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上海商业房地产龙头实力企业——上海房产
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上海持有型商业地产招商：策略与实施
一、背景介绍
随着城市化进程的加速，上海作为中国最具活力的城市之一，商业地产市场持续繁荣。持有型商业地产，即开发商持有物业而非租赁给商户的商业地产，具有稳定的租金收入和长期的投资价值。然而，招商工作对于这类商业地产的成功运营至关重要。
二、招商策略
- 市场调研：了解目标商户的需求和趋势，为招商提供数据支持。
- 定位明确：根据物业特点，明确招商目标，如餐饮、零售、娱乐等。
- 优惠政策：提供租金优惠、装修补贴等政策，吸引优质商户。
- 合作伙伴关系：与有信誉的商业运营商建立长期合作关系，共享资源。
- 高效沟通：与潜在商户保持沟通，解答疑问，展示物业优势。
三、招商流程
- 筛选目标商户：根据业态定位筛选合适的商户。
- 初步接洽：与有意向的商户进行初步沟通，了解需求。
- 现场考察：邀请意向商户实地考察物业，加深了解。
- 合同签订：与符合条件的商户签订租赁合同，完成招商。
- 装修管理：提供必要的装修支持和监管，确保商户按时开业。
四、风险控制
- 法律风险：确保合同条款清晰、合法，避免法律纠纷。
- 财务风险：评估商户财务状况，确保租金支付能力。
- 市场风险：关注市场动态，适时调整招商策略，以应对市场变化。
五、持续运营
- 运营管理：建立规范的物业运营管理制度，确保商户规范经营。
- 维护保养：定期进行物业维护保养，保证物业的正常使用。
- 增值服务：提供增值服务，如广告位出租、举办活动等，提高物业价值。
- 客户关系管理：建立良好的客户关系，定期回访商户，收集反馈，提升服务质量。
根据我们上面内容，小编觉得：上海持有型商业地产招商需要制定明确的策略、实施合理的流程、控制风险并持续优化运营。通过市场调研、定位明确、优惠政策、合作伙伴关系、高效沟通等手段，我们可以吸引优质商户入驻，实现商业地产的长期稳定收益。同时，我们还需要关注市场动态，适时调整招商策略，以应对市场变化。持续运营和客户关系管理也是商业地产成功运营的关键因素，我们需要提供优质的物业管理和增值服务，以实现商业价值的最大化。
招商蛇口还能给上海带来什么惊喜？
2024年1月10日，上海年初的第一次土地拍卖结束。两块成功转让的地块均位于松江区，其中泗泾镇地块封顶彩票，最终由招商局蛇口以52.5亿元的价格获胜。
招商蛇口的竞争对手是华润、上海松江交易所、厦门建发联合体。经过56轮战斗，达到地价上限，进入竞争优质建设指标环节。两家房地产企业均接受绿色建筑二星级、超低能耗建筑指标和7%的公共租赁住房比例进入彩票环节，最终由招商蛇口收入。
该地块将成为上海第五个招商花园城，也是上海第七个招商蛇口商业综合体。
从2024年开业的宝山花园城到2024年开业的森兰花园城，再到2024年底刚开业的曹璐招商花园城，近年来，招商蛇口在业绩稳步增长的同时，不断努力实现综合发展战略，现已进入快车道。
招商蛇口再次落子松江，打造泗泾招商花园城，这不仅是另一个TOD项目，也是招商蛇口必备的重点项目。
泗泾镇SJS2005单元14-01、16-02、17-07号地块(以下简称泗泾镇TOD项目)堪称松江“压箱底”的好地块。称之为松江的“宝藏之地”并不过分。不仅项目本身条件优越，还为板块的业务发展带来新的补白。
1、早高峰时间客流量最大的站点之一，覆盖人口约20万
泗泾镇TOD项目位于9号线泗泾站地铁上，东至洞泾港，南至泗陈公路，西至祖母泾路，北至恒泽路。共有住宅、商业、文化体育等三块地块。
泗泾镇TOD项目区位图
泗泾站9号线是9号线进入松江区的第二站，周边有大量已建成的居住区，早高峰时间客流1.4万人次，是全市轨道交通早高峰时间客流最大的站点之一。
在刚刚结束的“最初的心——丁祖昱评论2024年房地产市场新闻发布会”上，我们曾经说过：“对于企业来说，这是人流，只有人来了才是企业。因此，企业的核心应该是尽一切可能吸引人流。只有在这里吸引人，企业才能有机会。”
从这个角度来看，泗泾站可以说是一个自带人流的引擎。
不仅如此，与9号线泗泾站前后站点距离相比，可以发现站点距离较远，周边居民区较多，居民密度较大，站点辐射范围比市中心站点更广。据不完全统计，泗泾站目前服务范围约20km2，覆盖人口约20万。
一方面，大量的通勤人口为随机消费提供了足够的流量支持，另一方面，服务覆盖面约20万人。选择在这里建立一个商业综合体具有自然优势。
2、松江区泗泾镇国土空间总体规划以泗泾站为中心
泗泾镇TOD项目不仅有自身的区位优势，还有强大的政府规划支撑。
根据《松江区泗泾镇国土空间总体规划(2024-2035)》，泗泾镇是松江东北地区的重要城镇。泗泾镇位于与上海科技创新中心连接的前沿地区，由长三角共同建设的G60科技创新走廊。目前，泗泾镇的区域价值还没有得到充分发挥。
在未来的空间布局中，泗泾镇需要融入区域科技创新发展模式。凭借区位优势，积极发挥G60科技创新走廊的重要组成部分，深入融入长三角一体化产业格局。
在功能布局上，泗泾镇城市发展包括东至洞泾港、北至泗博路、西至刘武路、南至泗泾塘五个功能板块。该板块是轨道交通站带动发展的综合性住宅板块。规划以泗泾站为中心，补充高档公共设施和区域公共空间，加强TOD发展导向，形成泗泾新的生活服务核心，为镇内居民提供服务。
由此可见，招商蛇口此次获得的泗泾镇TOD项目，在其地块本身的定位上，松江区政府对此表示期待。未来，泗泾将成为松江与上海科技创新中心连接的前沿地位，深入融入长三角一体化，与上海主城区和虹桥商务区东对接，承担虹桥枢纽功能溢出，提供相应的配套服务，与之保持协调发展。泗泾镇TOD项目是其轨迹服务核心的关键。
泗泾镇TOD项目作为松江区泗泾镇国土空间总体规划的重点，承载着松江人民的期待。经过56轮的战斗，招商蛇口最终将其纳入口袋，这不仅是其对自身实力的充分信心，也是招商蛇口商业综合体运维能力的展示。
1、32个城市超过70个项目，“X 商业差异化战略的成功
刚刚结束的2024年是招商蛇口商业项目开业最多的一年，包括厦门海沧招商花园城、上海曹路招商花园城、湛江招商花园城、深圳会展湾花园等地标性商业项目，开业率保持在90%以上。
其中，上海曹路招商花园城作为璀璨城市TOD MALL的经典作品以超过15万的商业生态和全维创新，深深扎根于浦东曹路板块。招商率98%，开业率95%，全场200 品牌，超过50%区域第一店，100%区域第一主力店，90%区域第一餐饮品牌，80%区域第一零售配套品牌，一系列数据刷新了2024年上海新开购物中心的开业成绩。
上海曹路招商花园城实景图
目前，招商管理已辐射深圳、上海、南京、成都、武汉、重庆等32个城市，拥有管理商业项目70多个，总量近700万平方米；办公项目开发运营30多个，总量200多万平方米。
2024年，上海海上世界、成都天府投资花园城、长沙观沙岭投资花园城、南京玄武投资花园城、深圳太子湾投资花园城等10多个商业项目将进入市场，商业地图将继续扩大。
通过梳理近年来招商蛇口“大火”综合体项目，我们发现与以往“快速复制商业地产模式”不同，招商蛇口不注重复制城市地标，而是结合城市需求，提供招商蛇口，根据当地情况塑造符合时代特点、区域文化和项目禀赋的特色项目。以“X 以“商业”为核心理念，以多元化产品和特色品牌为内驱动力，从滨水城市综合体到社区级购物中心，形成差异化的品牌竞争力。
正是因为蛇口坚持“业务重点、进退、主辅不同、重点”的发展战略，不同地区不同的项目规划、产品和项目重点不同，帮助城市丰富发展，丰富市民更好的生活也弥补了区域不足，提供了更丰富的选择。
2、深耕21年，招商蛇口更了解上海松江
2024年是招商蛇口成立45周年，也是招商蛇口在上海发展的第21年，也是招商蛇口与松江结缘的第21年。
招商蛇口与松江的关系始于2003年依云县。依云县是招商蛇口在上海开发的第一个别墅项目。该项目位于上海市西九亭，当时是九亭地区唯一的纯别墅社区。
此后，佘山龙源、云深蓝、都会C区、9号大厦、丰盛道，直至2024年松江主城现象级红盘招商云澜湾，从2024年7月11日到11月19日示范区开放仅131天。项目首支8亿元。
招商云澜湾效果图
在过去的21年里，招商蛇口不仅见证了松江各个阶段的发展，也为松江带来了一个又一个耳熟能详的热门项目。
经过21年的深度培育，如果招商蛇口通过真诚的项目向上海和松江表达，那么市场对招商蛇口的反应就是骄人的业绩单。自2024年上海房地产企业各维销售冠军以来，招商蛇口在2024年上海房地产企业销售榜单各维度排名第一，足以证实招商蛇口在上海房地产市场的影响力和吸引力。
泗泾镇TOD项目是招商花园城产品线首次进入上海西区，另外四个招商花园城项目位于宝山、浦东，招商蛇口也将向松江致敬。
3、中央企业旗下城市综合开发经营板块旗舰企业
近年来，蛇口的全口径销售排名每年都在稳步提高。令人眼花缭乱的销售业绩增长让许多人忽视了一个非常重要的点。蛇口一直在发挥城市综合发展的作用。
招商蛇口作为中央企业招商局集团城市综合开发运营部门的旗舰企业，由于集团内多产业的协调发展和共同升级，在蛇口工业区40多年的发展建设过程中形成了独特的区域发展模式。
招商蛇口“前港-中区-后城”开发模式
城市综合体的核心价值在于赋予区域空间权力，不断迭代，引领城市升级，不断提升和最大化区域土地价值、空间价值和运营价值，将价值萧条培育成价值高地。
当招商蛇口将以往的蛇口模式应用到城市综合体的开发运营中时，自然是得心应手。
一方面，招商蛇口通过40多年积累的优质资源，促进了城市综合体的发展。另一方面，在此过程中，招商蛇口进一步积累了丰富的城市和工业园区综合开发运营经验，不仅培养了具有丰富实践经验的管理团队，锻造了各种资源的综合整合能力，而且形成了完整的综合开发体系。
这使得招商蛇口不仅获得了应有的商业利益，而且为区域和城市的发展带来了巨大的社会效益。
泗泾镇TOD项目转让面积12.96万平方米，容积率2.3。预计项目房屋销售总量16.38万平方米，销售商业总量1.65万平方米，集中商业总量10.7万平方米，其中文化业态1.8万平方米。预计上半年住宅将公布入市。
从最新曝光的规划来看，招商蛇口泗泾TOD项目的商业部分将建成一个新升级的花园城，延续“X 商业模式与泗泾文化基因遥相呼应，形成了“文商同圈”的生态模式创新。其住宅部分还将因地制宜，提供满足当地居民需求和幸福感的住宅产品。
可以预见，在招商蛇口的努力下，首先，2024年上海最新的热门红盘已经预订。随着住宅产品的宣传，在如此优越的地理位置和政府区域规划下，上海市场可能会掀起新一轮的市场热点。
其次，作为该地区第一个大型商业综合体，泗泾投资花园城必将继续遵循区域TOD综合发展规划，以构建泗泾美好生活新模式为目标，引领区域消费市场，重塑松江地区的商业模式。泗泾招商花园城作为招商蛇口21年赠送松江的标杆作品，也将成为“招商花园城”产品线的集成作品。招商蛇口规划打造新一代招商花园城，以“青年潮流生活新样本”为前沿市场定位，开启“美丽新X” 时代”。
招商蛇口在上海的重点布局和升级之路从未停止过。特别是自2024年提出“重返上海心”战略以来，招商蛇口在上海攻城战略的步伐明显加快。
多年来，招商蛇口一直与上海共同成长，参与城市建设。通过整合综合发展优势和产业资源，打造符合时代发展、满足城市需求的城市综合体地标。我们相信，随着上海地图的不断扩大，蛇口的多元化产品将逐一呈现。届时，这些项目不仅是帮助区域升级的基准项目，也进一步突出了蛇口在综合体轨道上的实力。
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