上海房产经纪人流失率排名,贝壳的“心病”还没好

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《上海房产经纪人流失率排名：一个重要的业务视角》

一、引言

在上海这个高度竞争的市场环境中，房产经纪人的流动情况是一个不能忽视的重要话题。最近我们进行了相关的数据统计和分析，发现了房产经纪人流失的一些关键因素。这篇文章的目的就是通过对各个因素的剖析，为您解读房产经纪人的流失情况，从而为您的业务发展提供一些参考。

二、流失率排名前五的区域

1. 浦东新区：浦东新区的房产经纪人流失率相对较高，这可能与该地区的竞争激烈有关。
2. 闵行区：闵行区的高流失率可能与市场饱和度较高有关，部分经纪人在寻找更具挑战和机会的市场。
3. 嘉定区和宝山区：这两个区域的流失率也相对较高，可能反映了市场环境的变化和竞争压力。

三、影响流失率的因素

1. 工作环境：良好的工作环境，如友好的同事、合理的薪酬、公平的晋升机制等，对留住经纪人至关重要。
2. 职业发展：经纪人对他们的职业发展有较高的期望，如果公司能够提供足够的培训和发展机会，将有助于降低流失率。
3. 市场竞争：市场竞争激烈的地方，经纪人的压力和挫折感可能会更高，从而导致更高的流失率。

四、应对策略

1. 提高薪酬待遇：提供具有竞争力的薪酬，有助于吸引和留住优秀的房产经纪人。
2. 优化工作环境：创造一个友好的工作环境，让经纪人感到被尊重和重视。
3. 提供培训和发展机会：鼓励并支持经纪人进行职业发展，为他们提供必要的培训和发展机会。
4. 建立良好的沟通机制：建立有效的沟通机制，让经纪人感到被尊重和重视，从而提高他们的满意度和工作投入度。

五、结论

房产经纪人的流失率是一个需要我们关注的问题，它不仅影响公司的业务运营，还可能影响市场的稳定性和消费者的信任度。通过深入分析流失率高的区域和影响因素，我们可以采取相应的策略来降低流失率，提高业务效率和客户满意度。同时，我们也要注意，降低流失率并非一蹴而就的过程，需要持续的努力和投入。

贝壳的“心脏病”还没有好转

壳Q2收入同比下降43%，活跃房地产经纪人同比下降23.9%。

8月23日晚，贝壳公布了2022年第二季度的财务业绩。财务报告显示，第二季度净收入为138亿元，较去年同期下降43.0%。调整后的净亏损为6.19亿元，不符合美国通用会计准则。

至于贝壳的现状，首席执行官彭永东说：“从长远来看，我们的内外环境无疑充满了挑战，不确定性继续增加。”

事实上，贝壳的房地产轨道正面临着前所未有的压力和不可预测的外部变化，这使得该行业从增量市场到今天的股票市场。在这样的行业背景下，贝壳不确定性的缺点已经出现。在今年的Q1财务报告中，贝壳的净收入从2021年同期的207亿元下降到125亿元，下降了39.4%。

除了外部因素外，贝壳内部仍处于动荡期。

自去年以来，贝壳已经开始了三次大规模裁员。数据显示，去年下半年，贝壳关闭了1800多家门店，1万名经纪人告别了贝壳。第二次裁员的灾区是高管，20多名高管离开了贝壳。第三次裁员发生在回到香港上市前后，贝壳切断了成都的整个生产和研究部门。除了裁员，软银出售股票，高山撤出资本，资本方对贝壳的态度似乎并不乐观。

然而，贝壳并没有等待死亡，而是积极应对。去年年底，提出了一体化两翼发展战略，目前取得了良好的效果。财务报告显示，壳牌家居装饰业务实现proforma收入13.7亿元，逆市同比增长10%以上，完成合同金额近17亿元。

从整体财务报告来看，贝壳为自己找到了非常合适的第二条发展曲线，实现了第一条和第二条曲线的业务协调和分流。然而，贝壳似乎过于重视新业务。目前，贝壳的中介业务基本板块仍处于动荡时期。看重家居装饰业务的贝壳会忽略一件事吗？

上半年又损失了2万经纪人，贝壳强势基本盘

不难看出，贝壳为了稳定基本盘下了一些功夫。

根据数据，贝壳在网上商机的分配机制、商机匹配模型等基础设施上投入了大量资金，最终目标是引导公平，加强管理。之所以做更多的基础设施，是因为贝壳的核心人员，也就是房地产经纪人。毕竟庞大的门店规模和房地产经纪团队是支撑贝壳基本盘的基础。在这方面，贝壳不能再失去了。

数据是最直观的表现。2021年第二季度，壳牌经纪人总数为54.86万，活跃经纪人49.93万，年底总数下降至45.45万，活跃经纪人40.67万。根据最新的财务报告，壳牌只有38万活跃房地产经纪人，比去年减少了23.9%。

简单来说，今年上半年，贝壳失去了2万活跃经纪人，每年损失近10万。

除房地产活跃经纪人外，门店规模也急剧下降。2021年底，贝壳店约5.1万家，活跃店4.5万家。今年3月，贝壳店总数为4.8万家，活跃店约4.57万家。根据最新财务报告，截至2022年6月30日，贝壳店数量为4.28万家，同比下降19%。活跃商店4.11万家。

也就是说，从总门店数量来看，贝壳上半年已经减少了近万家门店。

从房地产经纪人流失和店铺减肥的角度来看，贝壳做多基础设施或保持基本稳定。纵观贝壳的财务报告和官方声明，不难看出房地产经纪人和商店规模的重要性。贝壳在解读财务业绩时多次提到房地产经纪人。从数据来看，贝壳表示，Q2房地产经纪人流失环比下降至0.4%。第二季度大部分城市门店和经纪人数量稳定，6月份北京和上海活跃经纪人流失率仅降至1%-3%。6月份非北上活跃经纪人的月流失率也降至了5.6%。

经过一系列措施，人员和商店开始趋于稳定。这种稳定性也可以反映在表现上。根据贝壳研究所的数据，第二季度全国二手市场GTV同比下降约45%，而贝壳存量房交易GTV为3.9亿元，同比下降40%，二手房交易GTV同比下降约41%，贝壳的表现略高于整体市场表现。第二季度，贝壳新房完成GTV

2.2亿元，同比下降55%，贝壳新房业务现金收入比1.27亿元。

不难看出，面对外部环境的下行压力，贝壳对基本板块的希望寄托在“稳定”上。寻求稳定也意味着贝壳正在尽最大努力为自己找到一些不确定因素。

与基本盘求稳相比，贝壳在第二条增长曲线中表现出突进的态势。

家装业务的增长，壳牌发展的新寄托

去年年底，贝壳提出了两翼一体化发展战略。其中，“一体化”是房地产交易轨道，“两翼”是家居装饰轨道和包容性租赁业务。其中，为了加强家居装饰家居业务的市场地位，去年7月，贝壳80亿元全资收购了区域龙头企业圣都家居装饰。

两翼的提议实际上相当于为贝壳找到了第二条发展曲线。从贝壳整体业务的角度来看，家居装修和包容性租赁业务都是基于房地产业务的业务。这样，就可以形成旧业务和新业务的协调发展，实现旧业务向新业务分流的闭环发展，最终实现贝壳整体定位的转型。

从简单的交易业务演变为房地产后市场服务业务，有利于贝壳在当前房地产库存市场找到更多的发展空间。据中国建筑装饰协会统计，2021年家装行业市场规模约2.85万亿元，年增速约18.89%。据估计，整个家居产业链已超过5万亿元。

为了增强旧业务和新业务的粘性，数据显示，壳牌建立了联动组织结构，建立了联动规则、系统和其他基础设施。房地产交易商在与家居装饰和家居业务分流的客户签订合同后，收取佣金的周期从过去30天缩短到5天。

根据财务报告，贝壳二手和新房交易服务业务对家装家居流量的贡献合同占6月份的25%以上。

从整体家居装饰市场来看，第二季度龙头家居装饰企业产值同比下降21%。贝壳家居装饰业务实现了13.7亿元的Proforma收入，逆市同比增长10%以上，签订合同金额接近17亿元。

由此可见，在万亿家装市场中，贝壳首先具有先发优势，然后叠加行业龙头圣都家装的加持，让其在短时间内找到更多的市场份额。

也可以知道，家居装饰业务的增长也有利于壳牌基本盘中的核心房地产经纪人。新房或二手房交易完成后，房地产经纪人可以通过销售家居装修业务获得第二笔收入。客户带来两个订单，可以保证房地产经纪人的收入，降低房地产经纪人的损失率。

两翼的另一项包容性租赁业务也得到了改善。今年6月，贝壳公司联合发起了一项针对应届毕业生租赁的“新青年计划”。主要为应届毕业生提供租金优惠、佣金减免等服务。截至2022年7月31日，“新青年计划”交易量超过8万元，利润超过1200万元。

在贝壳内部，普惠租房已成为惠居事业群，从公开资料来看，主要是加强普惠租房供给侧的投入，降低租房门槛。

从宏观背景来看，应届毕业生人数屡创新高，对租房的需求也在上升。此外，应届毕业生面临着巨大的压力，大多数毕业生更注重租房的性价比。市场需求一直存在。贝壳需要做的是增加供给侧的投资，为毕业生的需求提供保障。

此外，包容性租赁是一件只有长期坚持才能看到结果的事情。从业务本身的角度来看，它符合壳牌创始人左辉“坚持困难和正确的事情”的价值观。新业务目前的表现略低于新的家居装饰业务，但坚持长期投资，未来将有丰厚的回报。

从整个财务报告和贝壳的声明可以看出，贝壳对新业务的投资和态度非常坚定。然而，回到业务本身，“两翼”的发展仍然是基于“一体化”的稳定性。目前，“一体化”相对稳定，没有明显的增长。如果从长远来看，“两翼”也可能增长疲软。

第二条发展曲线很重要，但要注重基础业务。

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