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上海商业房地产龙头实力企业——上海房产
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豆瓣上海商业地产——剖析本地地产行业的一把尺
一、基本信息
豆瓣上海商业地产，是一款立足于上海本地商业地产领域的专业平台。它以提供全面、精准的地产信息，帮助购房者、投资者和开发商了解市场动态，做出明智的决策为己任。
二、平台特点
- 多元化信息：豆瓣上海商业地产提供了丰富的地产信息，包括商铺、办公楼、住宅等各类物业类型，满足不同用户的需求。
- 精准定位：平台针对上海本地市场，提供精准的房源信息和市场分析，帮助用户把握市场趋势。
- 用户评价：用户可以在平台上查看物业的真实评价和租赁/买卖情况，帮助用户更好地了解物业的实际情况。
三、市场影响力
- 引领市场趋势：豆瓣上海商业地产提供的信息和评价，对上海本地商业地产市场有着重要的影响，引导着市场的走势。
- 提升透明度：平台提高了商业地产交易的透明度，让用户能够更直观地了解市场状况，做出更明智的决策。
- 促进交易：通过平台，用户可以找到理想的物业，达成交易，推动商业地产市场的繁荣。
四、用户反馈
- 用户满意度高：多数用户对豆瓣上海商业地产的评价是积极的，认为平台提供的信息准确、丰富，帮助他们做出了正确的决策。
- 获得宝贵建议：通过平台，用户可以获得其他人的真实评价和建议，有助于他们了解市场的真实状况。
五、未来发展
豆瓣上海商业地产作为本地商业地产领域的专业平台，未来有望继续提升其服务质量，提供更全面、更准确的市场信息，以满足用户日益增长的需求。同时，平台也将加强与开发商、经纪公司的合作，共同推动上海商业地产市场的健康发展。
“花”待放|上海商业地产市场年度回顾和展望
报告下载链接：
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上海商业地产持续复苏，空置率稳步下降
2024年第三季度，上海房地产市场整体保持复苏复苏趋势。特别是在核心中央商务区，办公楼租赁需求持续复苏，强劲需求使空置率持续下降。同时，由于医药等行业的租赁需求，前滩等行业的表现也同样强劲。上海零售物业市场空置率第三季度呈下降趋势，包括奢侈品在内的众多品牌需求强劲，净吸收量超过新供应量。在物流房地产市场方面，第三方物流、制造业和新兴领域需求稳定，导致租金快速增长。由于疫情顾虑，住宅市场新项目推迟入市，但市场需求依然稳定，高端项目价格略有稳步上涨。在投资市场方面，REITS为投资机构提供了明确的退出计划，第三季度物流、工业园区和长期租赁公寓领域的投资机会受到青睐。
甲级办公楼
全市办公楼市场净吸纳量为38.6万平方米，其中央商务区净吸纳量上升至17.4万平方米。陆家嘴地区对国内金融服务业和专业服务业公司的需求仍然活跃，而浦西中央商务区的需求是由一系列行业（包括金融服务业、专业服务业、零售业和新技术媒体）共同推动的。非中央商务区净吸收量为21.2万平方米，需求主要来自国内企业。“科技新媒体和金融服务企业积极寻求扩租机会，”上海商业地产部租户代表总监黄震说。与此同时，生物医药企业的租赁查询量也有所增加，尤其是前滩板块。”
中央商务区第三季度新增供应。该项目位于长宁中央商务区，总建筑面积5.7万平方米。虽然记录了新的供应，但活跃的租赁市场使整个中央商务区的空置率环比下降了1.7个百分点到9.3%，其中浦西的空置率下降了1.8个百分点到7.7%，而浦东的空置率下降了1.4个百分点到11.2%。在非中央商务区，共有6个项目竣工交付，总建筑面积约42.0万平方米。尽管非中央商务区的租赁市场同样活跃，但大量新供应导致空置率环比上升1.3个百分点至27.8%。
中央商务区整体租金环比上涨0.9%，其中浦西中央商务区在优质办公楼的带动下租金上涨1.8%。浦东中央商务区整体租金表现基本持平，各项目和板块租金表现分化加剧。非中央商务区租金环比增长1.3%，前滩等强势板块引领增长。
产业园区
三季度上海工业园区净吸纳量为29.5万平方米，创近年来单季度净吸纳量新高。新技术媒体企业仍然是草河泾板块租赁需求的主要驱动力。例如，丽丽丝游戏在草河泾科技绿洲4期扩大了1.7万平方米的面积。在生物医学企业和科技新媒体企业的推动下，张江板块的租赁需求保持活跃。海河医药在张江前社生命科学园租赁面积6万平方米；与此同时，OPPO在张江集创公园扩建面积7万平方米。三季度共完成三个新项目，总建筑面积约14.9万平方米。即使新项目进入市场，上海工业园区的整体空置率仍环比下降1.9个百分点至11.6%。第三季度整体租金继续小幅上涨，环比增长1.0%至4.5元/平方米。
零售物业
由于租赁需求的进一步恢复和近期新开业项目的优异表现，全市净吸收量上升至52.5万平方米。仲量联行上海零售房地产部主任庄表示:“奢侈品牌扩张加快，旗舰店、新概念店、快闪店重点布局。越来越多的高端护肤品、香水和美容品牌在上海开设了第一家品牌店。同时，汽车展厅、室内体育体验店、连锁餐厅、咖啡甜品店等需求活跃，共同推动第三季度租赁市场复苏。
三季度，位于非核心商圈的三个购物中心相继入市，商业建筑面积42.1万平方米。凯德北外滩来福士和瑞安集团太阳宫项目位于虹口区，开业率高。由太古地产和陆家嘴集团联合开发的前滩太古里于第三季度末开业，该项目聚集了许多高奢侈品牌。核心商圈空置率环比下降0.3个百分点至9.7%。随着现有项目租赁进度的加快和新入市项目开业率的提高，非核心商圈空置率逐月下降1.0个百分点至9.3%。
受益于奢侈品牌的积极扩张和高端购物中心的优异销售业绩，核心商务区一楼租金环比上涨2.6%至每平方米51.2元。非核心商务区租金环比略有上涨0.9%，大部分项目仍面临市场供应压力，区域标杆项目持续表现良好。
物流地产
第三季度，上海物流房地产市场需求强劲，净吸收量达到21.0万平方米，新竣工项目和现有项目需求活跃。第三方物流仍然是主要的需求来源，其中国内外物流公司本季度有新的租赁需求和续约。中国工业和物流服务部联席总监黄辉表示：“制造业也是物流市场的主要需求来源之一，特别是新能源汽车公司和配套企业。此外，冷链运营商等新兴需求也保持强劲。
第三季度，两个新项目竣工交付，新增供应18.0万平方米。临港现代物流园区和新宜金山银河一号智能产业园一期均取得较高预租水平。尽管第三季度有大量新的市场供应，但强劲的需求使上海物流市场的整体空置率从5.9%降至4.4%。每个细分市场都取得了租赁进展。其中，金山市场表现与上季度相似，空置率大幅下降。该地区租赁面积较大，导致初始空置率较高。本季度，新供应强劲的租赁需求使其空置率相对高于其他细分市场。
第三季度，物流房地产租金环比上涨至1.1%，达到每平方米1.53元，同比增长2.8%。由于空置率低，租赁需求强劲，增长速度加快，表明大多数细分市场的业主对租金增长持乐观态度。
尽管抵押贷款利率上升，购房政策继续收紧，但上海第三季度一手商品房交易量保持稳定。在本季度开盘的第三批集中供应楼盘中，约56%的楼盘项目触发了积分制，获得了较高的认购率。受市场供应不足影响，一手商品房整体成交量环比略有下降3.9%。在高端住宅市场方面，在限价政策的监管下，高端房地产的市场价格保持稳定，改善的购买需求保持强劲。第三季度共有760套高端商品房交易，较上季度增长56.1%。与此同时，三季度入市的三个高端项目在触发积分制后，在开盘第一天就取得了优异的销售业绩。
第三季度，由于国内部分城市小规模疫情的反复影响，上海推迟了第四批房地产供应进入市场，避免了认购网站的聚集，导致本季度市场供应略有不足。一手商品房市场总供应量为158万平方米，环比下降37.8%，同比下降42.7%。高端一手住宅市场共推出3个新项目，共供应376套高端商品房，平均价格在11.5万元至13.6万元之间。
由于新供应有限，购买需求保持活跃，第三季度高端一手住宅价格环比略有上涨0.8%。在二手住宅市场，由于抵押贷款利率上调和“三价低”原则，即贷款金额将根据网上签约合同价格、银行评估价格和税务相关评估价格的最低值进行审批。第三季度，整体市场购买情绪降温，二手高端住宅价格较上季度略有上涨1.4%，增速放缓。
预计第四季度将有更多的市场供应。在购房政策将保持紧缩的情况下，一些新项目将放宽入围门槛，这意味着更多的购房者将有资格参与认购彩票购买新房。因此，与二手房相比，更具价格优势的一手新房仍将是大多数购房者的首选。在上海更加精细化的限价政策调控下，我们预计今年高端一手价格将保持稳定。同时，在抵押贷款政策收紧、二手房价验证、部分购房者转向购买一手新房等因素的影响下，二手价格上涨将逐渐放缓。
投资市场
2024年第三季度，全国投资市场总交易量达到417亿元，虽然与上季度相比成交量有所下降，但2024年全年交易量仍有望超过2024年。第三季度，开发商类型的卖家占60%以上。由于“三条红线”政策，融资难度越来越大，一些债务问题较大的卖家更愿意出售资产。这一趋势预计将持续到2024年最后一个季度，投资机构将利用这一机会继续丰富其房地产投资组合。
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