2015年上海商业地产价格

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2015年上海商业地产价格概览

一、概述

2015年，上海商业地产市场呈现出稳健的发展态势，尤其在核心商圈和城市更新区域，商业地产价格持续攀升。总体来看，商业地产的价格主要受到市场需求、政策影响、地理位置、环境因素以及未来发展潜力等因素的影响。

二、市场分析

1. 市场需求：随着上海经济的持续增长，商业地产的需求也在不断增长。特别是在市中心的商业区，由于其优越的地理位置和便利的交通条件，商业地产价格一直居高不下。
2. 政策影响：政府的调控政策对商业地产价格也有重要影响。例如，房地产税的征收政策、限购政策等都对市场价格产生了一定的影响。
3. 地理位置：商业地产的地理位置对其价格有着直接的影响。位于市中心的黄金地段，如南京路、陆家嘴等区域的商业地产价格明显高于其他地区。

三、案例分析

以某大型购物中心为例，其周边交通便利，人流量大，且处于城市更新区域，因此其商业地产价格远高于其他地区。

四、前景预测

随着上海经济的持续增长和城市更新计划的推进，预计未来几年上海商业地产价格仍将保持稳定增长。但同时，市场也将面临新的挑战，如土地供应紧张、政策调整等。投资者需根据市场变化，合理规划投资策略。

总的来说，2015年的上海商业地产市场表现出稳健的发展态势，但也面临着诸多挑战。投资者应保持警惕，合理规划投资策略，以应对市场变化。

上海商场停车费PK，谁最贵？#抖音助手

上海购物中心的停车费竞争激烈。哪一个最贵？对于购物中心来说，停车场已成为配套设施中不可或缺的一部分。设计合理、管理良好的停车场不仅能吸引更多的人，还能带来更多的商机。

自2015年起，上海港汇恒隆广场、来福士广场等少数商场率先实行每小时20元的停车费标准。然而，这一标准已成为上海购物中心停车费的天花板，近8年后仍未改变。目前，包括九光百货、梅龙镇广场、香港广场、上海新天地等核心商务区的项目已加入每小时20元的收费阵营。金苍文华广场是最好的，每小时停车费高达30元。其他商场的收费标准大多在每小时15-20元之间，其中衡山路8号为每小时18元。北外滩来福士，上海K11、目前，高岛屋百货、月星环球港等商场每小时收费15元。第一百八百伴、虹桥南丰城、上海天空万科广场、部分郊区购物中心的停车费相对较低，每小时停车费不到10元。目前，魔都商场的停车费上限为8小时，每小时收费20元，单日收费封顶基本在160元左右。

上海房价DCF

周末和几位成长风格的基金经理一起喝茶，得到了一些启发。

(2024年初，他们用DCF模型解释了酱香科技/中兔等核心资产的高估值)

(当时市场正处于MMT时代全球共振的Risk-on阶段，迫切需要创新估值方法来指导投资)

本周，我们根据“房子是用来生活的，不是用来投机的”（生活属性）的前提逻辑，使用DCF现金流折现估值模型来研究上海的房价。

如果你对“严肃分析”更感兴趣，请阅读我去年写的这篇文章：

202410《谈房地产后周期》

（全文2200字）

本文并不代表作者对房地产市场的任何立场和看法

首先，我们需要准备一些基本数据：

自1999年以来，上海市新房平均价格和人力资源和社会保障厅公布的上海市城镇单位就业人员年平均工资分别为13.29%和10.24%，

接下来，我们将在DCF模型中获得三个关键要素：

期初现金流（C：2024年上海市城镇单位就业人员年平均工资=136元，757元×2）、自由现金流增长率（g：可持续增长的工资增长率=10.24%)和折现率（r：与现金流风险相匹配的预期收益率=13.29%，这个值似乎接近另一个定义WACC加权平均资本成本的折现率)。

下图显示了上海房价及居民长期收入的具体价值及其指数化趋势:

(Gap近十年显著扩大)

假设“人房合一”是理想状态下的

——我们忽略了所有其他费用，将购房者未来的所有“税前收入”都用于购房。采用可持续现金流折现模型，计算出房屋极限估值=12、691、507.36元。

下一秒，我们需要找银行帮我们“折现”——申请30年期零首付抵押贷款！

假设在4.90%的利率(2024年的利率水平)下，30年期等额本息还款法将产生总房价约91%的利息，而忽略了抵押还款产生的现金支出，只计算利息总额。

最后，我们将以往可持续现金流折现获得的极限估值减去总利息支出，获得房屋净价6、702、050.69元，然后除以普通家庭90平方米的“建筑”面积计算单价，得到74、467.23元/平方米的结果，与2024年上海平均房价73.830.76元/平方米非常接近。

基于当年的工资(如2015=71268元)，如果使用这种方法、计算出DCF房价(31519.06元/平方米)和实际房价(32603元/平方米)5年滚动平均工资和房价增长率(如2010-2014年8.5%、11.12%)。回顾过去十年的数据，平均误差只有5%。

讨论1：

目前的房价似乎是Price-in未来可持续增长的工资增长率=10.24%的预期。

所以问题来了，

假如未来“薪资增长发生变化”呢？

理想情况下，我们将现金流增长率重新取值为：

7%/5%/3%/0%，

计算出相应的DCF房屋单价分别为(见下表)：

27、066.79/20、152.94/15、926.69/11、972.33(元/平方米)。

结果看起来有点夸张，

我们似乎应该将折现率回拨到10%(适当降低预期收益率)，

DCF房屋的单价可能更容易接受：

56、750.04/33、413.58/23、412.23/15、911.23(元/平方米)。

正如弗里德曼的“持久收入假说”所说:

消费者的消费支出主要取决于他们的长期收入预期，而不是当前收入。

这一理论似乎隐含了复利的效用。下图列出了上海城市就业人员未来30年不同收入增长率（右侧为税后收入）的收入情况。

今年初中央经济工作会议提出：

“我们应该优先考虑恢复和扩大消费。提高消费能力，改善消费条件，创新消费场景。通过多种渠道增加城乡居民收入，支持住房改善、新能源汽车、养老服务等消费。”

是的，启动国内大循环的关键驱动力是确保长期居民收入的增加。

讨论2：

与“数量”相比，“利率”-货币政策工具的“价格”对借款人能力和意愿的影响更为显著。

同样采用30年期等额本息还款法，我们将利率重新取值为：

3.9%/2.9%/1.9%/0.9%/0%，

在理想情况下，DCF房屋的单价也将调整为：

83、048.7/94、109.67/107、424.97/123、542.85/141、016.75(元/平方米)。

下图显示了不同年限、利率和还款方式的利息/房价比:

实际上，M2自去年4月以来一直保持双位数增长。虽然基本货币越来越多，但中长期信贷增长率仍低于预期，核心原因是借款人的能力和意愿（资产负债表状况）发生了变化。

下图显示了长期M2和居民中长期信贷的同比增长趋势：

从上图可以看出，CN居民部门的大规模杠杆化发生在15-18年的棚户区改革——叠加了当时非常宽松的货币政策，这也与二胎政策和最近一轮周期性人口生育相对应（T 5y上学)高峰创造的购房需求；

假如结合下图：US和CN居民杠杆率走势，双方居民部门资产负债表的状况似乎很好地解释了US和CN的“胀”和“缩”，

货币政策工具也面临着同样的挑战——既没有效果，也没有调整的空间。

US的情况是:只要稍微放松一下，通货膨胀就会立刻上升(RRP巨额利息资金的甜蜜烦恼？)，重复20世纪70年代的burns情况（Re&Re&Re-Flation覆辙)。

CN的情况是：虽然基本货币越来越多，但流通速度很快↓，居民防御性储蓄意愿(资产负债表自发修复)↑-消费↓，这意味着企业商品销售货款回流再生产的周转速度↓-企业收入↓-企业再投资意愿↓-岗位和薪资↓-消费↓。

De-FlationRecycle(?)

正如费雪所说，当潜在借款人没有足够的资产负债表来承担更多的债务时，货币政策就会失败：当借款人承担过剩的住房或CBD时，就没有理由让他们承担更多的债务。

——然而，考虑到利差-汇率约束，在US转向之前，“价格”似乎仍然没有太大空间。

如果需要进一步了解US转向，（Pivot）逻辑，可以回顾我之前的系列宏观分析。

(链接放在文末)

讨论3：

分析的不足

1、上述分析不考虑房屋的投资属性；

(投资属性意味着估值方法比较复杂，预期影响会更大，但利率影响不明显，因为高杠杆投资者可能持有到期的可能性不多)

2、并非所有城市都适用这种估值方法，

大多数非一线城市的房价/收入比或租售比都能很好地“合理估值”，其价格运行也能很好地反映平均回报；

本文旨在用DCF解释近十年房价和收入的Gap，如图2所示。

(就像价值股更适合PE一样、PB或股息率估值，而成长股更适合PEG或DCF估值)

3、在微观层面上，一线城市的房地产市场更多地体现在结构性变化上——核心区、老城区、新区、郊区，Old-Money和New-Money都在走自己不同的估值逻辑。

但从长远来看，

Beta往往比Alpha好。

最终还是要看人口结构、收入和资产负债的变化，

——卖给谁/谁买的问题。

延伸阅读：

202401年2024年利率和通胀的“新常态”

202403《Highenoughbutforlonger(?)》

202403《“持久(Longer)“多久()”？

通胀“解药”202404

202405《谈美国进步主义时代:历史、现实和理想》

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