2024年上海商业地产现状怎样

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《2024年上海商业地产现状怎样》

一、概述

2024年的上海商业地产市场保持了稳定的发展态势，尽管面临一些挑战，如经济下行压力和市场竞争加剧，但整体表现依然可观。

二、市场供需

在供应方面，新开发的商业地产项目数量有所增加，但受限于市场需求，部分项目未能达到预期销售目标。在需求方面，消费者对高品质、高性价比的商业地产需求持续增长，尤其是在市中心区域。

三、价格与投资

商业地产的价格普遍上涨，尤其是一些优质地段的商业地产。然而，投资者的信心有所下降，投资规模有所缩减。一方面是由于经济环境的不确定性，另一方面是由于市场竞争的加剧。

四、市场竞争

市场竞争激烈，特别是在购物中心和写字楼领域。许多新开发的商业地产项目都试图通过提供独特的服务和设施来吸引消费者。

五、未来趋势

在未来，随着经济环境的改善和消费者需求的增长，上海商业地产市场有望进一步发展。一些新的发展机遇可能会出现在城市更新、特色化商业地产等领域。同时，商业地产开发商也需要关注消费者的变化，以应对不断变化的市场环境。

总的来说，2024年的上海商业地产市场仍面临一些挑战，但整体发展趋势积极。对于投资者和开发商来说，需要灵活应对市场变化，把握机遇。

2024年9月商业地产零售业态发展报告

观点指数入市项目环比下降，重点城市零售商业项目入市热情下降。期间开业15个商业项目，新供应约117万平方米。其中，华润万象生活、龙湖集团等龙头企业开设了新项目。在签约方面，碧桂园文化商务旅游仍然是最活跃的企业，印度也有所收获。

国内企业业绩回升。在太古大陆扩张过程中，其业绩受益于消费者需求的释放，国内企业的租金收入和销售数据较去年同期有所上升。在投资方面，太古时期的投资加速，并投资于陆家嘴前滩地块项目。

商业形式的引入主要是服装，项目扩建预计将突破发展瓶颈。新店的引入仍然是这一时期的主题，其中服装店最受欢迎。与此同时，高端零售商业项目传来扩张消息，上海恒隆广场和广州太古汇商业区预计将增加，商业竞争力将进一步提升。

入市项目环比下降，头部签约针对重点城市

据观点指数统计，全国共有15个零售商业项目，总量约117万平方米。与上一个报告期相比，数量和数量都有所下降。然而，根据前几年的趋势，预计将有更多的项目在9月底至10月开放，以迎接中秋节和国庆节的黄金假期。

虽然开业项目不多，但类型相对丰富，涵盖了购物中心、社区商业和奥莱等不同的商业形式。在体积方面，有6个项目超过10万平方米，其余为10万平方米以下的中小型项目。在城市分布方面，除上海外，一线城市开设了新项目，其余均位于二线及以下城市。

在新开业项目中，我们可以看到股票改造项目。例如，济南泉城的XiNCC曾经是济南第一个万达广场。经过几次经营，新接管者成为山东第一个“8” “16夜经济”商业综合体符合当前流行的夜经济创新。

在样品企业方面，华润万象生活、龙湖集团、新城控股、京基百纳等新项目进入市场，均为其较为成熟的产品线项目。其中，龙湖北京龙湖北苑天街是其在北京的第一个轻资产项目，延续了其良好的TOD模式。

据了解，龙湖北京北苑天街位于朝阳区北苑核心区，是靠近地铁13号线北苑站的TOD项目，总量12万平方米，辐射100多万人。到目前为止，龙湖已经在北京运营了8个天街项目。

在新项目获取方面，碧桂园文化商务旅游在此期间仍然是最活跃的，共获得了3个轻资产项目，其余的龙湖、万达和印度都增加了1个轻资产签约项目。与前者的数量突破不同，该项目大多位于三、四级城市。后者签约项目主要位于上海、重庆等商业竞争力较强的城市，项目质量相对较高。

其中，有许多熟悉的合作伙伴。例如，印力期间签署的项目所有者是浦芳集团和浦发集团的子公司。今年上半年，印力与浦发集团就唐镇邻里中心项目和川阳河项目签订了合作协议。

国内企业业绩回暖，太古内地扩张进行

在此期间，大多数商业房地产企业公布了今年上半年的业绩。在样本企业中，新城控股和龙湖集团的收入超过50亿元，主要是由于项目规模可观带来的整体效益。

除租金外，项目运营水平也表现良好，与去年同期相比有明显增长。以龙湖集团为例，财务报告数据显示，截至2024年上半年，开业商场建筑面积762万平方米（含停车位总建筑面积980万平方米），总租金率95.4%，同店销售和客流同比增长20%以上。

原因与龙湖业务的发展战略有关。目前，它专注于轻资产和TOD领域，使其在项目获取方面具有较强的竞争力；此外，重资产持有和开发可以保持稳定的规模增长。

新城控股的扩张步伐并未停止。今年上半年，实现了143个大中城市和205个吴越广场综合体项目的布局。吴越广场开业146个，吴越广场开业面积1367.14万平方米，规模效应不容忽视。

但如果单个项目的盈利能力不如华润、龙湖等企业，根据上半年披露的数据，五岳广场运营平均租金在3500万元左右。

值得注意的是，大悦城控股等之前比较保守的企业也有比较积极的表现。

上半年，大悦城持有业务收入27.01亿元，同比增长34.73%。在此期间，北京京西大悦城、无锡江南大悦城、广州黄埔大悦汇等三个购物中心新开业，规模明显增长。这可能与目前的轻资产战略有很大关系。年内开业的广州黄埔大悦汇是一个轻资产出口项目。

在此期间，深圳的第一座欢乐城也计划于2024年底开业，这是继广州黄埔欢乐汇之后，欢乐城在华南的又一次布局。观点指数认为，在以广州和深圳为代表的华南地区站稳脚跟，将对欢乐城未来的发展产生积极影响，并在一定程度上更新其过于“稳定”的商业印象。

在投资方面，太古地产97.1亿元正式投资上海前滩21号地块和洋泾地块，并将与陆家嘴合作开发。从地理位置上看，前滩21号地块位于前滩国际商务区，距前滩太古里仅一条街，是前滩最后也是最大的综合开发项目，将巩固太古在前滩地区的商业优势。

根据观点指数，双方已合作开发前滩太古里项目，该项目于2024年9月30日开业，已成为太古地产的标杆商业项目之一。

此外，在此期间，位于成都的太古零售领先的综合发展项目也正式更名为成都太古里，取代了项目原名成都海洋太古里。到目前为止，太古已经完全占据了基准商业项目的份额。

可以看出，太古地产正在加快对大陆的扩大投资。此前，它宣布将在大陆市场投资500亿港元，目标是在2032年之前将其在大陆的总投资建筑面积翻一番。目前，相关目标正在逐步实现。

商业形式的引入主要是服装，项目扩建有望突破发展瓶颈

报告期内，第一家店、新店及时限时店或快闪店主要引入观点指数监控的样品项目，其中新店占比最大，部分由入驻品牌重新安装更新开业。例如，中国第一家高尔夫品牌HONMA城市中心商店在成都远洋太古里新亮相。

在限时店方面，大多是由外国品牌开设的。例如，SKPSELECTBEAUTY和意大利米兰的无火香薰品牌CULTI库丽缇在北京SKP-S展示了中国第一家品牌限时店。然而，与上一个报告期相比，本月的短期商店较少，其中大部分是相对稳定的长期商店。

在引入的商业类型中，服装店在期间很受欢迎。除了成人服装，童装占一定比例。此外，体育品牌的拓展也更加活跃。相比之下，餐饮店的引入相对较少。

除了品牌的引入，一些基准项目也传来了扩张的消息。在此期间，上海静安上海恒隆广场南京西路历史文化区保护规划082社区局部调整方案已正式获批。根据规划调整，恒隆二期办公楼082-01地块以集约利用为发展导向，结合公共空间联动更新增加商业功能。

广州市规划自然资源局还发布了批准前宣传，计划增加、改造和扩建广州太古汇文化中心的项目。如果项目获得批准，预计将启动广州太古汇文化中心。其扩大的零售面积、新的电影院、文化艺术等形式对广州太古汇整体项目具有积极的补充作用。

观点指数认为，如果扩建成功，将在增加项目业务面积和提高业务丰富度方面发挥重要作用，项目的竞争力可以进一步提高。

以上海恒隆广场为例，近两年项目租金保持100%，租金位居上海商业体前列，但商业经营面积小，只有53700平方米，这也是其发展的瓶颈之一。

扩建成功后，虽然新的商业面积只有3000平方米，但在一线城市的黄金地段已经相当大了。随后，运营商还可以通过更新和利用办公楼区域和地下空间的改造，进一步提高营业面积。

本文起源于观点网

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