上海商业地产投资吴经理

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《上海商业地产投资吴经理》

一、个人背景

吴经理是一位资深的商业地产投资专家，他在上海商业地产领域拥有超过十年的工作经验。他曾在多家知名地产公司担任过高级管理职务，对商业地产市场有着深入的了解和丰富的经验。

二、专业能力

吴经理具备丰富的商业地产投资知识，他熟悉各种商业地产类型，如购物中心、写字楼、商铺等，并对市场趋势有敏锐的洞察力。他擅长分析市场数据，评估投资风险，为客户提供专业的投资建议。

三、业务能力

吴经理主要从事商业地产投资业务，他擅长寻找潜在的投资项目，进行市场调研，分析项目的优缺点，为客户提供全面的投资建议。他的业务能力得到了业内的一致认可，曾多次成功完成投资项目，取得了良好的投资回报。

四、沟通能力

吴经理具备良好的沟通能力，他能够与客户进行有效沟通，了解客户的需求和疑虑，为客户提供专业的解答和建议。他的沟通能力使他在工作中得到了客户的高度评价。

五、领导能力

吴经理在团队中扮演着领导者的角色，他能够带领团队成员共同成长，提高团队整体实力。他的领导能力使他在工作中取得了突出的成绩，为公司带来了良好的经济效益。

根据我们上面内容，小编觉得：吴经理是一位非常优秀的商业地产投资专家，他具备丰富的专业知识和业务能力，良好的沟通能力及出色的领导能力。他的专业素养和职业操守使他成为业内的佼佼者，值得广大投资者信赖。

专题 | 深耕长三角，新城与宝龙商业差异化发展

新城寻求培育成熟的“卖猪”项目，突破宝龙商业管理上市。

◎研究员/房玲，羊代红，洪宇桁架

新城和宝龙主要是长三角商业开发经营企业，更喜欢开发商业综合体项目，许多开发商业地产房地产企业专注于核心二线城市，他们的商业开发关注大多数三、四级地区，走“农村包围城市”路线，以差异化竞争的方式提高品牌知名度。在随后的发展中，新城坚持三、四级差异化发展，积极推进全国布局；由于三、四级市场的痛苦，宝龙将注意力转向长三角一、二级城市。在这种战略差异下，新城和宝龙逐渐发展了自己的特点。

01从三四线开始，深耕长三角

渐行渐远的宝龙和新城商业

1、发展之初，宝龙重视三四线的痛苦，新城制定标准化产品，重点关注三四线(部分略)

自2003年介入商业地产以来，宝龙地产于2007年开业。2009年宝龙地产成功上市带来的充足资金，使宝龙商业进入扩张期。在发展的早期阶段，宝龙的商业布局集中在全国各地的三、四级城市。2013年，公司高层改变了商业布局战略，首次提出“深入上海，重点关注长三角”。

新城商业始于2008年，当时新城在常州成立了全资子公司，新城万博试水商业1.0。2012年，“五岳”商业品牌明确推出，标志着新城商业地产产品开发进入标准化阶段。与此同时，2013年新城调查发现，三四线购物中心项目缺口较大，蓝海成为新城商业的突破口。2014年12月，上海青浦新城吴越广场的开业标志着新城正式向其他城市发展吴越广场，也开启了“吴越广场”的快速复制模式。

2、加快发展，新城深耕长三角三四线，宝龙早期全国化崩溃后深耕长三角(部分略)

截至2024年底，新城吴越广场约71.4%位于三四线城市。该地区以集团大本营常州深耕长三角为基础，截至2024年底已开业的长三角可供出租建面占65.2%。然而，根据新城储备项目总建设面，新城商业正逐步走出长三角，向全国化扩张。其储备总建设面积的46.8%位于长三角，长三角比例逐渐下降。

在经历了2012-2014年三四线的失败后，宝龙逐渐将重点从三四线转移到一二线郊区，与三四线并重。截至2024年底，宝龙已开业商场一二线城市占54.6%，较2014年前上升13.6个百分点。到2024年底，宝龙已开业出租建面长三角地区占51.8%。宝龙业务聚集在长三角。2015-2024年开业的27个项目中，有20个位于长三角。此外，预计未来三年宝龙商业管理披露的78%将位于长三角。

新城标准化扩张反超宝龙

宝龙打造差异化产品线力突破

1、新城增速厚积薄发，宝龙几经波折现在再次加速

从发展速度的角度来看，由于不同的战略，新城和宝龙表现出不同的扩张节奏。宝龙的早期扩张和发展经历了几轮曲折。新城商业的扩张呈现出充分探索和准备后积累的特点。目前，新城开业已进入爆发期，近年来企业开业速度呈指数爆发，规模扩张非常快。

截至2024年底，新城已开业63家商场，建面359.01万平方米，宝龙自主管理开业商场45家，建面343.35万平方米。从项目建设的角度来看，新城和宝龙的开业购物中心没有太大区别；但从项目数量来看，新城开业购物中心数量比宝龙多21个，新城项目数量扩张速度优于宝龙，根据储备项目，新城储备项目多达92个，是宝龙的2.3倍。

2、新城“小而美”项目数量有助于扩大，宝龙新开业项目数量逐年下降(略)

3、新城加强了“吾悦广场”品牌，宝龙差异化产品线抢滩社区(略)

03商业开发策略相似，经营结果不同

1、类似的开发策略：低价拿地 销售租金(略)

2、不同的运营结果:新城规模效率占优(部分略)

值得注意的是，虽然项目初期两家企业的发展策略大致相似，但运营结果却大相径庭。总的来说，新城商业的运营效率略好于宝龙。

租金和平效：新城跨越式发展后，超越宝龙

在商业项目租金收入方面，2024年新城吴越广场租金及管理费收入达到40.69亿元。近五年来，新城吴越广场租金收入复合增长率为107.5%。宝龙2024年租金收入增速有所提升，但此时已被开始跨越式发展的新城超越，规模逐渐扩大。

就平效而言，近年来，新城吴越广场的平效已从2015年的0.5元/天/平方米逐年上升到2024年的3.15元/天/平方米，增速较快。由于企业商业项目的区位布局战略基本稳定，虽然近三年商业项目的平效逐年增加，但幅度不大。2024年，平效为2.5元/天/平方米。

商场租赁率新城多年领先，宝龙运营效率略逊一筹

在商场租金方面，2024年新城商业的整体加权租金率为99.16%。经过多年的发展，新城吴越广场已成为全国知名品牌。同时，由于企业在三四线主战场上具有先发优势，其租金率一直保持在较高水平。

相比之下，宝龙商业项目的出租率相对较低。根据宝龙商业管理招股说明书和2024年年报的数据，2024-2024年宝龙商业项目的平均出租率约为85%。淘汰空置率高的宝龙世界后，整体平均出租率为90.83%，而新城同期平均出租率高达98.83%。2024年，宝龙商业将平均出租率为89.4%。

04新城寻求培育成熟的“卖猪”项目

宝龙商业管理上市突破

1、受项目培育期和选址限制，资产证券化距离较远(部分略)

从资本运营的角度来看，宝龙和新城的商业仍处于资产运营的重阶段，主要是因为一方面，其商业运营发展相对较晚，如华润等老房地产企业，项目仍处于培育期。此外，一方面，他们的项目位置在三四线城市、一二线城市郊区或卫星城市，项目的评估价值仍然相对较小，如果实现，将无法获得更好的资本回报。然而，面对商业地产投资大、回报周期长、融资方式单一的特点，证券化已成为振兴巨大商业股票资产的新蓝海。两家企业都在资产证券化的道路上尝试过，但仅限于一些高质量的商业资产。如何退出低能城市的商业项目仍处于探索阶段。

2、均进行轻资产探索，宝龙商业管理上市为减肥开辟了新的途径（部分略）

另一方面，除了对资产证券化的探索外，两家企业都尝试了轻资产。由于自身的商业运营项目和管理经验，具有较强的投资资源和专业的运营能力，对合同项目进行出口管理。此外，2024年宝龙商业管理的成功上市是宝龙商业找到另一种方式进行轻资产化的重要尝试。

基于长三角，不同的新城和宝龙正在走出独特的差异化道路。

……部分略…

在运营之初，新城和宝龙商业都意识到了一二线商业的难度，转向三四线，打算走“农村包围城市”的道路。然而，在发展过程中，两家企业反映了不同的发展道路。目前，宝龙发展聚集在长三角，也将注意力转向三、四、一、二线郊区；近年来，新城项目开业进入爆发期。同时，在长三角形凝聚了巨大的影响力后，它正逐渐试图走向全国化。

在项目布局和运营效果上也存在较大差异。从商业指标来看，截至2024年底，新城已开业63个项目，新城已开业21个项目。在项目运营效果方面，宝龙的平均租金率、租金和管理收入以及估计的月租金（以租赁建筑面为口径）均低于新城，这在一定程度上反映了公司运营的不足。对于宝龙来说，与规模扩张相比，改善商业运营的不足是首要任务。目前，专注于上海和长三角地区，专注于产品建设可能不是宝龙的好事。

进入2024年后，新城继续加强“吴越广场”品牌的影响力，重点关注产品线的扩张，近两年进入爆发期；经过商业痛苦期后，宝龙逐渐开始梳理建立自己的品牌，注重运营建设，为不同客户创造差异化的四条产品线。此外，2024年，宝龙商业引进了原新城商业发展的领导者陈德力，未来可能有助于宝龙腾飞，2024年，宝龙为其商业管理公司宝龙商业上市发展开辟了新的途径，未来可能会在轻资产运营中弯道超车。

Jenny的排版

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“深耕长三角，新城与宝龙商业差异化发展”

一、从三四线出发，深耕长三角，逐渐远离宝龙和新城商业

1、发展之初，宝龙重视三四线的痛苦，新城制定标准化产品，重点关注三四线

2、加快发展，新城深耕长三角三四线，宝龙早期全国化崩溃后深耕长三角

新城继续重点布局三四线，宝龙一二线郊区和三四线并重

新城深耕长三角，未来将向全国扩张。宝龙将深耕长三角

二、新城标准化扩张超越宝龙，宝龙打造差异化产品线，力求突破

1、新城增速厚积薄发，宝龙几经波折现在再次加速

2、新城“小而美”项目数量有助于扩大，宝龙新开业项目数量逐年下降

3、新城加强了“五岳广场”品牌，宝龙差异化产品线抢滩社区

三、业务发展战略相似，业务结果不同

1、类似的开发策略：低价征地 以售养租

新城宝龙通过布局三四线或一二线欠开发区来降低成本

销售租金是共识，但具体操作略有不同

2、不同的运营结果：新城规模和效率占主导地位

租金和平效：新城跨越式发展后，超越宝龙

商场租赁率新城多年领先，宝龙运营效率略逊一筹

四、新城寻求培育成熟的“卖猪”项目，突破宝龙商业管理上市

1、受项目培育期和选址限制，资产证券化道路较长

2、均进行轻资产探索，宝龙商业管理上市为减肥开辟了新的途径

五、以长三角为基础，新城与宝龙正走出独特的差异化道路

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