上海商业地产成交降幅近半

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上海商业地产成交降幅近半

一、背景介绍

上海作为中国的一线城市，商业地产市场一直备受关注。然而，近期数据显示，上海商业地产成交降幅近半，引发了市场和业界的广泛关注。

二、分析原因

1. 疫情冲击：疫情对商业地产市场的影响不可忽视。封锁措施使得商业活动停滞，投资者和买家无法进行交易。
2. 房价高企：商业地产价格一直较高，投资回报率相对较低，这也影响了市场交易的活跃度。
3. 宏观经济环境：全球和国内的宏观经济形势也会对商业地产市场产生影响，例如货币政策、财政政策等。

三、影响和后果

1. 房地产市场的稳定：商业地产交易的减少可能影响房地产市场的稳定性，可能引发房地产市场的恐慌情绪，影响市场信心。
2. 经济影响：商业地产市场的交易下降可能会对相关产业链产生影响，如建筑、金融、法律等。
3. 就业影响：商业地产交易的减少可能会影响到相关行业的就业情况。

四、应对策略

1. 政策支持：政府应出台相关政策，鼓励和支持商业地产市场的交易活动，稳定市场信心。
2. 行业自律：行业协会应加强自律，规范市场行为，避免恶意炒作和哄抬价格。
3. 投资者教育：加强对投资者的教育，提高他们对商业地产市场的认识和理解，理性投资。

总的来说，上海商业地产成交降幅近半是一个值得关注的问题。我们需要从多个角度分析原因，评估影响，并采取相应的应对策略，以保持房地产市场的稳定和发展。

平均开盘去化率约53% 11月，上海新房市场遭遇寒冷

每一位记者：刘颂辉每一位编辑：魏文艺

去年11月，上海房地产市场遭遇寒冷，曾经流行的前滩板块也以销售爆冷告终。

以陆家嘴集团开发的世纪前滩天汇项目为例。根据陆家嘴集团发布的开盘销售彩票排名结果，经政府有关部门审核，共有128组有效意向认购客户，市场总住房258套，认购率约49.6%。11月28日开盘期间，经过多方努力，最终只卖出了60%左右。

根据科瑞数据监测，11月份，上海商品房交易面积为59.61万平方米，环比略有下降0.65%，较去年同期下降43.31%；交易金额为393.91亿元，环比下降9.15%，同比下降41.39%。此外，根据上海中原房地产的数据，11月上海二手房交易量为1.41万套，环比增长5.89％，同比下降12.62%。

此外，上海的住房供应仍在增加。12月3日，上海今年第十二次以集中批量供应的形式推出住房供应，共涉及19个项目，总建筑面积约55.8万平方米，共5247套，分布在浦东、徐汇、静安、普陀、闵行、嘉定、奉贤、青浦8个地区。

访客指数低于年平均值

进入下半年后，虽然9月份“认房不认贷”的新政推动上海楼市成交上涨，但刺激时效性有限，10月份市场很快被打回“原形”。

根据克而瑞的数据，11月，上海商品房成交面积为59.61万平方米，环比略有下降0.65%，较去年同期下降43.31%。与此同时，当月上海新房供应面积仅次于全年最高的6月，新增供应面积达到11.25万平方米。徐汇滨江、唐镇、华曹等热门板块都有热点进入市场，但无法带动整体市场。远郊项目开盘去化直线下滑。

12月5日，徐汇区中铁集团项目房地产顾问告诉《国家商业日报》，今年年底，上海上市新房项目较多，购房者选择范围广，过去一个月看房者不多，预计开盘不会触发积分制度。房地产顾问表示，年底的房地产市场不如90月，一些买家在90月份买了房子，所以现在房地产的竞争压力进一步增加。

根据同策研究所的数据，11月，上海商品房访客指数持续下跌，低于年内平均水平，居民看房热情明显下降。自9月份新政出台以来，全市访问呈“脉冲式”市场，短期内大幅上涨后迅速下跌，持续性差。同期，上海共开设32个项目，平均开盘去化率约为53%，其中5个项目触发积分，但从积分来看，整体热度呈下降趋势。

在供应方面，今年上海新房市场供应非常频繁。12月3日，上海今年第12次集中批量供应住房上市，涉及19个项目，总建筑面积约55.8万平方米，共5247套。平均备案价格为63327元/平方米，分布在浦东、徐汇、静安、普陀、闵行、嘉定、奉贤和青浦8个地区。

这批房子距离前一批只有16天，买家同期选择更多的产品，加上市场的低温情绪，购买决策一般更加谨慎。

同策研究所认为，一些替代客户群体受到二手替代链流通不良的影响，购买力无法正常释放。因此，中间价格段项目的竞争压力翻了一番，项目价格、位置、产品和营销都非常重要。此外，深圳最近调整了普通住宅标准，降低了第二套住房的首付比例，提高了上海市场对类似政策的预期，进一步延续了市场观望情绪。

在不同地区，11月，上海主城区访问指数停止上升和下降，环比下降40%以上。在项目方面，虽然有5个项目触发了积分，但整体认购大幅下降。此前，热门前滩板块入市项目爆冷，未能触发积分，认购率仅为60%左右。此外，在以往的热门项目中，安高申辰院的弃权率高达61%，汇源喜的弃权率为36%，保利滨江天军的弃权率也为27%。

以安高申辰院为例，如此高的弃权率反映了当前市场买家的决策更加谨慎，特别是在中产阶级投资需求减少后，项目本身的产品实力变得更加重要。同样在唐镇板块的浦发唐城三期，平均价格相当于安高申辰院，但位置和产品可能更划算，户型选择更多。因此，许多买家在两者之间摇摆，试图购买他们最喜欢的产品。除了产品竞争因素外，还有一些原因或对购房行为的犹豫。在当前市场整体寒冷的情况下，买家缺乏信心，犹豫上车，心态转变为继续等待。

就五大新城而言，11月来访指数持续下滑，但环比下降收窄，各项目冷热分化不均。其中，临港脱颖而出。一方面，陆家嘴滴水湖涟岸项目去化率达到100%，另一方面，金融湾晶项目300万元 总价低、供应高已成为临港地区刚需的红盘，来访认购火爆，开盘当日去化450套，是临港年度开盘日销冠军。但青浦新城、松江新城本月开盘项目去化较差，认购率均不超过一半。

上海二手房挂牌增速放缓

二手房方面，根据上海中原房地产数据，11月上海二手房交易1.41万套，环比增长5.89％，同比下降12.62%。

虽然11月份二手房成交量略有反弹，但房东上市速度放缓，主要是以价换成交量。根据上海网上房地产数据，目前二手房上市量超过41万套，继续在历史高位盘整。好的迹象是上市增长正在放缓。

根据上海中原房地产监测数据，11月，上海每周新增二手房上市量约11000套，每周新增量下降趋势已经出现。考虑到年底上市活动不会太高，新上市的持续减少是大势所趋。当然，从绝对新增量的角度来看，它仍然属于正常范围。毕竟，上海的第12批住房已经在年底出现，许多房地产都有折扣，所以有新的意愿来支持它。

从交易空间分布的角度来看，浦东、宝山、闵行的交易仍然排名第一，分别为2843套、1447套和1411套，比10月有不同程度的增长。此外，在传统的活跃交易区，松江的交易量也超过了1000套，较10月有所改善。从板块的角度来看，徐汇火车南站和浦东世博会的表现相对突出，均进入11月板块交易量前十。

根据上海中原房地产二手房价格指数，上海二手房指数11月继续下跌，跌幅为3.88%，价格指数创下本轮下跌以来的新低。

上海中原房地产市场分析师卢文喜告诉《每日经济新闻》，二海二手房交易在11月份反弹并不奇怪。一方面，11月交易节奏恢复正常，10月毕竟受假期因素影响；另一方面，这些交易量是在房东的进一步让步中实现的，一步到位的价格非常有吸引力。尽管交易量有所反弹，但从绝对高度来看，还没有超过15000套“及格线”，因此市场仍受到调整压力的影响。

卢文曦预计，年底，在市场趋势不明朗之前，观望气氛又开始增加，因此交易量不会有明显变化，最后一个月结束的概率仍将稳步过渡。

每日经济新闻

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