上海疫情对商业地产影响

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上海疫情对商业地产的影响

一、影响概述

上海疫情的爆发对商业地产产生了显著的影响。疫情限制了人们的出行，导致商业地产的客流量大幅下降，影响了商铺租赁和租金收入。

二、具体影响点

1. 客流量下降：由于疫情封控，市民活动范围缩小，商业地产的客流量大幅下降。许多商场和商业街区出现了空置现象，商铺出租率降低。
2. 商铺租赁收入减少：由于客流量下降，商铺租赁收入也随之减少。许多租户选择提前解约或缩小经营规模，进一步加剧了商业地产市场的困境。
3. 租金压力增大：由于租金是商业地产的主要收入来源，疫情导致的租金压力增大对商业地产运营商构成了严重挑战。他们不得不采取各种措施降低运营成本，以应对收入减少的困境。
4. 投资信心受挫：疫情对商业地产市场的信心产生了负面影响。投资者对市场前景持谨慎态度，导致投资活动减少，市场流动性下降。
5. 恢复缓慢：疫情结束后，商业地产市场的恢复可能需要更长时间。消费者信心和消费习惯的改变可能需要一段时间来适应，导致商业地产的恢复速度放缓。

三、建议

1. 政府应提供支持：政府应出台相关政策，为商业地产运营商提供财政支持，以缓解其面临的压力。
2. 加强线上营销：商业地产运营商应加强线上营销，提高在线曝光率，吸引更多消费者。
3. 调整策略：商业地产运营商应调整策略，适应疫情后的市场变化，积极寻找新的增长点。
4. 增强韧性：商业地产运营商应增强自身的韧性，提高应对市场变化的能力，以应对未来的挑战。

书香门地IPO崩溃:恒大地产262套房产抵债，触发赌博条款风险

申请上海主板上市的书香门地IPO失败。这是继大洋世家之后，另一家被保荐机构单方面撤回材料，终止IPO审核的公司。

该公司的招股说明书于2024年7月1日进行了预披露，2024年1月12日进行了预披露更新，至今年3月2日移至上海证券交易所，并于6月30日进入询价阶段，但尚未披露询价和回复动态，审核于8月21日终止。

在书香门地IPO崩溃的背后，存在应收账单、应收账款和合同资产回收的风险。其中，恒大房地产的应收账款金额较大。恒大房地产以262套房地产偿还约2.43亿元，但书香门地尚未取得偿还房地产的所有权。此外，公司还有经营业绩下滑甚至亏损的风险。近年来，同行a股上市公司也处于业绩下滑或亏损状态。

IPO申请被撤回，书香门也可能面临新的风险。一方面，部分股东未完全解除赌博协议，撤回书香门上市申请，触发赌博条款风险，相关股票回购条款自动恢复效力。另一方面，如果上市融资渠道被堵塞，公司无法拓宽融资渠道，有效降低债务水平，改善资本结构，可能面临偿付能力不足的风险。

恒大地产以262套房产抵债2.43亿元

书香门的主营业务是木地板的生产和销售，主要下游行业是房地产，因此经营受房地产行业波动的影响较大。

2024年至2024年、2024年1月至6月(报告期)，书香门地前五大客户均为房地产企业，占书香门地总销售额的44%以上。

其中，恒大地产是2024年书香门地最大的客户，到2024年和2024年排名第二。相应地，2024年书香门地第二大客户中海地产在2024年上升至最大客户，2024年和2024年上半年排名第一。

大型应收账款、应收账款和合同资产的账面价值主要来自大宗销售模式下的房地产开发企业，下游房地产行业具有高负债管理的行业特点，支付周期长。因此，书香门面临着应收账款、应收账款和合同资产回收的风险。

根据招股说明书，2024年至2024年、2024年1月至6月各期末，书香门地应收账款金额较大，其中应收账款、应收账款及合同资产账面价值分别为2.62亿元、5.13亿元、6.36亿元和4.27亿元，占各期末总资产的33.25%、41.27%、44.71%和29.58%。

其中，2024年底，书香门地应收账款、应收账款、合同资产大幅增加，主要来源于恒大地产的商业承兑汇票；2024年底上述资金增加，主要是因为恒大地产应收账款到期后无法正常兑现。

报告期末，恒大房地产应收账款、应收账款和合同资产余额分别为4937.98万元、2.01亿元、2.43亿元和4852.05万元。

对此，恒大地产以房还债。截至2024年2月27日，书香门地已与恒大地产子公司项目公司就扶绥、泸州、福清、贵阳等地262套房产签订《商品房认购书》和《房屋购买协议》，相应的还款金额约为2.43亿元，其中158套房产已办理预告登记，预计可交付，79套房产已完成预告登记，8套房产已办理网上签约。

但书香门地尚未取得抵债房地产所有权，即在书香门地与恒大房地产签订商品房销售合同并办理房地产转让登记前，无法取得抵债房地产所有权。

“由于恒大房地产违约或其他原因，公司不能正常处理债务所有权证书的风险；同时，受二手房地产市场波动的影响，房地产实现时间和价值不确定，面临一定的资产减值风险和资产实现风险。”书香说。

业绩下降甚至亏损风险，同行a股公司今年第一季度均亏损

除了应收票据、应收账款和合同资产回收的风险外，还有经营业绩下降甚至亏损的风险。

2024年至2024年、2024年1月至6月，书香门地营业收入分别为7.67亿元、10.28亿元、13.16亿元和3.99亿元，归母净利润分别为5425.64万元、8523.71万元、8948.83万元和3095.58万元。归母净利润分别为4882.17万元、7702.98万元、805.62万元和1350.64万元。

其中，2024年上半年，公司业绩大幅下滑，营业收入同比下降22.81%、扣除后，归母净利润同比下降19.24%，主要是上海新冠肺炎疫情严重，下游房地产业繁荣程度低所致。

书香门地表示，未来公司可能面临新冠肺炎疫情加剧、恒大房地产等主要客户资金流动性问题，导致应收款项进一步重大收减风险，房地产调控政策增加导致下游房地产行业繁荣持续下降，行业竞争加剧导致公司品牌影响力减弱，主要原材料价格波动明显不利，募集资金投资项目效益未达到预期。

“如果上述风险因素或多个风险因素同时发生，公司的经营业绩可能会进一步下降。在极端情况下，公司上市当年的营业利润可能比上一年下降50%以上或上市当年亏损。”书香门地也表示。

目前，大亚圣象(000910)是国内与书香门地同属地板制造业的a股上市公司.SZ）、菲林格尔（603226.SH）、德尔未来（002631.SZ）等。

这些公司近年来的业绩也在下滑或亏损。今年第一季度，大亚圣象、菲林格尔和德尔未来收入分别同比下降22.73%、13.53%、11.02%；归母净利润均处于亏损状态，分别亏损4361.06万元、1318.02万元、1735.71万元。

其中，菲林格尔预计，2024年半年归属于母亲的净利润将损失1050万元~1250万元，扣除后归属于母亲的净利润将损失1450万元~1750万元。至于业绩预亏损的原因，公司表示，受下游市场需求疲软等因素影响，主营业务收入下降，固定成本高，导致归属于母亲的净利润为负。

IPO崩溃触发赌博条款的风险

由于IPO前有赌博协议，书香门地IPO申请被撤回，相关股份回购条款自动恢复效力。

根据招股说明书，嘉兴九鼎、烟台九鼎、红星美凯龙、萍乡荣创与当地书香控股股东或实际控制人签订的相关投资协议中有股份回购等特殊权利条款。

截至最新招股说明书签署日(2024年2月27日)，实际控制人与红星美凯龙的赌博协议已全部解除，相关权利义务已不可逆转地完全终止。

但烟台九鼎、嘉兴九鼎、萍乡荣创的赌博协议尚未完全终止。提交书香门地上市申请后被撤回、否决、拒绝受理的，相关股份回购条款将自动恢复有效性。

“如发生上述情况，烟台九鼎、嘉兴九鼎、萍乡荣创有权要求控股股东或实际控制人直接或间接回购公司股份，公司股权结构可能发生变化。”书香门地说。

根据招股说明书，书香门地控股股东为宁波书香，实际控制人为卜立新和卜洪伟。发行前，卜立新直接持有书香门地13.44%的股份，间接控制宁波书香门地33.61%的股份，共持有47.05%；卜洪伟是卜立新的弟弟，直接持有书香门地8.96%的股份。卜立新和卜洪伟共控制书香门地56.01%的股份。

此外，在书香门地发行前，上海优石、嘉兴九鼎、烟台九鼎、谭文清分别持有9.51%的股份、6.53%、5.87%、4.19%。

此外，上市道路被堵塞，也可能使书香门面临偿债能力不足的风险。2024年至2024年至2024年1~6月，公司流动率分别为0.93倍、0.99倍、0.96倍和0.78倍，速动率分别为0.66倍、0.73倍、0.74倍和0.52倍，资产负债率分别为69.11%、74.72%、71.61%和69.92%。

“公司的流动率和速度比低于同一行业可比公司的平均水平，资产负债率高于同一行业可比公司的平均水平，主要是因为公司作为一家非上市公司，融资渠道单一，主要通过银行短期贷款和经营负债来满足资本需求。如果公司未来不能拓宽融资渠道，有效降低债务水平，改善资本结构，公司可能面临偿付能力不足的风险。”书面提示风险说。

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