上海桥瑞商业地产顾问有限公司

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《上海桥瑞商业地产顾问有限公司》：专业的商业地产顾问服务

一、公司简介

上海桥瑞商业地产顾问有限公司是一家专业从事商业地产顾问服务的公司，致力于为客户提供全方位的商业地产咨询服务。

二、服务内容

1. 房地产项目定位：根据市场调研，为项目提供精准的定位，明确项目的目标客户群体和市场定位。
2. 招商代理：为房地产项目提供招商代理服务，帮助开发商吸引合适的投资者和运营商。
3. 销售代理：为房地产项目提供销售代理服务，帮助开发商快速回收资金。
4. 市场调研与分析：定期进行市场调研，分析市场动态，为开发商提供市场趋势报告。
5. 房地产法律咨询：提供房地产相关的法律咨询，确保项目合规运营。

三、公司优势

1. 团队专业：拥有一支经验丰富的团队，熟悉商业地产市场，能够提供专业的咨询服务。
2. 广泛合作网络：与多家开发商、投资者和运营商建立了良好的合作关系，能够为项目提供丰富的资源。
3. 优质服务：始终以客户满意为宗旨，提供优质、高效的服务。

四、客户案例

公司成功为多个商业地产项目提供了专业的顾问服务，其中包括某大型购物中心、某高端酒店公寓等。这些成功案例证明了公司的专业能力和服务质量。

五、总结

上海桥瑞商业地产顾问有限公司是一家值得信赖的商业地产顾问公司，能够为开发商提供全方位的商业地产咨询服务。公司拥有专业的团队、广泛的合作网络和优质的服务，能够为项目带来成功和价值。

一手房业务拖累，踩雷“大客户”，房地产代理业绩暴跌，风险依然存在

近日，易居企业控股、世联银行、合富辉煌等房地产代理商披露2024年业绩报告，无一例外止盈转亏。其中，易居企业控股亏损88.93亿元，4月份违约3亿美元，成为国内首家公开“爆雷”房地产代理。

年报季即将结束，房地产代理行业的业绩相继曝光。财务报告显示，易居企业控股、世界联合银行、合富辉煌等房地产代理商遭受业绩损失。这种普遍下跌主要是由于房地产市场低迷，这与一些主要房地产公司的爆炸有关。

一些业内人士告诉《红周刊》，房地产开发端的风险可能会加速中介机构平台的重组。”目前，整个房地产行业的重组已经影响到代理商，如果你经历了另一轮重组，你可以生存得更好。”

拖累一手房业务

由于房地产市场低迷，房地产代理行业遭受了普遍的损失。截至4月29日，易居企业控股、世联银行、房多多、合富辉煌等一半以上上市房地产代理公司披露了2024年度报告或未经审核的业绩报告。上述企业在报告期内依次记录净利润-88.93亿元、-11.29亿元、-11.71亿元、-4.45亿元，分别比去年同比变化为-3021％、-1118％、-431％、-396％。

其中，除了敲响退市警钟的房多多，2024年和2024年分别记录净亏损5.1亿元和2.2亿元后再次亏损外，易居企业控股、世联银行、合富辉煌属于首次止盈转亏。

对于损失的原因，这些房地产代理指出，这是房地产下行带来的“连锁反应”，如“逾期未支付商业承兑汇票”、“个别房地产企业客户信贷质量恶化”、“坏账准备增加”等，影响上市公司股东的净利润。《红周刊》梳理企业公告发现，2024年上述代理商均计提大额资产减值准备，易居企业控股、世联行、房多多、合富辉煌计提减值或坏账拨备分别为66.68亿元、16.6亿元、6.13亿元、3.06亿港元(约2.58亿元)。

《红周刊》了解到，从业务类型来看，上述企业不同于贝壳、我爱我家等二手房业务中介平台。易居企业控股、世联银行、房多多更注重新房代理市场，从事“b端市场业务”。其中，房多多宣传自己是“中介机构”，本质上是为企业用户搭建服务平台；围绕“大交易、大资产管理”进行业务布局的世界联合银行的总体方向是“toG(地方政府)、toB再toC(大型企业)；易居企业涵盖易居营销、克而瑞、易居房友等业务产品，提供三大业务:一手房代理、房地产数据及咨询、房地产经纪网络。

一手房代理的定位确实给上述企业带来了快速发展的时刻。以易居企业控股为例，据《红周刊》统计，2024年至2024年，易居企业控股一手房代理服务收入依次为39.27亿元、47.53亿元、45.66亿元、32.62亿元，占年总收入的84.75亿元％、79.91％，50.21％，40.52％。同时，随着房地产经纪网络、房地产数据和咨询业务收入的扩大，自2024年达到峰值以来，一手住房代理服务收入的比例逐渐下降，但业务部门贡献收入的比例仍在公司三大业务部门中排名第一。

但在房地产企业销售普遍下滑的情况下，一手房代理首当其冲地面临业绩下滑的风险。2024年，易居企业控股一手房代理收入19.76亿元，同比下降34.93％，三大业务板块降幅最高；总收入比例下降至22.34％，以往的主要收入板块开始被其房地产经纪网络服务超越。

与易居企业控股类似，2024年世联行代理销售业务收入24.01亿元，同比下降19.81亿元％，将上市公司的收入比例降低5个百分点至39.48％。销售额为3134.79亿元，增长率为-18.43％；销售面积2959.65万平方米，增长率-13.63％；代理费平均费率0.77％，低于2024年的0.78％和2024年的0.8％。

在这方面，广东中原房地产项目部总经理黄涛告诉《红周刊》，目前房地产代理在新房代理方面的表现严重下降，主要与开发商的紧密联系和对第一手住房的贡献有关。“比如中原在广州的店，70％至80％佣金收入来自一手房代理。今年以来，受经济下行压力和疫情影响，房地产销售普遍下滑。比如我们在广州白云区代理的六栋楼关闭了半个月，可想而知对整体业绩的影响。”

易居，世联行踩雷“大客户”

风险释放仍在进行中

在账面损失的情况下，一些房地产代理商的风险尚未释放。例如，一些“雷电爆炸”开发商的代理机构存在这样的问题。

以过去半年股价减半的世界联合会行为为例，根据年度报告，亏损最重要的原因是“大客户资本周转困难，商业承兑汇票逾期，部分开发商客户融资困难，资本链紧张”，应收账款信用减值损失同比增加10.41亿元。

虽然世界联合银行没有命名“大客户”是谁，但该公司之前的年度报告显示，这可能与恒大集团有关。2024年，恒大年销售额7.15亿元，占公司年销售总额的10.64％，是世界联行最大的客户。2024年，恒大集团股权投资价值明显变化为-8500万元。

截至2024年底，世界银行的应收账款仍有相当一部分来自恒大。根据年度报告，恒大集团及其关联方的应收账款总额为12.53亿元，其子公司恒大房地产的其他非流动金融资产通过间接投资持有1亿元。现在，过去的大客户陷入了流动性危机，上述应收账款和投资面临着巨大的风险敞口。

今年4月触发美元债券违约的易居企业控股，超过了“大客户”的深度约束。根据2024年香港上市披露的招股说明书，公司参与了恒大、R&F、龙光、新力、禹州等26家房地产企业。然而，在过去的一年里，上述一半以上的房地产企业出现了流动性危机。

根据易居企业控股最近发布的未经审核的业绩公告，公司预期信贷损失的金融资产损失拨备(扣除拨回)从2024年约1.72亿元增加了3765元％由于“个别房地产企业客户信贷质量恶化”和“个别房地产客户未偿还贸易相关应收款项”，至2024年66.68亿元。根据其以往的业务构成，易居企业控股触雷对象也无法绕过恒大。据《红周刊》统计，2024年至2024年，恒大对易居企业控股的营业收入依次为18.7亿元、16.4亿元、13.2亿元，占公司总收入的31.5亿元％、18.0％、16.4％，虽然其收入比例有所下降，但一直是易居企业控股的单一最大客户。

根据易居企业控股此前的公告，截至2024年中，易居企业控股的应收账款为74.34亿元，其中恒大是其单一最大客户，涉及恒大的应收账款为35元～占总应收账款40亿元的比例约为50亿元％。可以说，深陷流动性危机的恒大集团直接给易居业绩带来了压力。

“‘大客户依赖’实际上是企业的经营理念和业务结构。黄涛说：“我们把商业模式分为“大树”或“森林”。前者就像一棵大树死了，主营业务也倒下了，风险很大；后者可能是一棵小树死了，但还有其他的。这就是经营理念的差异，企业在不同地区和阶段有灵活的选择。要想生存，关键是要保持核心竞争力和市场份额。”

房地产代理业务和人员收缩

产业转型前景不容乐观

随着业绩压力的增加，房地产经纪人和代理商开始收缩业务和人员配备。例如，今年3月，由于公司“持续亏损，无法维持正常运营”，在线房地产交易平台Q房网发布内部通知，宣布上海云房数据服务有限公司关闭；当月，二手和新房交易服务集团部门人员优化了一个上市中介平台％的消息。

根据安居客房地产研究院发布的《全国房地产经纪行业季报（2024年第一季度）》，2024年3月，受市场环境影响，全国房地产经纪公司数量持续减少，3月份环比下降12.1%％。

事实上，一些房地产代理商去年开始了人员优化过程。据《红周刊》统计，截至去年年底，房多多员工总数为604人，同比减少64.98人％；与去年同期相比，世联行员工总数为14006人，减少了34.05％。

具体来说，以世联行为例，在2024年各专业类别中，金融、业务支持、销售等员工裁员比例排名前三。截至报告期末，分别有124人、1210人和5987人，同比下降57.2％、48.33％、43.08％。相应地，资产运营是其唯一一个员工数量正在增加的专业类别。截至报告期末，共有3068人，比去年同期增加1.52人％。

《红周刊》发现，世联银行的行动不仅与行业普遍收缩有关，还与自身业务转型有关。这不仅是世联银行，其他房地产代理商也在寻求转型。

据了解，房地产代理商在金融业务、长期租赁公寓、数字服务等领域寻求第二条增长曲线。比如房多多寄希望于打造“房云SaaS”的数字服务产品。自2024年起，易居企业控股与阿里联合推出天猫好房，并以此为平台开展数字营销服务，该业务板块在2024年实现收入34.43亿元，同比增长202.53亿元％。在引进珠海大横琴集团并转让控股权的2024年，世界联合银行也借此机会宣布“大交易” 前者包括代理销售和金融业务，后者包括城市资产管理、空间运营、招商租赁业务等。2024年，世界联合银行处置了60多家酒店管理和公寓管理公司；此外，商业保理、房地产顾问咨询和城市运营服务公司40多家，通过新投资和资产收购，“大资产管理”业务明显实施。

但《红周刊》发现，世联行的新业务盈利能力有待提高。2024年，新增城市资产管理和空间运营业务分别实现营业收入7.34亿元和5.49亿元，占总收入的12.10%％、9.02％。但前者毛利率为11.29％，低于其“老本行”代理销售的24.8％；后者收入尚未覆盖成本，毛利率为-12.2％。

黄涛表示，目前房地产代理商的新业务有利于提高行业整体运营水平，但不应夸大其作用。”例如，互联网 、数字营销等业务可以完善方案整合，完善配套服务，但仍然无法取代最重要的线下销售。”

空白研究所创始人杨贤在接受《红周刊》采访时表示，依靠“信息差、资源差”的简单操作逻辑是中介机构和代理商遇到困难的根本原因，但这一轮市场下跌让每个人的风险暴露得更清楚，“如果你不找到行业的角色和价值，所谓的‘护城河’或‘第二条增长曲线’仍然非常困难。”

从未来趋势来看，黄韬认为，房地产代理商仍有可观的市场份额，代理商的营销策划和其他功能不会消失。“以广州为例，10万套一手房意味着2000亿或3000亿元的销售额可以根据代理商分为10套％就销售额而言，也有几百亿元，市场份额还是很大的。”

同时，能够顺利“渡劫”的代理商也会“有所作为”。“首先，开发商需要销售商品、竞争和与代理公司合作；其次，目前市场上关注一手房业务的代理商并不多，整个房地产行业的重组已经影响到代理商。如果他们经历了另一轮重组，他们可以生存得更好。”黄涛说。

他补充说，整个中介机构行业可能面临一个新的话题，如开发商是否会形成自己的销售模式，稀释代理功能；利润率，“因为当市场好时，开发商给代理的利润可能不会增加，有时规模越来越大，利润正在下降。这是该行业考虑的一个新话题。”

(本文于4月30日发表在《红周刊》上，提到个股仅为例分析，不提出交易建议。)

本文源自证券市场红周刊

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