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上海市商业地产预售规定
一、背景和目的
上海市商业地产预售规定是为了规范商业地产市场，保障消费者权益，促进商业地产市场的健康发展。
二、主要内容
- 预售条件：规定商业地产开发商必须满足一定的条件才能进行预售，包括企业资质、项目规划、土地使用权等方面。
- 预售对象：规定预售对象为购房者，禁止将预售资金挪作他用。
- 预售监管：规定开发商必须设立预售资金监管账户，接受银行监管，确保预售资金用于商业地产开发，防止开发商挪用资金。
- 预售风险告知：规定开发商在预售前必须向购房者告知商业地产市场的风险，包括市场波动、租金收益等方面，确保购房者有充分的知情权。
- 违规处罚：规定对违反规定的开发商将进行处罚，包括罚款、取消预售资格等，以确保规定的执行力和权威性。
三、影响和意义
- 规范市场：通过规定商业地产预售的条件、对象、监管等方面，规范了商业地产市场，减少了开发商的违规行为，保障了购房者的权益。
- 促进健康发展：有利于商业地产市场的健康发展，促进商业地产市场的稳定和繁荣。
- 增强购房者信心：通过风险告知和监管措施，增强了购房者的信心，提高了商业地产市场的信任度。
结合上面内容，总的来说，上海市商业地产预售规定是一份重要的文件，对于规范商业地产市场，促进商业地产市场的健康发展具有重要意义。
任泽平连续发布3条微博评论“预售制”:对购房者很不公平！究竟该如何改变？专家们的观点差异很大？
我国商品房销售主要包括商品房现售和商品房预售两种模式。
如果有专业人士提出建议，不妨先调整购房款的支付方式，从购房者的“一次性全额”支付，到按项目进度分期支付。
商品房预售模式一直存在争议
每当有烂尾楼出现在大众面前，预售制的问题总会引发一些讨论。
据界面新闻报道，自商品房预售制度实施以来，预售资金监管制度没有国家统一标准，而是“一城一策”。细则由地方政府制定，实施情况不同。
就预售许可证审批而言，一般要求建设进度基本完成主体结构的1/4以上。有些城市比较宽松，商品房预售可以申请正负零。
严格的是上海和北京。7层以下(含)的大户型住宅、商业、办公项目需达到主体结构封顶后方可预售。8层以上(含)的，规划层数分别为1/2、2/3以上(且不少于7层)后方可办理预售。
在“停贷风暴”之前，其实早就预测了商品房预售制度隐藏的风险。
在今年的两届会议上，一些全国政协委员提交了围绕商品房预售制度的建议。据江西省住房和城乡发展部官方微信ID报道，在今年的两届会议上，全国人大代表、江西省住房和城乡发展部主任陆天锡建议完善商品房预售管理体系，有效防范房地产市场风险。
卢天锡认为，商品房预售制度预售许可条件不明确，门槛低；预售合同法律地位不明确；预售资金监管制度不足；买方预付款不利于保护买方权益；房地产开发企业违规成本低等突出问题。
卢天锡呼吁逐步提高商品房预售许可证的门槛，建立商品房预售履约担保机制，调整购房支付方式，从买方“一次性全额”支付到项目进度分期支付。
预售制应该取消吗？
经济学家任泽平从14日晚至15日上午发布了三条微博，称该取消商品房预售制度了。
任泽平认为，1998年房改期间，全国房屋短缺，开发商资金短缺。预售制度是权宜之计。现在全国套户比例超过1。从大发展到股票时代，对购房者不公平的预售制度已经过时，应该取消，改为现房销售。
任泽平说，绝大多数商品都是一手交付的。从个人角度来看，预售制度对购房者非常不公平。例如，交付等待期一般为两年。在此期间，购房者不仅承担银行利息，还承担延迟交付、房屋质量、房产证延期甚至无法交付的风险。从行业层面来看，预售制度促进了部分房地产企业的过度借贷和高杠杆扩张。如果遇到下行周期，会导致资金链断裂、项目搁置等一系列风险。
据《中国商业新闻》报道，上海师范大学商学院教授、房地产与城市发展研究中心主任崔光灿认为，预售制度是由中国房地产开发模式和融资模式决定的，是中国商品房建设供应机制的重要组成部分。目前，在没有新的发展模式和融资模式变化的情况下，不能简单地一刀切地取消，因此，有必要考虑从长期制度建设中完善和逐步调整制度，最后，建立房地产业发展新模式，更好地为人民安居服务。
全国人大发展研究院城市和房地产研究中心主任何伟伟表示，预售制度是在房地产市场供应不足的背景下发布的。当时，购房者根据供销情况和实际购房需求，预测未来房价可能会上涨，因此愿意承担一定的购房风险。目前，对于一些压力较大的三、四级城市，预售制度可能不再适用。建议在这些地区试点实施现有的房屋销售制度。
7月14日，北京建筑大学副教授蔡宗翰告诉《国家商业日报》：“短期内取消预售制度是不可行的，但可以慢慢地制定。首先，北京、上海、杭州等许多城市在发放预售许可证之前都采用了主体结构封顶；第二，现在大多数开发商，无论是国有中央企业还是民营企业，仍然采用高度错配的资金方式进行开发。在这种情况下，开发商的资金压力将在短期内增加，导致更多的开发商“不死就进入太平间”。”
北京盈科（上海）律师事务所律师赵然告诉记者：“现在取消预售制度无异于从底部抽薪。它不仅不能稳定房地产行业，而且会使房地产行业更糟。”。“现在房地产企业融资越来越困难，成本也越来越高。取消预售制度将导致行业风险更大。”
赵然说：“预售制度在世界各地都很普遍和合理。如果取消预售制度，房地产企业将面临更大的财务压力，房价将进一步上涨，这对购房者更为不利。”。
许多地方的新政直指商品房预售资金监管
7月14日晚，西安市住房和城乡建设局等五个部门联合发布了《关于防止商品房延期交付增量的工作措施》（以下简称《措施》）。根据《办法》，要加强商品房预售许可证管理，规定“开发企业申请商品房预售许可证，原则上地上7层及以下多层建筑，工程形象进度必须由主体结构工程封顶；7层以上的，必须达到地面规划总层数的1/3，不得少于7层。”
该措施还建议加强对商品房预售资金的监督，包括资金全额入账、严格分配标准、加强技术支持、加强会计核查、巩固银行责任等。
在商品房预售资金监管方面，所有预售资金直接存入专用监管账户进行监管，开发企业不得直接收取或设立其他账户收取购房者的购房款。银行擅自拨付预售监管资金的，负责收回。此外，不能按时交付房屋并造成严重社会影响的企业，将被列为信用不良企业。
7月12日，河北省沧州市住房和城乡建设局发布《关于征求意见(征求意见稿)的公告》(以下简称《意见稿》)。根据草案，在监管部门的指导和监督下，监管银行的预售人员可以选择监管银行来监管监管账户。与开发企业签订监管协议后，必须在监管项目销售办公室设置监管账户专用存储设备，并与监管部门信息系统联网，实现监管账户信息的即时传输和交换。
预售人在申请商品房预售许可证前，应当选择监管银行，按照申请商品房预售许可证对应的唯一账户的原则开立专用账户，并与监管银行、监管部门签订新商品房预售资金监管协议。
商品房预售资金监管协议格式文本由沧州市住房和城乡建设局、中国人民银行沧州市中心支行、中国银行保险监督管理委员会沧州市监管分局共同制定。建立监管账户后，商品房销售合同中应注明“购房款不进入监管账户，本合同无效，买卖双方可随时终止”字样。
编辑|卢祥勇杜恒峰
校对|段炼
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