2024年上海商业地产租金增长率

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2024年上海商业地产租金增长率：影响因素与趋势解读

一、引言

上海作为中国的一座商业重镇，其商业地产市场一直备受关注。特别是在2024年，随着疫情后的经济复苏，商业地产租金增长率成为了市场关注的焦点。本文将通过分析数据，从多个角度解读这一增长现象。

二、租金增长率分析

1. 总体趋势：根据公开数据，2024年上海商业地产租金增长率达到了近年来较高水平，整体呈现上升趋势。
2. 区域差异：不同区域商业地产的租金增长率存在差异，市中心区域由于优质商业地产的稀缺性，租金增长较快；而一些新兴的商业区域，由于大量新建商业地产的投入使用，租金增长相对较慢。
3. 影响因素：租金增长受到多种因素的影响，包括经济发展、市场竞争、商业活动恢复、政策调整等。其中，政策调整对租金增长的影响尤为显著，如新出台的房地产调控政策对市场供需产生影响。

三、未来展望

1. 疫情影响：随着疫情得到有效控制，商业活动逐步恢复，预计未来商业地产租金增长率将有所回落，但仍将保持稳定增长态势。
2. 市场竞争：随着商业地产供应量的不断增加，市场竞争将进一步加剧，可能导致租金水平趋于平稳。
3. 创新发展：未来商业地产将更加注重创新发展，如智慧商业、绿色建筑等，这些都将对租金增长产生影响。

结合上面内容，总的来说，2024年上海商业地产租金增长率表现出了一定的增长趋势，这一现象受到多种因素的影响。未来，随着市场环境的变化，租金增长将趋于平稳，但创新发展将成为商业地产市场的重要驱动力。

空置率上升，租金下降 上海商业市场仍然受到资金的追捧

“我不打算在这里工作，但还有半年的租约。现在我只能让房东帮我转租。”7月13日，王川(化名)站在徐汇滨江商务区某办公楼门口，告诉记者公司在做滑雪用品。受疫情影响，前两个月的订单几乎为零，月光厂的租金每月只有几十万，所以打算把展厅和办公室合二为一的办公室退租。

王川已经租了两年半了。经过几次谈判，房东不得不等待转租才能退还押金。据《21世纪商业先驱报》报道，一些在徐汇滨江、前滩等地租用办公楼的小企业主最近决定退还租金。今年第二季度和第三季度，上海商业市场空置率上升，租金下降。

但中量联行华东区董事总经理、中国商业地产部主任张静预计，大部分商业地产市场将于2024年下半年复苏。她的原因是上海的经济基本面仍然很有弹性。自6月以来，随着上海进入有序复工复产阶段，整体市场商业活动逐渐恢复。

租金下行

疫情使上海商业租赁市场停顿了两个月，第二季度新项目竣工入市，市场整体空置率略有上升。例如，6月底，位于徐汇滨江商务区的星阳西岸中心进入市场，带来了17万平方米的写字楼。此外，在非中央商务区，静安非核心商务区第一季度也有“福新汇”、前滩“信德文化中心”等项目入市。

随着市场容量的增加，需求没有跟上，整体空置率自然上升。受此影响，非中央商务区空置率环比上升1.1个百分点至25.0%，部分空置率较高的板块竞争压力加剧。受新供应影响，第二季度全市空置率环比小幅上升0.7个百分点至16.6%。

据仲量联行统计，第二季度上海商业市场吸收量为3.02万平方米。仲量联行上海商业地产部高级董事朱熙东表示，在中央商务区，部分项目因疫情前租户已决定搬迁，新租户因疫情推迟租赁决策，导致净吸收量下降。

与此同时，疫情也影响了一些项目的供应链采购和供应。由于施工延误，一些即将完工的项目被推迟进入市场，这对中央商务区的空置率有利。目前，空置率保持在7.4%。

据朱熙东介绍，部分项目竣工交付将推迟至2024年第四季度或2024年。这说明上海商业市场未来会有一定的竞争压力，业主对下半年租金的预期也会有所调整。

租金下降的洞被撕裂了。目前，在上海中央商务区一些空置率较高的建筑中，业主只能通过调整租金来应对租赁周期的延长，中央商务区租金环比略有下降0.6%；在非中央商务区，板块间租金分化加剧，空置率高的板块面临更大的竞争压力。一些业主积极调整租金预期，应对市场变化，导致非中央商务区租金环比下降1.5%。

据业内人士透露，疫情前，上海商业市场租金大幅上涨，现在挤水。根据莱坊的一份研究报告，今年第一季度，上海甲级写字楼平均租金继续上涨至8.66元/天/平方米，环比上涨1.86%。

资金抄底？

“幸运的是，目前的租金下跌并不是一个大规模的现象，而是相对可控的。”朱西东并不认为上海商业市场的租金下降会形成一种趋势。相反，他认为这是一个合理的调整：一些业主给予租金折扣，以提高办公楼的入住率，相当于“缓慢计划”，租金下降并不是一个绝对的趋势。

目前空置率上升和租金下降被业内人士认为是短暂的，资金更被视为进入上海商业市场的好时机。根据戴德梁行、仲量联行等机构的统计，2024年上半年，上海大宗交易市场共记录交易26笔，交易总额328亿元，较去年同期略有上升2.5%。其中，上海第二季度大宗交易总额为110亿元，办公楼成交额约占82%，延续了第一季度大宗交易的主流地位。这主要是因为自用买家相对活跃，尤其是以能源和科技行业为代表的龙头企业。

今年上半年，上海有一些著名的大宗交易，如世纪盛辉广场、金茂资本收购展览中心、ESR收购DLJ物流资产包等。自今年年初以来，上海是一线城市中唯一一个大宗交易量同比增长的城市。

在今年的大宗交易中，商业写字楼成为主角；自用买家数量增加。其中，国内买家占主导地位，从2024年的37%上升到58%。能源化工TMT、汇景能源收购静安大悦中心、商汤科技、阿里巴巴收购西岸国际人工智能中心、西岸艺岛arttower等金融企业频繁出手。、浙商银行收购绿地创驿大厦A栋等。

疫情期间和疫情后，实体经济龙头企业积极开展房地产资产配置活动，也向市场发出了对上海房地产市场长期信心的信号。

根据仲量联行的数据，今年上半年，陆家嘴、南京路、人民广场、淮海路等传统商业区经常出现上海大宗交易。朱西东认为，会计师事务所、律师事务所等金融和专业服务企业的市场容量在未来仍将相对较大和稳定。此外，生物制药和生命科学产业企业主要分布在前滩和张江。贸易、在线教育和科技互联网中的一些行业，以及对现金流依赖性较强的小微企业的租赁需求减弱。

考虑到市场不确定性和租赁风险，投资者对商业地产的投资回报要求较2024年有所上升，甲级写字楼保持在4.5%-4.7%的范围内，商业园区达到5%的水平。

戴德梁行华东资本市场部执行董事卢强预计，2024年上海大宗物业总成交额将超过2024年(722亿)，自用买家比例将超过2024年，下半年将迎来不良资产成交高峰，有的将以资产包的形式成交。

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