，准确控制价格，虽然表面只影响外部网络显示，但实际上有效降低了买家对价格的预期；第三，“三价低”影响首付比例和贷款成数，降低支付能力，部分买家降低预算。

(图源:视觉中国)

一些购房者的支付能力下降已经体现出来。

9月4日，上海中原房地产申江豪城分行门店负责人高攀告诉《时代周刊》，一些客户最近因为贷款不足而放弃了交易，中介机构只能尽力协助买家与房东沟通，尽可能和平终止合同。

“现在，如果客户的首付只有3.5%，基本上不建议他购买，因为如果贷款评估价格较低，首付将增加，可能会增加到60%以上。我们将首次口头通知客户这一政策，以帮助他们理解可能的风险。最近，通过书面补充协议，进一步降低贷款问题造成的交易风险。”高攀说。

一些在途交易受到影响

根据《时代周刊》记者的访问和调查，房地产交易中心下属的房屋状况信息中心出具的税务评估价格大多为实际购房网上签约合同价格的4-7%，这也意味着购房者需要提前补足剩余房款，相当于增加首付。

为了应对贷款导致交易暂停的问题，上海的许多中介机构已经开始采取行动，要求买卖双方签署补充书面协议。9月5日，记者从补充合同中看到，如果乙方因三价合一税收评估价格而无法按照前款约定的金额办理贷款，可以选择两种方式协商。

通过签订补充协议，买方可以在签订网上签订合同前提前约定一定数额的贷款差额，避免在签订网上签订后需要临时支付的情况，同意房东退款的时间，进一步保障新政下双方的利益。

但即使有补充协议，由于二手房交易流程较长，很多在途交易的购房者仍然受到“三价低”政策的影响。

两个多月前，王静(化名)和丈夫看中了浦东周浦的一套二手房，总价598万元，每平方米成交单价5.8万元，符合社区每平方米二手房指导价5.5万-6.5万元。

8月16日，王静和房东在交易中心办理网上签约，首付款约210万元。当时，“三价低”政策刚刚出台10天。

“我们原本希望能借到剩下的388万元，因为我和丈夫的月流量可以满足银行贷款双重覆盖流量的要求。但现在，根据目前房屋的税收相关评估价格，最多只能借154万元，比预期的少234万元。”王静说。

根据现行政策和王静与合同的约定，王静需要提前向房东支付234万元的差额，才能在月底前顺利交易转让。

9月4日，部分银行个人贷款经理告诉《时代周刊》，8月6日前网上签约或提交贷款申请的客户可以按照旧的贷款政策执行，但只支付定金的客户暂时无法调整。

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