上海宝龙商业地产官网首页

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《中国日报》观察|宝龙地产与宝龙商业的“双天”

8月25日，观点网最近收购了徐辉项目的宝龙商业交出了2024年上半年的市场成绩单。

截至2024年6月30日，宝龙的商业收入约为12.75亿元，较2024年同期增长约为0.7%；毛利约4.38亿元，较2024年同期约4.30亿元增长约1.8%；毛利率为34.4%，比截至2024年6月30日至6个月的34.0%增加0.4个百分点。

报告期内，其商业运营服务毛利3.78亿元，同比增长约2.8%；毛利率为36.1%，比截至2024年6月30日至6个月的35.9%增长0.2个百分点。宝龙业务表示，上述数据增长主要是由于集团业务增长和成本控制良好造成的。

据一位参加宝龙商业中期业绩会议的投资者介绍，执行董事兼总裁陈德利在会议现场强调：“商业业务在集团中占有非常重要的地位。”

毫无疑问，宝龙上半年业务运营成果出现的原因与企业的“商业基因”密切相关，如何改进下一步，如何在下半年打好运营牌，是需要慎重考虑的重点。

宝龙业务:稳定的收入和短板的业态

在宝龙商业体系中，宝龙城、宝龙城、宝龙广场、宝龙世界、宝龙星辉已成为连接业主、商家和消费者的主要渠道，并通过上述品牌为客户提供商业运营服务。

截至今年6月底，宝龙商业已开业零售商业地产95处，总建筑面积约1070万平方米。

其中，宝龙广场占比最大，达到844.5万平方米；此外，宝龙市平均出租率为99.4%，宝龙市平均出租率为97.9%，五大品牌项目平均出租率为90.8%，较去年同期下降1.8个百分点。

据参加投资者会议的投资者介绍，陈德利在会议上表示，下一步将采取相关措施降低租金率和投资困难。根据宝龙业务的特点，将在杭州、宁波、南京、上海设立四个投资中心，降低投资力量，解决投资问题。

总体而言，报告期末，宝龙商业已签订零售商业地产合同，总建筑面积约1530万平方米，较去年同期有所上升。

但观点新媒体也注意到，与2024年上半年新签约6个新项目相比，2024年上半年宝龙商业只增加了两个第三方项目，签约面积约23万平方米，新开放两个文化街区，新开放面积15万平方米，数据较2024年同期有所下降。

此外，报告期末，宝龙业务共签约面积1526万平方米，共签约项目143个。从项目角度看，长三角布局项目最多，达到98个，广东等地区布局项目总数19个，占不到15%。

除了商业经营业务外，宝龙商业在住宅物业管理服务业态上也暴露出了不足。

截至2024年6月30日，本集团住宅物业管理服务业务分公司实现总收入约2.27亿元，较2024年6月30日至6月30日，约2.42亿元减少约6.2%；建筑面积约2010万平方米，较2024年同期增加180万平方米。

在交付层面，宝龙商业共交付105个项目，建筑面积约2980万平方米，比2024年同期约3060万平方米减少约80万平方米。

但总体而言，宝龙商业的收入主要在于商业管理部门，收入占82.2%，而住宅物业管理部门的收入占17.8%。因此，未来商业项目将继续成为宝龙商业布局的重点。

据投资者介绍，宝龙商业副总裁唐建峰还提出了下一个商业板块的分级布局：“一、二线城市商业恢复相对较快，整体优于三、四级城市，下一步我们将调整三、四级城市的项目，丰富业务形式。”

此外，截至2024年6月30日，宝龙商业现金和银行余额约为35.29亿元，同比增长约2.2%；合同负债约2.91亿元，同比增长约26.9%；资产负债率从2024年48%下降3个百分点，达到45%。

说到合同负债的增加，宝龙的商业解释主要是商业运营服务和住宅物业管理服务客户的预付款。业务规模的扩大导致了合同负债的增加。

宝龙地产：保证交付，把握现金流

今年5月，宝龙商业在中国南昌、合肥、昆明、江阴、洛阳等五个物业开发项目中获得了商铺销售代理权，总建筑面积3.69万平方米。

在过去宝龙业务的地图扩张中，直接依靠宝龙房地产获取商业管理项目的情况并不少见，在一定程度上证明了宝龙房地产获取项目的独立性。

新媒体指出，作为宝龙商业的母公司，宝龙地产也于8月25日同日发布了中期业绩报告。

截至2024年6月30日至6个月，宝龙地产总收入约122.99亿元，较2024年同期下降约27.2%；公司所有人应占利润约9400万元，较2024年同期下降约86.5%。

报告期内，宝龙地产毛利35.48亿元，较2024年同期下降约32.2%；毛利率为28.8%，较截至2024年同期31.0%下降2.2个百分点。

从主要数据来看，收入和利润都有所下降。宝龙地产表示，集团将继续加强财务风险管理，确保集团现金流安全，努力振兴股票资产，加强资产管理。

宝龙地产的担忧不仅体现在利润上，还体现在截至2024年6月30日至6个月的利润上。公司与合资企业和联合控制实体合同销售额约为176.10亿元，同比下降24.22%；合同销售面积约113.54万平方米，截至2024年6月30日至6个月，达到153.2万平方米。

在土地储备方面，宝龙地产目前的土地储备总建筑面积约为2367万平方米，其中正在开发建设的物业面积约为2061万平方米；未来开发的物业面积约为306万平方米。

公告中没有对比数据，但观点新媒体查阅去年同期公告后了解到，宝龙地产2024年同期土地储备总建筑面积约3150万平方米，其中正在开发建设的物业面积约2680万平方米；未来发展物业约470万平方米。

此外，从销售和交付项目的角度来看，2024年同期总销售和交付金额为145.47亿元，交付面积已达108.43万平方米；截至2024年6月30日至6个月，宝龙地产总销售和交付金额已降至98.27亿元，交付面积仅为66.95万平方米。

在商业运营方面，截至2024年6月30日至6个月，宝龙房地产运营管理的一个轻资产项目已完成开业。目前，共有60个购物中心持有和管理，还涉及10个轻资产购物中心的管理。

在债务方面，宝龙房地产报告期末的贷款总额约为609.19亿元，同比下降约3.4%。具体来说，其贷款包括约374.27亿元的银行和其他贷款、约58.42亿元的公司债券、约22.38亿元的商业抵押支持证券、约2.08亿元的资产支持证券和约152.04亿元的优先票据。

在贷款总额中，一年内到期的贷款约为130.8亿元，而宝龙地产2024年6月30日的现金等价物和限制性现金合计约为112.81亿元，较2024年12月31日下降约4.5%，无法完全覆盖。

与宝龙地产相比，上半年宝龙业务成绩单更加稳定和增长；宝龙地产在保险交付浪潮中需要更加关注现金流。

本文起源于观点网

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